Яндекс недвижимость прогноз окупаемости как считает

Тепловые карты цен на жильё

Каждый день на Яндекс.Недвижимости появляется в среднем сорок тысяч объявлений. Больше всего предложений — в Москве и Санкт-Петербурге. Чтобы пользователям было проще сориентироваться на рынках жилья двух столиц, мы добавили на сервис тепловые карты. Они наглядно показывают, как меняются от района к району цены на квартиры и арендная ставка.

Тепловая карта цен на квартиры в Москве. Нажмите на изображение, чтобы открыть карту в новом окне

Цена продажи и аренды обозначена на картах цветом: зелёный — самая низкая, красный — самая высокая. Дорогое жильё необязательно находится в центре. В Москве выделяются Юго-Западный административный округ и кварталы вокруг парка Покровское-Стрешнево, а в Петербурге — Крестовский остров. Здесь квартиры продаются и сдаются по ценам, иногда превышающим цены в центре.

Высокая стоимость жилья не всегда обозначает высокую ставку аренды — и наоборот. Например, аренда однушки в новом районе у московской станции метро «Технопарк» обойдётся в 50 тысяч рублей в месяц и выше — как внутри Садового кольца. При этом цены на квартиры в тех же домах сопоставимы с ценами в районе Северное Чертаново, который находится гораздо дальше от центра.

Цена продажи и аренды квартир в московских районах Ясенево и Чертаново

Как составлялись тепловые карты

Для составления карт мы использовали архив объявлений Яндекс.Недвижимости за последний год. Карту Москвы и Санкт-Петербурга разбили на квадраты со стороной 500 метров, и для каждого квадрата, где размещалось не меньше пяти объявлений, нашли медианное значение цены за квадратный метр.

Карту с ценами на аренду строили по тому же принципу, но медианное значение стоимости аренды квадратного метра умножили на 38 — среднюю площадь столичной однушки.

Тем, кто интересуется недвижимостью как объектом для инвестиций, пригодится карта с прогнозом окупаемости. Она показывает, за сколько лет вернутся вложения в покупку квартиры, если сдавать её в аренду.

Срок окупаемости рассчитывается как отношение цен покупки и годовой аренды. Дольше всего, по данным Яндекс.Недвижимости, окупаются квартиры в дорогих районах. Чтобы вернуть вложения в жильё в московских районах Замоскворечье или Хамовники, придётся ждать в среднем 27 лет, а то и дольше, в то время как квартиры в Капотне или Бирюлёве Западном могут окупиться уже за 13–15 лет.

Источник

«Яндекс» оценил районы Москвы и Петербурга по доходности от аренды

Самое доходное жилье в Москве находится в районах Капотня, Внуково и Бирюлево Западное. Для того чтобы окупить затраты на покупку здесь квартиры, ее нужно сдавать в среднем 13–15 лет. Для сравнения: для Арбата, Замоскворечья и Хамовников этот показатель составляет 27–29 лет. Такие данные содержит тепловая карта доходности жилья, которую запустил сервис «Яндекс.Недвижимость».

Карта показывает, за сколько лет вернутся вложения в покупку квартиры в Москве и Санкт-Петербурге, если сдавать ее в аренду. Средний показатель по каждому району рассчитывается исходя из соотношения актуальных цен на недвижимость и годовой аренды (используются данные собственной базы объявлений «Яндекс.Недвижимости»). Районы, где вложения возвращаются быстрее всего, выделяются на карте зеленым цветом, те, где медленнее — желтым и красным.

На карте видно, что дольше всего в обеих столицах окупаются квартиры в районах с дорогой недвижимостью. В Санкт-Петербурге в округах с самой высокой ценой за квадратный метр — Чкаловское, Дворцовый и Петровский — инвесторы смогут окупить расходы на покупку квартиры минимум за 17 лет при условии, что она будет сдаваться без простоев.

При этом в центральных районах Петербурга также можно найти места с быстрой окупаемостью недвижимости: например, в Екатерингофском округе между реками Фонтанка и Екатерингофка вложения возвращаются в среднем за 12 лет, а в округе Лиговка-Ямская к северу от Московского вокзала — за 12,4 года.

