Запасной выход
Сдача в аренду какой недвижимости — жилой или коммерческой — сейчас выгоднее?
Кирилл Сиволапов: Именно коммерческая недвижимость призвана приносить доход от сдачи в аренду. Жилая строится не для этого, а то, что она так используется — это ситуация, которая сложилась на рынке. Но мы говорим о непрофессиональном инвесторе, физлице, и у него, помимо цели сберечь свои деньги и получить доход, могут быть дополнительные цели — например, передать квартиру детям. И это может привести к решению в пользу жилой недвижимости.
Татьяна Скрыль: Коммерческая недвижимость приносит больший доход и у нее меньший период окупаемости. Однако поиск арендаторов для нее — это трудозатратная профессиональная работа. Физлица должны обладать набором знаний, уметь анализировать рынок. К тому же коммерческие помещения менее ликвидны при последующей перепродаже, при повторной сдаче в аренду. Инвестиции в жилье менее рискованны.
Какова доходность таких инвестиций?
Татьяна Скрыль: В Москве доходность квартир — 3-4%. В других городах соотношение стоимости квартиры к доходу от нее лучше, там доходность выше — например, в Калининграде, Сочи, Челябинске. В случае с коммерческой недвижимостью «вилка» доходности очень большая. Она зависит от удачного или неудачного расположения помещения. В среднем доходность — 6-7%, но может доходить до 10-12%.
Кирилл Сиволапов: С 2014 года стоимость квартир в твердой валюте падала, и в рублях этот рост едва компенсировал падение. Любая недвижимость — это консервативные инвестиции. И искать максимизацию доходов не совсем правильно, потому что чем они выше, тем выше и риски. Если мы рассмотрим мировую практику, то самая желаемая для всех недвижимость — низкодоходная. Ее основная функция — сбережение денег.
Доход формируется не только от сдачи в аренду, но и от роста цен в долгосрочном периоде. В последнее время был достаточно сильный подъем цен на жилье. А будет ли жилье дорожать еще?
Вторая опасность — рано или поздно мы придем к тому, что рынок аренды жилья станет более цивилизованным. Появятся крупные компании (они уже есть), которые формируют пул квартир для сдачи в аренду, и с ними будет трудно тягаться инвестору, у которого одна квартира. Появятся разного рода фонды, которые будут инвестировать в разные виды недвижимости и управляться профессиональными инвесторами. Их появление будет сильно давить на рынок арендных квартир в обычном жилом фонде.
Сейчас уже есть дома, где все жилье арендное. Все жильцы платят одинаково высокую арендную плату, выравнивается социум. Тогда как в старом фонде у вас может быть сосед-алкоголик. Хорошая же коммерческая недвижимость всегда будет пользоваться спросом.
Если все-таки вкладываться в коммерческую недвижимость, то в какие ее виды?
Кирилл Сиволапов: Офисы и торговые помещения, стрит-ретейл. Не в рамках бизнес-центров. На маленькие помещения, конечно, высокий спрос, но они подвержены большим рискам. Изменение транспортных потоков, озеленения (допустим, перед входом дерево посадили) — и в магазин никто не придет. Плохая история — стрит-ретейл в строящемся районе. Он начинает работать, когда квартал заселен. Но тогда уже другие цены.
Как выбирать покупаемую для инвестиций квартиру и нежилое помещение?
Татьяна Скрыль: Для коммерции, конечно, важны проходимость, первая или вторая это линия. Будет влиять кубатура помещения. Каждый арендатор предъявляет специфические требования. Допустим, для ресторана, пекарни — это дополнительные электрические мощности, которые надо согласовывать, для магазина — пути подъезда, посадка деревьев. Квартиру выбрать намного легче, чем коммерческое помещение. На ее выбор влияют транспортная доступность, близость промышленных объектов.
