Управляющая компания приобретает за свой счет

ВС РФ: управляющая компания обязана оплачивать ресурсы для общедомовых нужд, даже если у нее нет договора с РСО, а все собственники помещений платят напрямую

bitpics / Depositphotos.com

Если УК управляет многоквартирным домом, то даже в отсутствие договорных отношений она должна оплатить РСО стоимость коммунальных услуг, израсходованных на общедомовые нужды. Собственники помещений – даже при наличии договоров с РСО – оплачивать «общедомовые» коммунальные услуги не должны. Однако УК включает названные расходы в состав платы за содержание жилого помещения.

К такому выводу пришел Верховный Суд Российской Федерации, рассматривая спор между водоканалом и УК по поводу взыскания с последней задолженности за услуги холодного водоснабжения на содержание общего имущества в многоквартирных домах (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 16 июля 2018 г. N 308-ЭС18-3279).

УК категорически отказывалась платить, опираясь на следующие умозаключения:

• лицом, обязанным производить РСО оплату поставленных коммунальных ресурсов является, по смыслу Жилищного кодекса и Гражданского кодекса, исполнитель коммунальных услуг. Он же вправе требовать оплаты предоставленных коммунальных услуг от потребителей;
• по общему правилу УК приобретает статус исполнителя коммунальных услуг не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса, заключенному ей с РСО. До указанного момента исполнителем коммунальных услуг является ТСЖ (если договор управления с УК был заключен органами управления ТСЖ и именно оно ранее выполняло функции исполнителя) или сама РСО;
• договорные отношения между водоканалом и УК отсутствуют;
• при этом если УК фактически управляет общим имуществом МКД, собственники помещений вносят ей плату за коммунальные услуги, а РСО выставляет счета за поставку соответствующего ресурса, то отношения между УК и РСО можно квалифицировать как фактически сложившиеся договорные отношения по снабжению ресурсом по присоединенной сети, а за самой УК признать статус исполнителя коммунальных услуг;
• однако в рассматриваемом случае — в отсутствие договора водоснабжения между РСО и УК – водоканал выставлял платежные документы именно потребителям (собственникам и нанимателям помещений), а не УК, и оплачивали эти счета тоже потребители непосредственно и напрямую, минуя счета УК;
• следовательно УК не является исполнителем коммунальной услуги, а значит, и оплачивать «общедомовую» холодную воду не обязана.

Арбитражные суды двух инстанций полностью поддержали УК и отказали водоканалу.

Однако ВС РФ не мог согласиться с указанными выводами. Он обратил внимание на следующее:

• бремя расходов на содержание общего имущества в МКД несут собственники помещений в многоквартирном доме;
• при этом расходы на оплату коммунальных ресурсов, в том числе холодной воды, потребляемых при содержании общего имущества в МКД, включены в состав платы за содержание жилого помещения;
• плата именно за коммунальные услуги может вноситься потребителями услуг либо УК, либо напрямую ресурсоснабжающей организации;
• однако плата за коммунальные ресурсы, потребленные при содержании общего имущества в МКД, – поскольку она включена в состав платы за содержание жилого помещения, а не платы за коммунальные услуги, – с 1 января 2017 года при управлении МКД УК подлежит возмещению потребителями услуг исключительно данной УК, но не РСО;
• следовательно, независимо от решения собственников МКД, РСО не вправе предъявлять им и взимать плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества МКД, а потребители не могут быть обязаны оплачивать непосредственно РСО покупку коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании общего имущества МКД и необходимых, в том числе для надлежащего оказания услуг по содержанию общего имущества МКД;
• сам по себе факт отсутствия договорных отношений между водоканалом и УК в рассматриваемом случае не изменяет статуса УК по отношению к собственникам помещений в МКД как исполнителя коммунальных услуг и лица, осуществляющего содержание общего имущества МКД, ведь УК обязана содержать общедомовое имущество МКД, предоставлять собственникам помещений весь комплекс коммунальных услуг по общему имуществу МКД и принимать от жителей МКД плату за содержание жилого помещения.

Значит, указал ВС РФ, УК даже в случае прямых заключенных договоров между собственниками помещений МКД и РСО обязана в целях содержания общего имущества МКД заключить с РСО договор, которым определить виды и объем коммунального ресурса, потребляемого при содержании общего имущества МКД и подлежащего оплате именно управляющей организацией, а не потребителями. А названные расходы УК, в свою очередь, включает в состав платы за содержание жилого помещения.