Москва занимает 49-е место среди российских городов по доходности арендного жилья. Доходность средней квартиры в столице сегодня достигает 4,8%, а окупить ее можно за 21 год при условии, если она будет сдаваться непрерывно. В Санкт-Петербурге доходность квартиры составляет 4,6%, а окупаемость — 22 года. В Череповце и Астрахани, которые являются российскими лидерами по доходности жилья, эти показатели составляют 7% и 14 лет соответственно.

Источник

Как считать доходность при выборе квартиры как для инвестиций, так и для себя

Добрый день. Так уж сложилось исторически, что недвижимость в нашей стране является самой надежной инвестицией. Эта мысль у русского человека прописалась где-то на уровне ДНК и передается с поколениями. Если у человека появляются деньги, а он их хочет сохранить, то он идет на рынок недвижимости за квартирой. Разумом он понимает, что есть другие инструменты для сохранения и накопления капитала, но душа хочет квартиру. Лучше всего в Москве, внутри МКАДа. И люди, ведомые этим порывом, поступают по велению души. Разумным этот поступок назвать сложно.

Иначе как объяснить, почему люди покупают квартиры в хрущевках площадью 30 квадратных метров по 7-8 миллионов рублей. Доходность в аренде от такой квартиры такая, что о ней будет стыдно говорить друзьям и знакомым.

Ниже я расскажу, как считать доходность от аренды и какой она должна быть, чтобы о ней не стыдно было рассказывать. А также почему я считаю, что покупка квартиры в Москве — это глупо.

То, о чём я пишу, основано на личном опыте. Поэтому статья может отличаться от того, что обычно пишут про аренду квартир те, кто ей никогда не занимался.

Итак, считаем доходность квартиры. Для этого надо знать две цифры. Стоимость квартиры и чистый годовой доход, который она приносит от аренды или может принести. Для того, чтобы понять потенциал аренды, достаточно несколько недель изучать объявления на ЦИАНе в выбранной локации и аналогичном типе дома.

Стоимость квартиры считается просто. Для этого надо взять сумму, которую вы заплатили за квартиру (включая затраты на оформление сделки), прибавить к ней стоимость ремонта, мебели и техники. Если квартира в ипотеке, то прибавляем проценты по кредиту, которые вы заплатите за время простоя. Если квартира куплена на свои, то считаем пеню 0,5% за каждый месяц простоя. Простой — это промежуток времени между датой покупки квартиры и датой получения первого платежа за аренду.

Если квартира в новостройке, а дом еще не сдан, то сумма за время простоя набежит приличная. Может пройти год в ожидании того момента, когда будут выданы ключи. А еще год, пока вы не сделаете ремонт. А еще ждать пока соседи не сделают, так как в любой новостройке ремонты не утихают первые 3 года минимум. Или искать глухого арендатора. Не каждый сможет жить в квартире, где соседи делают ремонты. Если сделать хорошую скидку на аренду, то согласится жить и не глухой.

Если квартира давно в собственности, и вы не знаете её цену, то проще всего выполнить оценку через сервис ДомКлик от Сбербанка. У меня про это есть статья, где все подробно расписано. Ссылку на неё вы увидите в самом низу.

Как узнать сколько денег потребуется на ремонт, мебель и технику? Достаточно просто. Надо площадь квартиры умножить на 30-35 тысяч рублей. Если квартира маленькая, то умножаем на 35 000, если большая — на 30 000 рублей. Полученной суммы должно хватить на ремонт, обстановку и еще чуть-чуть останется на непредвиденные расходы.

Для наглядности приведу пример расчета стоимости одной из наших квартир. Цена квартиры с затратами на оформление сделки 3 125 000. Стоимость ремонта и мебели 650 000. Квартира куплена в ипотеку. Ремонт длился 6 месяцев. За это время сумма платежей, которые шли в счет уплаты процентов по кредиту, составила 125 000. Итоговая стоимость квартиры получилась 3 125 000 + 650 000 + 125 000 = 3 900 000.

Чистый доход от аренды считается элементарно. Надо взять месячную арендную плату, вычесть из неё налог 4% и коммунальные платежи. Для получения годового дохода надо полученную сумму умножить на 12 месяцев.

Считаем. Арендатор платит 30 000 рублей. Налог 1 200, коммунальные платежи 2 500, еще 300 рублей в месяц я плачу за страховку. Так спокойнее. Получаем 30 000 — 1200 — 2500 -300 = 26 000. Умножаем полученную сумму на 12, получаем 312 000 годовой доход от аренды.

