Объем инвестиций сокращается
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги I полугодия 2020 г. на рынке инвестиций в недвижимость России . Объем инвестированных средств сократился на 24% до 88 млрд руб. Активность иностранных инвесторов может оказаться по итогам года минимальной за последние 10 лет. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем их вложений снизился в 7 раз до 3,7 млрд руб.
По словам Алексея Новиков , управляющего партнера KnightFrankRussia, в I полугодии 2020 года рынок инвестиций в недвижимость России ощущал на себе целый ряд негативных факторов – выход России из нефтяной сделки с ОПЕК , пандемия коронавируса , эффект от введенных в стране ограничений – все это сказалось на отрицательной динамике объемов инвестирования. Сохраняющаяся неопределенность не позволяет институциональным игрокам принимать решения и приобретать объекты. Меры, предпринимаемые государством в аспекте арендных отношений и стимулирования сектора недвижимости, не помогли существенно ни арендаторам, ни собственникам. Больший эффект имело снижение ключевой ставки до уровня 4,5%, что является минимальным уровнем за весь срок режима таргетирования инфляции.
Снижение совокупного объема инвестиций в целом было ожидаемо, однако отдельно стоит отметить резкое снижение объемов инвестированных средств иностранных игроков. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем их вложений снизился в семь раз до 3,7 млрд руб. Помимо очевидных причин в виде пандемии и волатильности курса рубля, эффект имело заявление президента о введении 15%-го налога на доходы иностранных лиц и компаний. Схожая тенденция с большой долей вероятности сохранится как минимум до конца следующего года.
Аналогично динамике объемов инвестирования в I квартале года, наибольший объем привлеченных средств за первое полугодие 2020 года пришелся на площадки под девелопмент, преимущественно под строительство многофункциональных объектов с преобладающей жилой составляющей, в том числе арендным жильем. Девелоперы продолжают приобретать площадки для реализации будущих проектов – рынок жилья остается крайне активным и гибким, даже с учетом пандемии. Этот сегмент рынка 66% инвестированных средств, при доле в 25% годом ранее. При этом падение интереса к готовым объектам наблюдается во всех сегментах – в основных сегментах коммерческой недвижимости застой, обусловленные необходимостью адаптации к текущим условия. Обе стороны сделки пока не могут понять, за какую цену продавать или покупать объекты, какой может быть структура финансирования и целесообразна ли та или иная покупка в целом. Доля офисов составила 23% против 32% по сравнению с прошлым годом, торговой – 6% против 12% годом ранее.
В пятерке крупнейших сделок II квартала 2020 года оказались приобретения офисных объектов и площадок под девелопмент. Крупнейшей сделкой квартала стала покупка группой «ПИК» проекта под застройку на территории «Московского трубозаготовительного завода», сумма сделка достигала 8-10 млрд руб. В сегменте офисов, среди крупнейших приобретений можно выделить покупку Capital Group части объектов «Экоофиса» в БЦ «Кожевники», технопарки «Перово Поле» и «Медведково» –4,0-4,2 млрд руб. Также можно отметить пополнения портфеля «Амероп» зданием BASF на Кадашевской набережной – 1,4-2 млрд руб.
По мнению Алексея Новикова , стоит ожидать рост доли складов в общем объеме инвестиций в следующие несколько лет – сегмент показал себя как более устойчивый и надежный для инвесторов, в отличие от офисов и, в особенности, торговли, которые оказались более подвержены кризисным явлениям. С начала года спроса на объекты складского сегмента, в отличие от других, не снизился значительно, а сохраняется на стабильно высоком уровне – только с участием консультантов Knight Frank было закрыто сделок общим объемом около 700 тыс. кв. м. Вектор интереса инвесторов явно в ближайшее время сместится именно на объекты складской недвижимости. Более того, возможно развитие рынка инвестиций в регионах – по предварительным данным объем сделок со складами там увеличился вдвое в I полугодии 2020. При этом если раньше покупки в складском сегменте зачастую совершались для собственного размещения, а инвестиционных сделок на рынке наблюдалось мало, сейчас ожидается рост объемов привлеченных средств именно за счет инвесторов, которые самостоятельно буду реализовывать и управлять объектами.
