Земля ижс свой бизнес

Гаврилина И. Э.,
консультант коммерческого директора
по налоговым
и экономическим вопросам

Как предпринимателю открыть бизнес на своем земельном участке

Все слышали об историях со сносом самовольных построек. Речь идет о постройках без соответствующих документов или на тех участках, которые не находятся ни в собственности, ни в аренде, а также об использовании помещений не в соответствии с разрешенным использованием земельного участка. Ведь просто так взять и построить даже жилой дом на собственной земле, а уж тем более коммерческое помещение, нельзя. Это будет считаться самовольной постройкой.

Вся земля на территории Российской Федерации делится на несколько категорий (п. 1 ст. 7 Земельного кодекса РФ). По правилам частные жилые дома располагаются на землях населенных пунктов (п. 1 ст. 83 Земельного кодекса РФ). Но, помимо жилья, на таких участках могут быть построены и другие объекты, предназначенные для нужд населения. Например, магазины, бизнес-центры, поликлиники, административные здания и т. д. (п. 1 ст. 85 Земельного кодекса РФ). Поскольку именно на подобные постройки нужно оформлять специальное разрешение, то поговорим о них. Дело в том, что, к примеру, на киоск, торговую палатку или автофургон никакого разрешения не потребуется (пп. 2 п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Вы можете просто поставить их на своем участке и начать бизнес. Только в данном случае вам придется платить земельный налог по правилам для организаций (абз. 2 п. 2 и п. 5 ст. 396 НК РФ).

Какие действия предпринять перед началом строительства?

Шаг 1. Проверить права на земельный участок.

Самым лучшим вариантом будет, если земельный участок находится в собственности. Чаще всего в собственность участок переходит путем купли-продажи.

Получить в собственность участок можно и бесплатно, но такие случаи достаточно редки (ст. 39.5 ЗК РФ). Предоставление государственного или муниципального земельного участка гражданину или организации в собственность бесплатно осуществляется на основании решения уполномоченного органа, в том числе в следующих случаях:

лицу, с которым заключен договор развития территории; религиозной организации, имеющей
в собственности здания или сооружения религиозного или благотворительного назначения;
муниципальным служащим в соответствии с пп. 7 п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ, многодетным семьям в случаях, предусмотренных законом.

Законодательство не запрещает построить, к примеру, магазин или мини-отель на своем участке рядом с жилым домом (п. 3 ст. 85 Земельного кодекса РФ), однако для этого вам потребуется выполнить некоторые действия для регистрации своего бизнеса.

Еще один вариант, который является менее удобным для начала строительства, – это долгосрочная аренда. Земельные участки, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду на торгах и без проведения торгов (ст. 39.6 ЗК РФ). Причем в договоре аренды целесообразно прописать возможность строительства на земельном участке здания и сооружения, а также его целевое назначение.

Еще можно получить участок в безвозмездное пользование. Но такая возможность крайне ограничена. В частности, безвозмездно предоставляются участки органам государственной власти и органам местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным), казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, в виде служебных наделов работникам организаций, религиозным организациям для размещения зданий, сооружений религиозного или благотворительного назначения на срок до десяти лет.

Чтобы размежевать участок, заключите договор со специализированной межевой организацией. Фирма сама проведет необходимые работы и по их окончании выдаст вам ваш экземпляр межевого дела.

Часто встречается ситуация, когда непонятно, кому же принадлежит земля. Это не должно быть препятствием для ее использования. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется:

органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа;
органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения;
органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, входящего в состав этого муниципального района, при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, а также в отношении земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района.

Соответственно, необходимо обратиться в вышеуказанный орган для получения права пользования и распоряжения земельным участком.

Чтобы начать процедуру получения разрешения, подайте в комиссию по землеустройству (наименование данной комиссии может отличаться в разных регионах) соответствующее заявление.

Шаг 2. Проверить сам земельный участок.

Одновременно с правами на земельный участок могут передаваться и права на здания и сооружения, которые находятся на этом земельном участке. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (ст. 552 ГК РФ).

Почему важно проверить сам земельный участок? Дело в том, что если участок уже занят какими-то постройками, то возможны и судебные споры с владельцами построек, и дополнительные затраты на их демонтаж и снос.

Шаг 3. Проверить целевое назначение использования земельного участка.