Мы получили две цифры. Стоимость недвижимости 3 900 000 и годовой доход от аренды 312 000. Доходность считается двумя методами.

Первый — это за сколько месяцев (лет) аренды окупится квартира. Для этого стоимость жилья надо разделить на месячный (годовой доход). Считаем: 3 900 000/ 26 000 = 150 месяцев, что соответствует сроку окупаемости 12,5 лет.

Второй — это сколько процентов в годовом выражении приносит аренда. Для этого надо найти процентное соотношение годового дохода и стоимости квартиры. Делается просто, годовой доход делим на стоимость квартиры и умножаем на 100 процентов. Считаем. 312 000/3 900 000 * 100 = 8 % годовых . Весьма неплохо для такого консервативного способа инвестиций.

Если бы не карантин, то наша квартира ушла бы в аренду на 3 тысячи дороже. Тогда срок окупаемости составил бы 134 месяца или 11,2 года. А доходность была бы почти 9% годовых.

У нас квартира немного за МКАДом. Квартира в Москве, приносящая аналогичный доход, в лучшем случае стоила бы 6,5 млн рублей. Срок окупаемости 250 месяцев (почти 21 год), доходность 4,8% годовых. Очень глупо покупать за 6,5 млн то, что можно снимать за 30 000 рублей. А если очень хочется жить в Москве, можно купить в области за 4 млн, сдавать за 30 000 и арендовать на эти деньги себе жилье в Москве.

Мой совет тем, кто дочитал эту статью до конца. При подборе квартиры как для инвестиций, так и для того, чтобы там самому жить, считайте доходность от аренды. Это хороший индикатор того, насколько объективная цена, за которую продается квартира.

Если доходность от аренды 8% годовых и выше, то надо брать, есть потенциал роста цены. Покупать объект, который приносит 4-5 % годовых — глупо. Квартира приносит 6% годовых от аренды — еще терпимо, но я бы поискал, что приносит хотя бы 7%.

Источник

«Яндекс» запустил «тепловые карты» цен на жильё

Сервис «Яндекс.Недвижимость» внедрил так называемые «тепловые карты» цен на жильё: они наглядно показывают, как меняются от района к району цены на квартиры и арендная ставка.

Отмечается, что сейчас на «Яндекс.Недвижимости» ежедневно появляются в среднем 40 тыс. объявлений. Новая функция — «тепловые карты» — призвана облегчить поиск подходящих вариантов для пользователей.

Цена продажи и аренды обозначена на картах цветом: зелёный — самая низкая, красный — самая высокая. В настоящее время «тепловые карты» цен на жильё доступны для Москвы и Санкт-Петербурга.

Тем, кто интересуется недвижимостью как объектом для инвестиций, пригодится карта с прогнозом окупаемости. Она показывает, за сколько лет вернутся вложения в покупку квартиры, если сдавать её в аренду.

Для составления карт компания «Яндекс» использовала архив объявлений «Яндекс.Недвижимости» за последний год.

«Карту Москвы и Санкт-Петербурга разбили на квадраты со стороной 500 метров, и для каждого квадрата, где размещалось не меньше пяти объявлений, нашли медианное значение цены за квадратный метр», — отмечает российский IT-гигант.

Посмотреть «тепловые карты» цен на жильё можно здесь.

Источник

Как определить хорошую инвестицию + расчет % доходности новостроек (много цифр)

На дворе 2019 год, а некоторые тренеры до сих пор учат вкладываться в новостройки, как 10 лет назад. Даже курсы продают, где учат спекулировать недвижимостью. Сами же они неплохо заработали на стратегии перепродажи новостройки по переуступке, когда цена росла на 70% от момента начала строительства до сдачи дома в эксплуатацию (так стали делать в 2008-ом году).

И вот теперь эти люди продолжают петь песни простым смертным про то, как надо «инвестировать в недвижимость, чтобы заработать 70% годовых». Почему сейчас заработать на новостройках так, как можно было 10 лет назад, НЕ-ВОЗ-МОЖ-НО?