Наибольшая доля средств, инвестированных в площадки под строительство недвижимых объектов, обуславливает лидерство девелоперов в структуре спроса по профилю инвестора – 75% против 25% годом ранее. На инвестиционные компании пришлось 13% против лидирующей доли в 58% годом ранее. Профильные инвесторы в недвижимость, наблюдая за изменения на рынке, решили отложить завершение ряда ранее планируемых сделок. Вероятно, что в конце года именно эта группа покупателей будет формировать отложенный спрос. Существенно снизилась доля банков, с 9% до 1%, а государство на рынке инвестиций в недвижимость вовсе не проявляло никакой активности.
После снижения доходности по результатам прошлого года в традиционных сегментах средние ставки капитализации остались неизменными и составляют 9-10% для премиальных объектов офисной недвижимости, 9,5-10,5% – для торговой недвижимости и 11-12% – для складской недвижимости.
В 2020 году мы ожидаем снижения инвестиционной активности и роста ставки капитализации, связанного с увеличением стоимости заемного финансирования и существенным увеличением неопределенности на финансовых и сырьевых рынках.
Алексей Новиков отметил: «Рынок еще не оправился от последствий введенных в России ограничительных мер, а о полноценном восстановление можно будет говорить не раньше 2021 года. Отношение инвесторов к отдельным типам недвижимости поменяется, даже крупные игроки будут искать новые каналы вложения средств. Тем не менее, люди только начинают возвращаться к относительно привычному образу жизни, поэтому в полной мере оценить последствия рынок сможет только к концу года. Даже несмотря на возможность реализации отложенного спроса, падение годового показателя по-прежнему ожидается на уровне 25-30% до порядка 200 млрд рублей, а существенная доля сделок перенесется на следующий год».
Источник
Коронавирус спровоцировал новый инвестиционный спад
Вложения в основной капитал снизились на 4%
Приток денег в российскую экономику замедлился. Фото Reuters
Инвестиции в основной капитал по итогам первого полугодия 2020 года снизились на 4% в годовом выражении, сообщил Росстат. Подобный провал заставляет задуматься о том, как чиновники будут реализовывать новый план президента по ускорению инвестиций к 2030 году. В среднем вложения в экономику РФ должны расти на 5,5% в год, что сегодня весьма проблематично, признают эксперты.
В первом квартале инвестиции увеличились на 1,2%. А с учетом обнародованных ведомством Павла Малкова данных во втором квартале вложения в российскую экономику, вероятно, упали на 9%. Такая динамика инвестиций в целом не удивительна, если учесть, какой убыток российской экономике нанес кризис, вызванный распространением коронавирусной инфекции. К примеру, согласно данным аудиторско-консалтинговой компании «ФинЭкспертиза», совокупная прибыль российского бизнеса по итогам пяти месяцев этого года сократилась на 67% в годовом исчислении, что стало худшим значением за последние 16 лет. В итоге более трети компаний получили убыток. Нарастить прибыль за этот период смогли лишь предприятия сферы сельского и лесного хозяйства, а также компании, занятые в рыбоводстве. Существенное снижение прибыли и даже убыток, ожидаемо, получила отрасль общественного питания и гостеприимства. Однако основным генератором убытков за этот период оказалась оптовая торговля природным газом, подчеркивают в компании. Очевидно, потери прибылей не лучшим образом сказались на инвестиционных планах российского бизнеса.
Снижение инвестиций стало следствием пандемии и карантинных мер, заявляет гендиректор компании Chatex Майкл Росс-Джонсон. «Компании столкнулись с шоком, которого раньше не знали, и все усилия бизнеса были направлены на то, чтобы сохранить рабочие коллективы и не допустить сбоев в выпуске продукции. Стратегии (и связанные с ними инвестиции) пришлось пересматривать, что логично», – поясняет он.