Кирилл Сиволапов: Есть коммерческие помещения более-менее универсальные, подходящие разным типам арендаторов. Жилую недвижимость теоретически проще выбрать. Но жилье — это не только планировка, а еще и транзитные зоны, плотность застройки, отделка. То есть можно купить объект, который не будет расти в цене, а даже будет падать. Квартиры будут конкурировать и за счет этого. Кроме того, формирование инвестиционного рынка жилья приводит к тому, что строители начинают строить объекты чисто инвестиционные с непонятным будущим. Я про студии и маленькие квартиры. Для постоянного проживания это не самое удобное жилье. Да, они хорошо сдаются в аренду, когда много людей приезжает в Москву работать. Но с развитием удаленной работы спрос на них может измениться.
Для жилых и нежилых помещений разные налоги. Это не съедает разницу в доходах?
Татьяна Скрыль: На рынке аренды жилья превалируют серые схемы, в большинстве случаев никто не платит налоги. При сдаче коммерческой недвижимости более прозрачное ведение бизнеса. Если вы сдаете помещение юридическому лицу, то арендная плата — его затратная часть, компании проще иметь дело с юрлицом или ИП. То есть придется оформлять себя как индивидуального предпринимателя, платить налоги и взносы, банковское обслуживание предпринимателей тоже недешевое. Если у потенциального арендатора специфические требования, это эксплуатационные расходы. На время ремонта придется предоставить арендные каникулы. Но арендатор может так и не заехать и процесс зациклится.
Для коммерческой недвижимости налог может доходить до 2% от кадастровой стоимости, тогда как для жилья — до 0,3%, то есть ставки могут отличаться почти в семь раз.
Кирилл Сиволапов: Нагрузка по налогам компенсируется разницей арендных ставок. Когда я говорил про процент доходности, я включал налоги в эти расчеты. В жилье собственнику тоже приходится нести расходы — делать ремонт, покупать и менять мебель. Оформление ИП сейчас не вызывает сложностей, ведение счетов в банках стоит не так дорого.
Для какой недвижимости проще найти арендатора?
Кирилл Сиволапов: Формально количество арендаторов квартир больше, чем арендаторов в коммерции. Рынок больше. Но, с другой стороны, и предложение в аренде жилья больше. А как только доходы у кого-то начинают падать и не хватает на выплату ипотеки, он готов понизить цену вдвое, и из вашей квартиры съедут. Конкуренция сейчас во многом идет чисто ценовая.
С учетом всех этих нюансов — в какую все-таки недвижимость лучше вкладываться?
Татьяна Скрыль: Физлицо, обладая 10 млн рублей и инвестируя в жилую недвижимость, обеспечит себе хоть какой-то стабильный доход, может улучшить жилищные условия, это может быть дополнительным доходом на пенсии, можно решить в будущем финансовые проблемы, продав объект. В коммерческую недвижимость эту сумму можно инвестировать, если вы точно знаете, что у конкретной компании-арендатора есть потребность в таком помещении.
Кирилл Сиволапов: Коммерческая недвижимость — удел профессионалов, здесь больший чек. Это когда у человека есть 50-70 млн рублей. Его бизнес не может эти деньги абсорбировать, ему не имеет смысла инвестировать. А он по голову погружен в работу и хочет хоть куда-то вложиться, чтобы просто не потерять. И тогда он идет на рынок коммерческой недвижимости. Сейчас таких запросов достаточно много.
Кто вкладывается в недвижимость
Самая малочисленная, по данным опроса компании Realiste, группа инвесторов (1% опрошенных) и она же самая богатая (50% от всего капитала) — крупные компании, в основном банки. Они перекупают активы стоимостью от 1 млрд руб. у других банков или крупного бизнеса. Это крупные закредитованные объекты, доходность по которым невелика (8-12% годовых), но стабильна.
Малый и средний бизнес (3% инвесторов) ищет объекты стоимостью от 200 тыс. до 1 млрд руб. Они находят по всей России объекты с дисконтом в 25% и более, ремонтируют их и сдают в аренду или продают по более высокой цене, их доходность — около 15%.