Противоположная позиция, ошибочно поддержанная судами, сводится, по существу, к полному освобождению УК от оплаты стоимости ресурса, отпущенного на общедомовые нужды, что противоречит требованиям п. 4 ст. 1, ст.ст. 10, 544 ГК РФ.

Итог: предыдущие судебные акты отменены, а дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции, который должен будет, в том числе, рассмотреть вопрос о злоупотреблении управляющей компанией своим правом вследствие уклонения от заключения договора на поставку коммунального ресурса на общедомовые нужды.

Источник

Управляющая компания приобретает за свой счет

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Как в бухгалтерском и налоговом учете управляющей компании, применяющей общую систему налогообложения, учитывать средства собственников, поступающие на оплату текущего ремонта и содержания общего имущества МКД, при условии, что работы по ремонту и услуги по содержанию осуществляются силами управляющей компании? Как учитывается экономия, получаемая управляющей компанией на основании ч. 12 ст. 162 ЖК РФ?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Средства собственников, получаемые УК в оплату текущего ремонта и услуг по содержанию, в целях налогообложения и бухгалтерского учета целевыми не признаются. Данные средства являются оплатой (предоплатой) выполненных организацией работ (оказанных услуг).
Выручка от реализации работ по текущему ремонту и от реализации услуг по содержанию имущества МКД в целях налогообложения прибыли учитывается в общеустановленном порядке на дату выполнения работ (оказания услуг). При этом организация имеет право уменьшить полученные доходы на расходы, осуществленные для выполнения этих работ (оказания услуг), при их соответствии критериям, установленным п. 1 ст. 252 НК РФ.
Экономия, получаемая УК на основании ч. 12 ст. 162 ЖК РФ, учитывается в составе доходов от реализации в том налоговом (отчетном) периоде, в котором возникает право на распоряжение этой экономией.
Реализация работ по текущему ремонту (услуг по содержанию) облагается НДС в общеустановленном порядке. При получении экономии УК необходимо исчислить НДС на основании пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ.
Примеры бухгалтерских проводок приведены в тексте ответа.

Обоснование позиции:

Налог на прибыль

Налоговой базой по налогу на прибыль для российских организаций, не являющихся участниками консолидированной группы налогоплательщиков, признается денежное выражение прибыли, определяемой как разница между полученными ими доходами и произведенными расходами, которые определяются в соответствии с главой 25 НК РФ (п. 1 ст. 247, п. 1 ст. 274 НК РФ).
Согласно п.п. 1, 2 ст. 249 НК РФ в целях главы 25 НК РФ доходом от реализации признается, в частности, выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, определяемая исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги), выраженные в денежной и (или) натуральной формах.
Статьей 251 НК РФ установлен закрытый перечень доходов, не учитываемых при определении налоговой базы. Доходы, не поименованные в ст. 251 НК РФ, учитываются для целей расчета налога на прибыль в общеустановленном порядке (письмо Минфина России от 02.10.2018 N 03-03-06/1/70715).
Так, в силу пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ не включается в налоговую базу по налогу на прибыль имущество, полученное налогоплательщиком в рамках целевого финансирования. К средствам целевого финансирования относится, в частности, имущество в виде средств собственников помещений в МКД, поступающих на счета осуществляющих управление МКД УК, на финансирование проведения ремонта (в том числе текущего ремонта) общего имущества МКД (абзац 22 пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ, письмо Минфина России от 10.12.2015 N 03-03-07/72364). При этом на получателей средств целевого финансирования возложена обязанность по ведению раздельного учета доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования (письмо Минфина России от 05.02.2020 N 03-03-07/7121).
В то же время, если УК выступает в качестве непосредственного исполнителя работ по ремонту, то средства собственников помещений в МКД, поступившие на счет УК, являются платой за выполнение этих работ и учитываются в составе выручки от реализации (письма Минфина России от 13.10.2017 N 03-03-06/1/66923, ФНС России от 13.08.2018 N СА-4-7/15613@). Поддерживают данный вывод и суды (смотрите постановления Четырнадцатого ААС от 26.11.2019 N 14АП-8478/19, АС Волго-Вятского округа от 04.06.2018 N Ф01-1869/18 по делу N А79-11145/2016), что соответствует также правовой позиции, изложенной в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 98*(1).
В рассматриваемой ситуации УК самостоятельно производит работы по текущему ремонту общего имущества МКД, соответственно, суммы, поступающие от собственников помещений в МКД на текущий ремонт, целевыми в целях налогообложения не признаются, а являются средствами, получаемыми в оплату (предоплату) выполненных организацией работ.
Денежные средства, поступающие от собственников помещений в МКД на содержание общего имущества МКД, не поименованы в качестве средств целевого финансирования в пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ, а также не упомянуты в иных нормах ст. 251 НК РФ. Поэтому данные поступления являются оплатой (предоплатой) услуг по содержанию, оказываемых УК. Смотрите также письма Минфина России от 04.08.2017 N 03-03-06/3/50062, от 28.07.2017 N 03-03-07/48254.
При применении метода начисления доходы от реализации работ (услуг) признаются в целях налогообложения прибыли на дату передачи результатов выполненных работ (оказания услуг), независимо от фактического поступления денежных средств (иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав) в их оплату (п. 3 ст. 271, п. 1 ст. 39 НК РФ, письма Минфина России от 26.05.2020 N 03-07-11/44391, от 13.12.2019 N 03-03-06/1/97645).
По нашему мнению, доходы от реализации услуг по содержанию имущества МКД необходимо учитывать ежемесячно на последний день календарного месяца, исходя из фактически оказанных услуг и расценок организации на данные услуги (п.п. 1, 2 ст. 271 НК РФ, письмо УФНС России по г. Москве от 23.12.2009 N 16-15/136075). Доходы от реализации результатов работ по текущему ремонту признаются на дату подписания акта приемки-передачи результатов выполненных работ (п. 3 ст. 271, п. 1 ст. 39 НК РФ, постановление Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 N 10841/10 (определяя доходы общества, инспекция исходила из суммы всех поступавших от потребителей платежей. Общество же применяло для целей налогообложения метод начисления, и, следовательно, необходимо было учитывать положения ст. 271 НК РФ, в частности, то, что датой получения дохода от реализации товаров (работ, услуг) в этом случае признается дата реализации товаров (работ, услуг) независимо от поступления денежных средств)).
Денежные средства, поступающие от собственников имущества, в счет оплаты содержания и ремонта, до момента выполнения этих работ (оказания услуг) признаются авансом и не учитываются в качестве налогооблагаемого дохода (пп. 1 п. 1 ст. 251 НК РФ, постановление Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 N 10841/10 по делу N А26-9658/2009).
В рассматриваемой ситуации организация имеет право в целях налогообложения учитывать расходы, понесенные ей для оказания услуг по содержанию и выполнения работ по текущему ремонту (материальные расходы, расходы на оплату труда, амортизацию и пр.), так как положения п. 17 ст. 270 НК РФ в данном случае не применяются. Расходы учитываются в соответствии с правилами, установленными главой 25 НК РФ, при соблюдении требований п. 1 ст. 252, ст. 318 НК РФ.
Таким образом, налогооблагаемая прибыль УК формируется как разница между учтенными в целях налогообложения доходами от реализации работ (услуг) и учтенными расходами в целях налогообложения.
Если при соблюдении условий, указанных в ч. 12 ст. 162 ЖК РФ, в распоряжении УК остается экономия средств между расходами, запланированными при установлении размера платы за содержание жилья, и фактическими расходами, то на момент возникновения права на распоряжение данной экономией (что не может наступить ранее размещения отчета в государственной информационной системе ЖКХ), неиспользованные денежные средства, поступившие в счет оплаты работ (услуг) перестают быть авансами, и, по нашему мнению, признаются дополнительным налогооблагаемым доходом от реализации УК (п. 1 ст. 41 НК РФ)*(2). Смотрите также: Вопрос: Управляющая компания оказывает населению услуги (выполняет работы) по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД как с помощью подрядчика, так и собственными силами. Перед выполнением работ с собственниками помещений в МКД согласовывается смета. Фактические расходы на выполнение работ меньше сметных затрат на экономию по фонду оплаты труда. Каким образом следует выставлять собственникам акт выполненных работ и отражать выручку в бухгалтерском учете (в сумме, утвержденной собственниками по смете, или по фактически понесенным расходам)? (журнал «Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», N 5, май 2019 г.).