Очевидно, не последнюю роль в падении сыграл стремительный отток иностранных инвестиций из отечественной экономики. Так, по данным Центробанка, по итогам первого полугодия 2020 года прямые инвестиции нерезидентов в небанковский сектор российской экономики составили 4,2 млрд долл., что в 3,7 раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года (см. «НГ» от 12.07.20). При этом ситуация в первом квартале была куда драматичней. Напомним, по итогам первых трех месяцев этого года прямые иностранные инвестиции (ПИИ) в РФ составили всего 0,2 млрд долл. против 10,3 млрд долл. годом ранее. В результате приток ПИИ сократился более чем в 50 раз относительно прошлого года.
Недавняя борьба российских властей с офшорами, которые являются чуть ли не основными поставщиками иностранных капиталов в страну, может не лучшим образом сказаться на настроениях инвесторов и в будущем. К примеру, по данным Центробанка, на начало 2020 года кипрское происхождение имели почти 180 млрд долл. прямых иностранных инвестиций в Россию (см. «НГ» от 09.08.20). И налоговые новации властей могут отпугнуть инвесторов, не исключали в Счетной палате. «Это (повышение налога по дивидендам и процентным платежам. – «НГ») снижает стимул к сбережениям и ухудшает наши взаимоотношения с другими юрисдикциями», – пояснил глава СП Алексей Кудрин. «Я считаю, что это ухудшение инвестиционного климата, такие решения надо было принимать очень аккуратно», – подчеркивал он. А вкупе с другими налоговыми изменениями они создают нервозность у предпринимателей.
Многие эксперты не видят причин для улучшения ситуации. Так, опрошенные Интерфаксом экономисты полагают, что по итогам года падение инвестиций составит 7,7%. Ученые из Института народнохозяйственного прогнозирования (ИНП) РАН ожидают, что по итогам 2020 года физический объем инвестиций в основной капитал сократится на 7,4%. А в последующие три года будет возрастать на 1,2–2,3% в год. «В результате в 2023 году инвестиции в основной капитал окажутся ниже уровня не только докризисного 2013 года, но также и 2019-го», – следует из их прогноза (см. «НГ» от 20.05.20). Еще более пессимистичны в Минэкономразвития. В ведомстве Максима Решетникова ранее сообщали, что спад по итогам года составит 10,4%. Инвестиции рухнут на 9–12% по итогам года и вернутся к докризисным только в 2022–2023 годах, уверены в ведомстве Эльвиры Набиуллиной.
Однако ожидаемый по итогам года инвестиционный провал скорее всего только поможет чиновникам выполнять новые нацпроекты и достигать национальных целей развития. В июле президент Владимир Путин подписал новый указ о национальных целях развития до 2030 года. Согласно этому документу, «реальный рост инвестиций в основной капитал в РФ к 2030 году должен составить 70% к показателю 2020 года». Согласно расчетам экономистов, для достижения этого показателя вложения в основной капитал в среднем должны увеличиваться на 5,5% в год. При этом даже без учета кризиса темпы роста инвестиций в России были куда ниже. Так, в среднем вложения в экономику РФ увеличивались ежегодно на 2,5% с 2010 по 2019 год, следует из данных Росстата. Вероятно, теперь эту национальную цель можно будет достичь «меньшей кровью».
Эксперты «НГ» напоминают, что и до начала кризиса, вызванного распространением новой коронавирусной инфекции, Россия не отличалась заметным ростом инвестиций. «Даже в лучшие годы инвестиции в основной капитал в России составляли около 4%. Основные отрасли экономики, которые заметно больше вкладывали в капитал, – топливно-энергетический комплекс, жилищное строительство и транспорт», – сообщает замруководителя аналитического центра «Альпари» Наталья Мильчакова, подчеркивая, что переломить текущую тенденцию падения будет сложно. «Роста по итогам года точно ждать не приходится: мир переживает серьезный кризис, в России снизилась деловая активность. Государство скорректировало программу реализации национальных проектов, перераспределив ресурсы на социальные обязательства», – замечает она. В лучшем случае символичный рост инвестиций в основной капитал в России мы увидим в конце 2021 года, полагает Мильчакова.