Небольшие компании или частные инвесторы (5% инвесторов), готовые вложить 70-200 млн руб., зарабатывают около 10% годовых. Как правило, это непрофессиональные инвесторы, желающие без риска вложить «лишние» деньги. Объекты затем сдаются в аренду, реже — используются для побочного заработка (например, в купленном помещении открывается коворкинг, магазин или салон красоты). К этой же группе относятся небольшие инвестиционные компании — такие игроки собирают капитал с мелких инвесторов и зарабатывают на дисконте, находя интересные сделки на аукционах.
Частные инвесторы из среднего класса (5% от всех инвесторов) вкладывают 15-70 млн руб. и предпочитают домам и участкам квартиры. Тот, кто хочет сохранить средства, сдает квартиры в аренду. В этом случае доходность невелика (около 6%), однако от инвестора не требуется активных действий. Тот же, кто хочет жить на доходы от инвестиций, перепродает активы по более высокой цене — это позволяет повысить доходность до 20%, однако требует большего участия инвестора.
Инвесторы, вкладывающие 5-15 млн руб., имеют самую высокую доходность — 18-25% годовых. Как правило, свой капитал они заработали самостоятельно или получили в наследство. Их капитал не позволяет купить несколько объектов, а одной сдающейся в аренду квартиры недостаточно для полноценного дохода. Им приходится постоянно мониторить рынок в поиске предложений с лучшим дисконтом, скорость совершения сделок должна быть очень высокой.
Частные инвесторы, вкладывающие 1-5 млн руб., — это более 70% всех опрошенных. Они могут купить небольшую квартиру или участок. Тем, кто хочет заработать больше 12% годовых, приходится прибегать к помощи фондов недвижимости.
Микроинвесторы с бюджетом до 1 млн руб. обычно «разбивают» портфель на мини-инвестиции по 300 тысяч руб. в различные акции или фонды и редко получают более 10% дохода.
В России для строительства отелей предоставят льготные кредиты
В России начнут строить отели за счет льготных кредитов. Постановление правительства о субсидировании вступает в силу 24 февраля. Эта программа поможет восполнить нехватку гостиниц в регионах, считают в Ростуризме.
«Мы рассчитываем в ближайшие несколько лет привлечь существенные инвестиции в строительство гостиниц в те регионы нашей страны, где мы видим их нехватку, одновременно с ростом спроса на отдых и путешествия», — заявляла ранее руководитель ведомства Зарина Догузова. По ее словам, дефицит качественной туристической инфраструктуры — это одна из ключевых и системных проблем развития туризма в стране. Получить льготные займы инвесторы смогут на срок до 15 лет по ставке не менее трех и не более пяти процентов годовых. Выбрать уполномоченный банк заемщик сможет самостоятельно. Государство возместит недополученные доходы российским кредитным организациям и государственной корпорации развития «ВЭБ.РФ».
Инвесторы смогут направить заемные средства на строительство и реконструкцию, в том числе с элементами реставрации объектов размещения. В программе могут участвовать гостиницы категории не менее «три звезды» и площадью не менее пяти тысяч квадратных метров или с номерным фондом от 120 номеров. Также льготные кредиты могут пойти на строительство или реконструкцию номеров в санаториях или гостиниц категории не менее «три звезды» в составе многофункциональных комплексов, если их общая площадь составляет не менее 10% общей площади комплекса.
Кроме того, в программе участвуют и другие объекты туристической инфраструктуры — развлекательные, спортивно-оздоровительные комплексы, конгресс-центры, горнолыжные трассы, горнолыжные комплексы с системами искусственного оснежения. Если заемщик нарушит цели использования кредита, банк вправе изменить ставку на рыночную.
Отбор уполномоченных банков будет проводить Ростуризм. Ведомство также получило право устанавливать минимальный и максимальный размеры льготных кредитов и размеры субсидий по согласованию с подкомиссией в составе правительственной комиссии по развитию туризма.