Земельный участок должен использоваться в соответствии с его целевым назначением. В противном случае потребуется перевод земли в другую категорию.

Категории земельных участков

№ п/п	Категория земли
1	Земли сельскохозяйственного назначения
2	Земли населенных пунктов
3	Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения
4	Земли особо охраняемых территорий и объектов
5	Земли лесного фонда
6	Земли водного фонда
7	Земли запаса

Назначение земельного участка указывается в свидетельстве о регистрации прав на землю. Если назначение не соответствует, то возможно перевести землю в другую категорию, но это достаточно длительный и трудозатратный процесс.

Шаг 4. Межевание земельного участка.

Межевание земель представляет собой комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади.

Установление и закрепление границ на местности выполняют при получении гражданами и юридическими лицами новых земельных участков, при купле-продаже, мене, дарении всего или части земельного участка, а также по просьбе граждан и юридических лиц, если документы, удостоверяющие их права на земельный участок, были выданы без установления и закрепления границ на местности (Инструкция по межеванию земель, утв. Роскомземом 08.04.1996).

Чтобы установить границы земельного участка, а также установить границы строений и удостовериться в правильности ранее установленных границ, нужно заключить договор со специализированной организацией. Она выполнит весь комплекс работ по межеванию, и бизнесмену на основании межевания выдадут межевое дело.

По общему правилу все виды разрешенного использования земли делятся на три большие группы (п. 1 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ):

основные (например, индивидуальное жилищное строительство);
условно разрешенные (например, магазины, аптеки, спортзалы, автомастерские и т. п.);
вспомогательные (например, хозяйственные постройки, теплицы, оранжереи, индивидуальные бани и т. п.). Применяются только в дополнение к основным видам разрешенного использования.

Постройки под бизнес относятся к категории условно разрешенных.

Шаг 5. Внесение изменений в кадастр.

Любые изменения, связанные как с межеванием земли, так и с разрешенным использованием, необходимо вносить в кадастр. Для этого необходимо обратиться в Росреестр.

Шаг 6. Получение разрешения на строительство.

Для получения разрешения на строительство необходимо подать в орган местного самоуправления целый ряд документов:

заявление на выдачу разрешения;
документ, удостоверяющий личность;
правоустанавливающие документы на земельный участок;
градостроительный план земельного участка (до 01.01.2012 мог быть затребован кадастровый план);
схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта строительства.

В некоторых случаях разрешение на строительство не требуется.

В 2015 году была упразднена процедура получения участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта.

С 01.03.2015 установлен закрытый перечень документов – оснований перехода права на земельный участок, принадлежащий государству или муниципалитету. Это:

решение органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;
договор купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;
договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;
договор безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

После подачи документов в течение 10 дней принимается решение о выдаче или отказе в выдаче разрешения на строительство.

Заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка

Если компания или предприниматель приобретают земельный участок, который в дальнейшем планируют использовать по-другому, например, на сельскохозяйственных землях построить одновременно промышленное предприятие по переработке продукции и логистический центр, то в этом случае возможно обратиться с заявлением о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования участка.

Согласно ч. 3 ст. 37 ГК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства установлен ст. 39 ГК РФ. Согласно вышеупомянутой статье физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (далее – разрешение на условно разрешенный вид использования), направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию.

Соответствующее заявление необходимо направить в комиссию по землепользованию и застройке. Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях.

Заключение о результатах публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещается на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети Интернет.

Утвержденной формы заявления нет, поэтому подготовить его можно в свободной форме.

ЗАЯВЛЕНИЕ
о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид
использования земельного участка или объекта капитального строительства

Прошу предоставить разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства в соответствии с Правилами землепользования и застройки в Великом Новгороде на земельном участке с кадастровым номером 53:23:00019384:0579759872987

Читайте также: Бизнес идеи по разделам

по адресу: г. Великий Новгород, ул. Народная

для строительства (реконструкции) мини-отеля площадью 300 кв. м.

Обязательный перечень документов:

2. Доверенность либо документ, подтверждающий полномочия лица на осуществление действий от имени юридического, физического лица (копия решения о назначении или избрании либо приказа о назначении физического лица на должность, в соответствии с которым такое физическое лицо обладает правом действовать от имени юридического лица без доверенности).