Потенциал для роста инвестиций если и возник, то только в июле, когда активизировался бизнес и начали проявлять себя основные макроэкономические и бизнес-индикаторы, считает доцент Российского экономического университета им. Плеханова Олег Чередниченко. «Рост индекса промпроизводства (+3,4% к результатам июня), существенный рост в выпуске сельхозпродукции (+86,1% к июню), обороты розничной торговли увеличились на 8,2% к показателям июня и т.д.», – перечисляет он. Однако, продолжает он, рассчитывать на перелом тенденции первой половины года можно только в том случае, если удастся избежать второй волны коронавируса.
Тем не менее, рассуждает Чередниченко, в случае развития любого сценария России необходимо найти инструменты для увеличения инвестиций. «И лежат эти инструменты в плоскости развития инновационных производств и сервисов, эффективность которых не привязана к режиму функционирования экономики: будь то офлайн или удаленная работа», – говорит эксперт. По мнению экономиста, существенное влияние на рост инвестиций в ближайшие два-три года также может оказать реализация государственных инфраструктурных инициатив. «За счет этого инструмента может быть получен «мультипликативный импульс» для развития многих отраслей: от добывающих до сферы услуг», – не исключает он.
Впрочем, до недавнего времени ставка властей на крупные инфраструктурные проекты не слишком существенно влияла на данные о привлечении капиталов.
Источник
Европейские бизнесмены назвали причины сокращения инвестиций в Россию
Представители крупнейших европейских компаний, работающих на российском рынке, назвали главные причины сокращения зарубежных инвестиций в российскую экономику. Непредсказуемость рынка, административные барьеры и политические процессы в современной России привели к уходу иностранных компаний с российского рынка.
«Почему иностранные компании уходят с российского рынка? Во-первых, рынок непредсказуем, и Россия — непредсказуемая страна, с этим сложно поспорить. Говоря о непредсказуемости, мы имеем в виду разные элементы, которые нам сложно определить. А когда бизнес не может определить, он склоняется к пессимистичному прогнозу», — заявил президент российского филиала компании Alstom Филипп Пегорье на конференции Ассоциации европейского бизнеса, передает корреспондент РБК.
По словам топ-менеджера, прибыль компаний становится меньше и меньше, потому что усложняются условия вхождения на российский рынок. «Бизнес всегда адаптируется, но это имеет свою цену, следовательно, маржа идет вниз», — сказал Пегорье.
Прямые инвестиции в Россию из-за рубежа сократились в 2018 году более чем в три раза по сравнению с 2017 годом, до $8,8 млрд. В отношении к ВВП это стало минимальным значением за последние десять лет. Чистый отток инвестиций из российской экономики (разница между входящими и исходящими прямыми инвестициями) достиг $23,1 млрд — крупнейшего значения с 2014 года.
Еще одна причина падения — административные барьеры. Генеральный директор «Сервье Рус» Ксавье Морилон рассказал, что 15 лет назад его компании пришлось потратить пять лет, чтобы запустить локализованное производство в Подмосковье. Он отметил, что сейчас реальные сроки для компаний, желающих работать на российском рынке и иметь здесь производственные площадки, снизились в два раза, однако это по-прежнему длительный и затратный процесс.
Согласно статистике Ассоциации европейского бизнеса, госкомпании и предприятия с госучастием составляют до 40% компаний в России, что ставит частный бизнес в условия неравной конкуренции. Громкие задержания предпринимателей также отпугивают потенциальных инвесторов, подчеркнули участники конференции.
Важным фактором является и политическая ситуация, отметили в ассоциации. В 2014 году, после присоединения Крыма к России, отток капитала из страны достиг рекорда за все последнее десятилетие — $152 млрд. По данным ЦБ, до 2014 года европейские партнеры обеспечивали до 90% всех прямых иностранных инвестиций в экономику, а после этого показатель многократно снизился. По данным ЦБ об операциях по географическим и экономическим зонам, за три квартала 2018 года из $5,7 млрд входящих инвестиций вложения из европейских стран составили всего $100 млн.
Источник