Объем субсидий на год будет согласовываться подкомиссией. По словам вице-президента Российского союза туриндустрии, эта мера поддержки касается в основном инвесторов, которые приходят в гостиничную сферу. В последнее время интерес к этому бизнесу вырос, хотя окупаемость в строительстве гостиниц гораздо больше, чем в строительстве, скажем жилья. При поддержке государства в стране действительно может расшириться гостиничный фонд. «Только Москва, Санкт-Петербург и Сочи обеспечены гостиницами в каких — то приемлемых объемах. Не хватает гостиниц как эконом — класса, так и повышенной комфортности», — признает Барзыкин. Но строительство отелей должно быть синхронизировано с развитием инфраструктуры — дорог и инженерных сетей, замечает он.
Для развития туризма в регионах, прежде всего, важна транспортная доступность, соглашаетсяпрофессор кафедры менеджмента и сервиса РАНХиГС Галина Дехтярь. Также играет роль привлекательность самого региона. «Строить отели нужно там, где есть что показать или есть что организовать», — отмечает она. В Ярославской области у города Переславль-Залесский есть красивое Плещеево озеро и уникальные монастыри неподалеку. Но к этим местам ведет довольно разбитая дорога, а у самого озера нет ни удобных спусков, ни зон питания и отдыха, не говоря уже о туалетах, приводит пример эксперт. Гостиниц поблизости также нет в достаточном количестве, но для развития туризма здесь, прежде всего, нужно решить вопрос с инфраструктурой, отмечает она.
Так что строительство отелей в регионах должно быть одной из частей комплексного подхода к туристическому развитию регионов, резюмируют эксперты.
Источник
Недвижимость с гарантированной доходностью: памятка для инвестора
Коротко о главном
Одним из главных трендов зарубежного рынка недвижимости в последние годы стал переход от эмоциональных сделок к рациональным: сегодня покупатели задумываются не только о радости и комфорте, которые будет приносить им «второй дом» за границей, но и о его рентабельности и прибыли, которые можно получить в будущем.
Эксперты отмечают, что поиск недвижимости, которая будет гарантированно приносить доход, сегодня является одним из приоритетных запросов потенциальных игроков зарубежного рынка. Нестабильная геополитика, недоверие к банковской системе, высокая инфляция и перепады валютных курсов привлекают все больше инвесторов в сектор доходной недвижимости. И это уже не просто предприниматели, которые активно занимаются отельным или ресторанным бизнесом, приобретая соответствующие объекты.
Схема получения дохода от купленного объекта со статусом «гарантированная доходность» очень проста. Покупатель заключает договор с управляющей компанией, которой зачастую является подразделение фирмы-застройщика. Она, в свою очередь, осуществляет полный комплекс услуг по сдаче объекта в аренду надежным арендаторам. Главными критериями выгодной сделки для собственника являются: гарантия дохода, сроки его получения, условия выхода из проекта и ликвидность объекта в случае срочной продажи. Сроки гарантированной доходности зависят от ряда факторов и могут составлять от одного года до 10 лет. Как несложно догадаться, наиболее распространены договоры с меньшим «гарантийным сроком», и чем выше доходность, тем пропорционально ниже оказывается временной период действия договора.
Первое, что привлекает покупателей в инвестиционной недвижимости за рубежом, – это гарантированный доход в валюте в течение фиксированного периода времени, который намного превышает ставки по валютным вкладам в российских банках. На рынке есть множество вариантов и стран, большой выбор проектов с возможностью из сделки выйти без потерь или даже с прибылью при перепродаже. Следовательно, это относительно надежное и понятное вложение. Главное, чтобы в договоре были прописаны все основные условия: на какой срок предоставляется гарантия по доходу от аренды, ставки и расчеты по прибыли, возможности обратного выкупа объекта и т.д.