НДС

Реализация работ (услуг) на территории РФ признается объектом налогообложения НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).
Освобождение от налогообложения, предусмотренное пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ, в данном случае не применяется, так как УК собственными силами производит текущий ремонт и оказывает услуги по содержанию общего имущества МКД (письма Минфина России от 05.02.2019 N 03-07-11/6346, от 13.03.2019 N 03-07-14/16046).
То есть налогообложение НДС работ, услуг, выполняемых (оказываемых) УК, производится в общеустановленном порядке. В связи с этим НДС исчисляется либо на дату получения авансов (предоплаты), либо на дату выполнения работ (услуг), в зависимости от того, что произошло ранее (п.п. 1, 14 ст. 167 НК РФ, письмо Минфина России от 16.10.2018 N 03-07-11/74130).
По нашему мнению, экономию, полученную организацией по итогам года (если право на распоряжение данной экономией у организации возникает на основании ч. 12 ст. 162 ЖК РФ), следует рассматривать как сумму, связанную с оплатой реализованных работ, услуг (пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ), которая увеличивает налоговую базу по НДС на момент ее получения (получения права на распоряжение).
Положения пп. 1 п. 3 ст. 162 НК РФ в данном случае не применяются, так как организация самостоятельно выполняет работы по ремонту (письмо Минфина России от 13.10.2017 N 03-03-06/1/66923, дополнительно смотрите письмо Минфина России от 28.02.2020 N 03-07-10/14470).
При получении экономии сумма налога рассчитывается по расчетной налоговой ставке 20/120 (п. 4 ст. 164 НК РФ, дополнительно смотрите письмо Минфина России от 06.02.2017 N 03-07-11/6186). Счет-фактура выставляется в одном экземпляре и регистрируется в книге продаж (п. 18 Правил ведения книги продаж).