Содержание

• Почему сейчас не получится инвестировать, как в 2008-ом году: чем больше доверия к рынку и застройщикам, тем ниже доходность вложений (как с криптовалютой).
• Что является «удачной инвестицией» ?
• Примеры инвестиционных объектов в Санкт-Петербурге для сравнения: почему где-то рентабельность 40% годовых, а где-то — 7%?

Почему в 2019-ом году нельзя спекулировать недвижимостью, как это можно было делать 10 лет назад

До сих пор в сети проводятся курсы на тему, как можно купить новостройку в Петербурге (или в любом городе России), которая вырастет на 70% к моменту сдачи дома в эксплуатацию. Коучи и инфобизнесмены убеждают, что на этой разнице можно хорошо заработать и называют эту деятельность — инвестициями .

• Во-первых , это называется спекуляцией.
• Во-вторых , сейчас эта стратегия уже потеряла свою актуальность.

Я вот думаю, как у этих горе-коучей и авторов курсов совести хватает, вешать лапшу на уши простым людям, еще и продавать свой курс за 20 тысяч рублей.

Стратегия покупки ликвидной новостройки и ее последующая перепродажа по переуступке, работала в 2008-2016 годах. Если бы вы тогда купили новостройку, то да, вы бы неплохо наварились, имея до 30% годовых.

В 2008-ом году только-только приняли 214-ФЗ, новое законодательство — это всегда поле для новых спекулятивных идей, ведь доверия к застройщикам никакого не было, инвестиции были рискованными, а значит, и возврат от вложений намного выше.

[Хорошая аналогия рынка недвижимости 2008-го года — это состояние рынка криптовалюты в наши дни.

Пока все боялись покупать биткойн и не верили в эту валюту, какие-то рисковые инвесторы купили монеты. А сейчас, уже все понимают, что криптовалюту не выкинешь как явление, но стоимость инвестиций сильно изменилась!]

Почему сейчас не получится так, как делали некоторые люди 10 лет назад?

• Изменились сроки строительства: сейчас НЕТ объектов у метро для простых людей. Сегодня жилье у метро — это большая роскошь, которую можно себе позволить по цене выше среднего.
• Прошло 10 лет и репутация застройщиков дает о себе знать: сегодня уже ВСЕ знают, что, например, Setl City в удачной локации можно смело покупать. Все знают, что ЦДС — это кирпичные дома, где прохладно летом. Все знают, что Лидер-Групп сдает всегда с задержками, но предлагает интересные варианты рассрочек и достраивает таки объект (хотя его продукт сложно назвать инвестиционно привлекательным).

Репутация работает на рынке застройщика, риски вложений в безопасную стройку снижаются, а значит, снижается и доходность. [Понимаете логику?]

• Наконец, изменилось, ИЗМЕНИЛОСЬ законодательство в 214-ФЗ и поправки в закон вступают в силу 1 июля 2019 года.
• Безусловно, необкатанный 214-ФЗ закон будет притираться к рынку, по разным прогнозам — где-то до 2023 года. Однако пласт сдвинулся, и те правила, которые работали до 1 июля 2019 года после этой перестают действовать .

Все это говорит о том, что меняется также логика вложений в недвижимость: то, на чем зарабатывали последние 10 лет, больше не работает.

Хорошая инвестиция — это удачная покупка, а не продажа. Продали — прожили , как говорила моя бабушка.

Например, у меня есть одна студия, она мне не очень нравится по локации и инфраструктуре (жить можно, но мне не подходит). Я бы могла от нее избавиться с перекреститься. Но я не тороплюсь.

Потому что высвободив деньги, их надо куда-то пристроить.

Вот этим вопросом я и занимаюсь. Пока есть такие варианты:

• открыть ИИС типа А (который, кстати, власти хотят запретить с 2020-го года) и купить на вложенные деньги суверенные еврооблигации;
• купить еврооблигации РФ в иностранной валюте (чтобы избежать налога на прибыль при окончании срока);
• ОМС или фьючерсы на золото, так как золото сейчас переживает падение в цене с прогнозируемым ростом в ближайшие 2 года.

Идея в том, что прежде чем продавать квартиру, сначала надо найти , куда вкладывать после. Вот жду интересный объект где-то в городе, когда пройдет вся эта проклятая волокита с изменением в 214-ФЗ, проектным финансированием и застройщики активизируются с новыми проектами.

Источник