Средние показатели доходности
Как правило, сумма прибыли «безопасной инвестиции» будет составлять 3-7% годовых от стоимости объекта. Высокой ставкой считается 10%, но такую доходность приносит ограниченный список объектов, о которых мы поговорим позже. Вложения в строительство могут принести до 30% в зависимости от страны и системы налогообложения в ней, но это более дорогостоящее, долгосрочное и рискованное вложение средств, в котором не обойтись без консультации юриста и риэлтора.
Приобретение зарубежной недвижимости с гарантированным доходом рекомендуется как обеспеченным покупателям, желающим «разгрузить» свой инвестиционный портфель, так и тем, у кого существуют накопления и нет необходимости постоянно проживать там, где находится купленный объект. А также – осторожным инвесторам, не рассматривающим схемы, связанные с высокими рисками, старт-апы или венчурные проекты, на которых можно быстро и много заработать – и не менее быстро прогореть.
Правильно выбранный объект зарубежной недвижимости будет в цене всегда, но нужно понимать, что хороший продукт не будет стоить дешево. Для тех, кто ограничен в средствах, специалисты рекомендуют осмотреться на российском рынке, поскольку расходы на зарубежную недвижимость достаточно высоки.
Плюсом инвестиций в недвижимость с гарантированной доходностью является то, что после совершения сделки собственник на время может забыть обо всех сложностях, которые могут возникнуть при управлении ею, просто получая процент на карточку. К минусам прежде всего относится сложность самостоятельного управления объектом: так, если специалисты рынка имеют внушительную клиентскую базу и налаженные связи, то самостоятельная сдача в аренду может оказаться намного более сложной и приносить более низкий доход. Но именно для этого и заключаются долгосрочные договоры на управление собственностью, которые можно впоследствии продлять.
Наиболее популярные объекты
Объекты, которые приносят гарантированную прибыль своему владельцу, делятся на несколько категорий , выбор которых определяется факторами, облегчающими поиск арендаторов управляющей компанией и застройщиком. Гарантируя доход владельцу, компания, занимающаяся менеджментом недвижимости, должна сама иметь уверенность в том, что он найдет своего арендатора: поэтому процент доходности, указанный в предложении о продаже, всегда указывается максимально реалистичный. Среди жилых объектов сегодня в тренде – апартаменты, гостиничные номера, дома престарелых, студенческое жилье. В коммерческом секторе – это торговые площади с якорными арендаторами, ко-воркинги, офисы и даже парковки.
Как выбрать идеальный объект
Правильный выбор объекта – это ключевой фактор успеха сделки. Здесь нужно пользоваться стандартной логикой и задаваться вопросами о том, насколько выбранная недвижимость будет по-настоящему выгодна не только сегодня, но и в будущем.
Оценить это поможет профессиональное риэлторское агентство, без помощи услуг которого эксперты настоятельно не рекомендуют «входить» на рынок инвестиционной недвижимости. Не будучи специалистом очень сложно взвесить все «за» и «против», взвесить все риски и увидеть не очевидные на первый взгляд перспективы.
От типа выбранной недвижимости будет зависеть арендная ставка, условия обслуживания недвижимости и тип ее налогообложения. Большой популярностью сегодня пользуются, к примеру, дома престарелых, которые являются надежной инвестицией в насыщенном инвестиционном рынке Германии. В таких случаях инвестор проверяет надежность застройщика, его управляющей компании, его финансовое положение. Если приобретается, к примеру, блок комнат в студенческом общежитии в Манчестере в Великобритании, то необходимо тщательно анализировать динамику спроса в конкретно взятом районе, расположение объекта относительно вузов, план дальнейшей застройки.