3. Информация о правообладателях земельных участков, имеющих общие границы с земельным участком, применительно к которому запрашивается данное разрешение; о правообладателях объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, имеющих общие границы с земельным участком, применительно к которому запрашивается данное разрешение; о правообладателях помещений, являющихся частью объектов капитального строительства, применительно к которым запрашивается данное разрешение (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

4. Эскизный проект строительства (реконструкции) объекта капитального строительства.

5. Проект предложений к градостроительному плану земельного участка с отражением на нем позиций, относящихся к запросу: указание мест расположения существующих и намечаемых построек и описание их характеристик – общая площадь, этажность, открытые пространства, существующие и планируемые места парковки автомобилей и т. д.; информация о планируемых вместимости, мощности объекта, объемах ресурсов, необходимых для функционирования объекта – количество работающих и посетителей, грузооборот (частота подъездов к объекту грузовых автомобилей), объемы инженерных ресурсов – энергообеспечение, водоснабжение и т. д.; документы, подтверждающие возможность получения таких ресурсов в необходимом объеме, технические условия, предоставленные уполномоченными организациями.

6. Акт технической комиссии и технические условия, предоставляемые уполномоченными организациями.

7. Иные материалы, обосновывающие целесообразность, возможность и допустимость реализации предложений.

8. Ситуационный план в шести экземплярах – расположение соседних земельных участков с указанием их кадастровых номеров, а также зданий, строений, сооружений.

Примечание. К заявлению может быть приложена копия кадастрового паспорта земельного участка.

Ориентировочный срок процедуры предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования участка составляет 3–6 месяцев.

Если уполномоченный орган ответит отказом, то возможно:

оспорить отказ в вышестоящий орган;
оспорить отказ в судебном порядке.

По результатам рассмотрения заявления глава местной администрации выдаст вам решение об изменении вида разрешенного использования или об отказе. В случае отказа вы имеете право обратиться в суд для обжалования такого решения.

В настоящее время сложилась практика оспаривания отказа в отношении получения условно разрешенного вида использования участка. Например, в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.09.2015 № Ф08-5966/2015 суд признал незаконным и неправомерным отказ в продлении срока действия разрешения на строительство в связи с необходимостью обращения в комиссию по подготовке проекта Правил землепользования и застройки с заявлением о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка. Аналогичное решение принято постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 02.07.2015 № Ф06-25272/2015 по делу № А65-24253/2014. В данном решении суд признал отказ незаконным, бездействие исполкома – незаконным. На исполком возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя путем рассмотрения по существу в порядке, установленном ст. 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации, заявления предпринимателя о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 16:50:320302:0004.

Как получить разрешение на строительство здания под бизнес?

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

В силу ч. 7 ст. 51 ГрК РФ застройщик направляет в уполномоченный орган заявление о выдаче разрешения на строительство с приложением следующих документов:

правоустанавливающих документов на земельный участок;
градостроительного плана земельного участка или (в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта) проекта планировки территории и проекта межевания территории;
материалов, содержащихся в проектной документации;
положительного заключения государственной экспертизы проектной документации;
разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;
согласия всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

В соответствии с ч. 11 ст. 51 ГрК РФ уполномоченные органы в течение 10 дней со дня получения заявления проводят проверку документов и выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

Перечень причин отказа в выдаче разрешения носит исчерпывающий характер и не подлежит расширительному толкованию. Поэтому если уполномоченные органы отказали в выдаче разрешения на строительство, то это также можно оспорить в судебном порядке.

Не нужно сначала строить помещение под бизнес, а потом пытаться узаконить такой объект, ведь местная администрация имеет право вынести решение о сносе постройки. Поэтому лучше сразу получить разрешение на строительство, чтобы избежать проблем.

ПРИМЕРЫ ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

В Апелляционном определении Ростовского областного суда от 17.08.2015 № 33-12490/2015 суд указал, что уполномоченный орган неправомерно отказал заявителю в выдаче разрешения, не указав в качестве причины какое-либо основание, предусмотренное Градостроительным кодексом РФ.