Бухгалтерский учет

Денежные средства, полученные от собственников жилых помещений в счет услуг по содержанию и ремонту имущества МКД, в данном случае являются авансом, формируют кредиторскую задолженность, и в таком случае они должны учитываться обособленно на счете 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» (п. 3 ПБУ 9/99, дополнительно смотрите письмо Минфина России от 29.07.2014 N 03-07-11/37247):
Дебет 51 Кредит 62, субсчет «Расчеты по авансам полученным»
— получены денежные средства от собственников имущества МКД;
Дебет 76, субсчет «НДС» Кредит 68
— начислен НДС с полученных авансов.
При фактическом оказании услуг по содержанию (последний день календарного месяца) и передаче результатов выполненных работ по текущему ремонту (дата подписания акта) в учете организации отражается выручка от реализации работ (услуг) (п.п. 5, 6, 6.1, 12 ПБУ 9/99):
Дебет 62, субсчет «Расчеты за выполненные работы (оказанные услуги)» Кредит 90, субсчет «Выручка»
— признан доход от реализации работ (услуг);
Дебет 90, субсчет «НДС» Кредит 68
— исчислен НДС с реализации;
В этот момент расходы по обычным видам деятельности, формирующие себестоимость выполненных работ (услуг) (п.п. 5, 7, 9 ПБУ 10/99), переносятся в дебет счета 90 «Себестоимость продаж»:
Дебет 90, субсчет «Себестоимость продаж» Кредит 20
— списана себестоимость работ (услуг);
Дебет 62, субсчет «Расчеты по авансам полученным» Кредит 62, субсчет «Расчеты за выполненные работы (оказанные услуги)»
— предоплата зачтена в счет оплаты выполненных работ (оказанных услуг);
Дебет 68 Кредит 76, субсчет «НДС»
— начисленный с суммы предварительной оплаты НДС принят к вычету (п. 8 ст. 171, п. 6 ст. 172 НК РФ);
Дебет 90, субсчет «Прибыль/убыток от продаж» Кредит 99
— отражена прибыль от реализации результатов работ (услуг) (выявляется за отчетный месяц).
или
Дебет 99 Кредит 90, субсчет «Прибыль/убыток от продаж»
— отражен убыток от реализации результатов работ (услуг).
При получении экономии записи в учете возможны следующие:
Дебет 62, субсчет «Расчеты за выполненные работы (оказанные услуги)» Кредит 90, субсчет «Выручка»
— отражен доход в виде экономии;
Дебет 90, субсчет «НДС» Кредит 68
— исчислен НДС на основании пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ*(3);
Дебет 62, субсчет «Расчеты по авансам полученным» Кредит 62, субсчет «Расчеты за выполненные работы (оказанные услуги)»
— зачтены авансы в счет получения экономии;
Дебет 68 Кредит 76, субсчет «НДС»
— начисленный с суммы предварительной оплаты НДС принят к вычету.
Здесь отметим, что в рассматриваемой ситуации при получении экономии НДС исчисляется на основании пп. 2 п. 1 ст. 162 НДС, а не на основании пп. 1 п. 1 ст. 146, п. 1 ст. 39, пп. 1 п. 1 ст. 167 НК РФ. То есть отсутствует факт отгрузки товаров (работ, услуг) в счет ранее полученной предоплаты, что является условием для принятия к вычету НДС, исчисленного с предоплаты (п. 8 ст. 171, п. 6 ст. 172 НК РФ). В данном случае также не происходит возврата авансов для применения положений п. 5 ст. 171, п. 4 ст. 172 НК РФ. Иных норм, позволяющих принять к вычету НДС, исчисленный ранее при получении предоплаты, глава 21 НК РФ не содержит. В то же время, если не принять к вычету НДС, ранее исчисленный с предоплаты, то в данном случае возникает двойное налогообложение суммы экономии (ранее признаваемой авансами). При этом мы не можем исключить претензий со стороны налоговых органов, если организация примет решение принять к вычету НДС в авансов, переквалифицированных в экономию*(4).
Если организация примет решение не принимать к вычету НДС, исчисленный с авансов, то записи в учете могут быть следующие:
Дебет 91 Кредит 76, субсчет «НДС»
— НДС, исчисленный с авансов, засчитываемых в счет экономии, списан в состав прочих расходов.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Распределение экономии, полученной управляющей организацией по результатам исполнения договора управления МКД;
— Энциклопедия решений. Управление многоквартирным домом управляющей организацией;
— Вопрос: ООО по договору управления оказывает услуги по содержанию и ремонту жилого помещения. В соответствии с п. 12 ст. 162 ЖК РФ по результатам исполнения договора управления образовалась экономия, которая, по мнению УК, не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг. Собственники МКД с этим не согласны. Каковы критерии оценки надлежащего и ненадлежащего качества оказанных услуг? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2019 г.);
— Текущий ремонт общего имущества в МКД: налогообложение (Н.М. Софийская, журнал «Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», N 1, январь 2018 г.).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Вахромова Наталья

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член ассоциации «Содружество» Мельникова Елена

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в п. 1 Информационного письма от 22.12.2005 N 98, целевой характер выплат проявляется в возложении на получателя средств обязанности осуществлять их расходование в соответствии с определенными целями либо, если соответствующие расходы к моменту получения средств уже осуществлены получателем, в полном или частичном возмещении понесенных расходов. Если организация не приобретает каких-либо товаров (работ, услуг), для оплаты которых ему были бы необходимы целевые средства, а, наоборот, сама оказывает услуги, выполняет работы, то полученные средства являются выручкой от реализации работ (услуг).
*(2) Разъяснений уполномоченных органов и примеров арбитражной практики по учету экономии нам не встретилось.
*(3) По мнению финансового ведомства, НДС, исчисленный в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 162 НДС, исключается из состава доходов в целях налогообложения прибыли (письмо Минфина России от 04.02.2011 N 03-03-06/1/67).
*(4) Во избежание налоговых рисков организация может обратиться в Минфин России или в налоговый орган по месту учета за получением письменных разъяснений по вопросу учета в целях налогообложения полученной экономии (пп.пп. 1, 2 п. 1 ст. 21 НК РФ). Напомним, что в соответствии со ст. 111 НК РФ выполнение налогоплательщиком письменных разъяснений, данных ему финансовым или налоговым органом о порядке исчисления, уплаты налога (сбора) или по иным вопросам применения законодательства о налогах и сборах, является обстоятельством, исключающим вину лица в совершении налогового правонарушения. В этом случае налогоплательщик не подлежит ответственности за совершение налогового правонарушения.

Источник