Хороший вариант – владеть туристической недвижимостью, часть года отдыхать на ее территории, а остальное время сдавать в аренду при помощи управляющей компании. Сроки будут прописаны в договоре, но нужно быть готовым к тому, что посетить собственное жилье в пик сезона не получится. Самостоятельное управление объектом, экономящее собственнику средства и увеличивающее процент доходности – это всегда риск, на который идут многие покупатели. Эксперты отмечают, что этот риск всегда обоюдный. Турист не застрахован от того, что в итоге останется без крыши над головой на период своей поездки, а собственника может ожидать неприятный сюрприз после его отъезда (беспорядок, сломанная мебель, украденные вещи). Успешный менеджмент туристической недвижимость – непростой бизнес со своими нюансами, и если у собственника нет соответствующего опыта, то управление недвижимостью лучше доверить проверенной компании.
Особенности разных стран
Сегодня недвижимость с гарантированной доходностью можно приобрести в любой стране мира. Объекты в больших городах пользуются большим спросом, но и порог входа здесь намного выше. Маленькие города, скорее всего, не дадут столь высокого дохода, а ликвидность объекта нужно тщательно проверять с риэлтором. Курортная недвижимость будет приносить прибыль не круглый год, а только в течение туристического сезона, поэтому ее показатели ниже. При этом гарантию аренды сегодня стараются предлагать почти все владельцы и застройщики, понимая основные тенденции рынка.
«Локомотивы» коммерческих рынков Европы – Германия, Австрия, Чехия, Словения, Венгрия – предлагают торговые помещения, офисы дома престарелых, парковки с гарантированной доходностью на уровне 2-5%. Студенческое жилье Великобритании – это прибыль в районе 4-5%, но и довольно сложный процесс поиска арендаторов и перепродажи объектов в случае расторжения договора с управляющей компанией. Туристическое жилье в популярных странах, на Кипре, в Испании, Болгарии, приносит относительно невысокую доходность в районе 2-4% годовых. Интересные предложения сегодня встречаются на рынке недвижимости Таиланда: доходность достигает 10% годовых, а договоры заключаются сроком до 10 лет. Однако удаленное расположение объекта может «съесть» значительную часть прибыли в случае необходимости совершения нескольких перелетов для решения каких-то вопросов. В общем, каждый из вариантов по-своему интересен и должен выбираться на основе возможностей инвестора, его знаний рынка и планов на будущее.
Пять советов эксперта всем, кто решил купить недвижимость с гарантированной доходностью
1. Правильно рассчитывайте свои возможности и финансы. Вложения в зарубежную недвижимость престижны, но затратны, даже с точки зрения поездок на просмотры и управления. Инвестировать нужно не последние деньги, а свободные активы, поэтому этот вариант не для начинающего инвестора. Не вкладывайтесь в зарубежную недвижимость, если не уверены, что сможете ее содержать.
2. Найдите профессионального консультанта. Компанию, которая занимается как недвижимостью, так и финансами. Именно к ним «стекается» вся информация с рынка. Благодаря обширным связям и опыту, они могут отобрать надежные варианты. Никто не застрахован от ошибок, но профессионалы более свободны в средствах изучения рынка, поскольку имеют доступ к инсайдерской информации.
3. Поменьше эмоций. Вы покупаете не вид из окна и не милые занавесочки. Нужно считать и думать. Большинство покупателей склонны поддаваться импульсу, харизме продавца, привлекательности презентации. Даже серьезные бизнес-акулы могут рассказать истории, как они «повелись» на рассказы и обещания. Возьмите тайм-аут. Посмотрите цены на авиабилеты до ближайшего аэропорта, посчитайте расходы. Посмотрите динамику курса валют. Не спешите.
4. Не тяните. Начиная обдумывать варианты, не превращайте тайм-аут в бесконечный период ожидания. После небольшой паузы снова вернитесь к своему консультанту.
5. Рассматривайте разные варианты недвижимости, разные проекты. Например, стабильную Европу с достаточно ограниченными возможностями с высокорискованными проектами в развивающихся странах. При грамотном выборе недвижимости ваши доходы будут приумножаться.
Источник