Но при оспаривании решений уполномоченного органа важно проверить, чтобы пакет документов содержал все необходимые документы. В противном случае отказ будет признан правомерным. Так, в Апелляционном определении Самарского областного суда от 26.12.2014 № 33-13008/2014 суд отказал в удовлетворении требований истцов об оспаривании отказа главы городского округа в выдаче истцам разрешения на завершение строительства административного здания. Как указал суд, в ч. 7 ст. 51 ГрК РФ установлено, что в целях строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченный на выдачу таких разрешений орган с приложением документов, исчерпывающий перечень которых определен данной частью статьи. В нарушение приведенной нормы права в представленном истцами пакете документов отсутствовали материалы, содержащиеся в проектной документации, а также положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства.

Если вы ведете бизнес на своем участке, то автоматически должны платить земельный налог по тем же правилам, что и организации.

Как предпринимателю платить земельный налог, если он использует свой участок под бизнес?

К сожалению, часто вместе с изменением разрешенного использования земельного участка меняется и ставка налога.

Согласно ст. 394 НК РФ налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) и не могут превышать, в частности, 0,3% в отношении земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства, и 1,5% в отношении прочих земельных участков. При этом в случае если налоговые ставки не определены нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), налогообложение производится по налоговым ставкам, указанным в п. 1 ст. 394 НК РФ.

Но представим себе ситуацию, когда у компании в собственности были земельные участки сельхозназначения. При этом для целей ведения бизнеса компания построила на данных землях логистический центр. В этом случае придется рассчитывать налог по повышенной ставке (письмо Минфина РФ от 10.12.2014 № 03-05-06-02/63414).

В ситуации, когда вы размежевали свою землю и разделили ее на два отдельных участка, платить налог по описанным выше правилам нужно за тот, который вы будете использовать под бизнес. А вот за участок, занятый под жилые постройки, инспекторы будут продолжать присылать вам налоговые уведомления.

В случае если земельные участки не используются для сельскохозяйственного производства, для исчисления земельного налога применяется повышенная налоговая ставка в размере, не превышающем 1,5% кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, при нецелевом использовании земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах, налоговая ставка может увеличиться в 5 раз.

Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если в течение трех и более лет подряд со дня возникновения у такого собственника права собственности на земельный участок он не используется для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности.

Как рассчитать земельный налог?

Сегодня рассчитать земельный налог не так уж сложно.

Шаг 1. Проверить ставку налога.

Проверить ставку налога возможно либо в налоговом органе, либо путем поиска соответствующего нормативного документа, регулирующего ставки налога в вашем населенном пункте. Дело в том, что местные органы власти могут снижать ставки налога, и поэтому платить придется меньше.

Шаг 2. Проверить кадастровую стоимость земли.

Кадастровая стоимость земли в различных регионах различается. Поэтому необходимо перепроверить стоимость на сайте Росреестра, ведь в вашем регионе могла произойти переоценка стоимости земли, а это будет означать, что налог необходимо будет рассчитывать с другой стоимости.

Шаг 3. Рассчитать размер налога.

Размер налога рассчитать достаточно легко: необходимо умножить кадастровую стоимость на ставку налога.

Необходимо обратить внимание, что размер налога определяется в зависимости от количества месяцев владения земельным участком.

На всю сумму земельного налога вы можете уменьшить налог по УСН.

Пример.

Общество с ограниченной ответственностью «Зенит» приобрело земельный участок для строительства мини-гостиницы.

Дата регистрации перехода права собственности – 05.08.2015.

Налоговая ставка установлена в размере 1%.

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 января составляет 40 000 000 руб.

Коэффициент для расчета земельного налога – 0,42 (5 месяцев (август – декабрь) : 12 месяцев).

Сумма земельного налога составит:

168 000 руб. (40 000 000 руб. x 1% x 0,42).

Если компания хочет рассчитать сумму налога за 2016 год и спланировать соответственно платежи в 2016 году, то они составят 400 000 руб.

Поскольку размер платежей занимает не последнее место при ведении бизнеса, то при приобретении земельных участков целесообразно заранее планировать не только расходы на строительство, но и размер земельного налога.

В заключение нужно отметить, что при выборе земельного участка важно учитывать целый ряд факторов: это и расположение, и вид разрешенного использования, и возможность получить разрешение на строительство. Вложения в землю – это всегда хорошо, но, учитывая процедурные вопросы строительства, нужно всегда оценивать риски и сложности, которые могут возникнуть на пути, чтобы инвестиции не были потрачены впустую. И конечно, нужно рассчитывать земельный налог, который в настоящее время значителен.

Источник