Недвижимость как актив для инвестиции

Особенности недвижимости какинвестиционного актива

Недвижимость– двойственный экономический актив, одновременно являясь и реальным, и финансовым активом

Двойственность недвижимости как актива зафиксирована в международных стандартах финансовой отчетности (МСФО (IAS) 40), согласно которым выделяется понятие «инвестиционной недвижимости» – земельные участки, здания, или их часть, находящиеся в распоряжении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды – лизинга) для получения:

арендных платежей по договору операционной аренды,

доходов от прироста стоимости капитала,

Как отмечается в стандартах, определяющий момент при идентификации недвижимого имущества в качестве инвестиционной недвижимости – цель приобретения. Если земля или здание приобретаются для использования в производстве, предоставления товаров и услуг или для управленческих целей, то такое имущество классифицируется как основные средства; если цель приобретения – продажа в процессе ведения хозяйственной деятельности, то данные активы рассматриваются как товары.

Согласно МСФО 40 к объектам инвестиционной недвижимости относятся:

– земля, предназначенная для извлечения выгоды от повышения ее стоимости в долгосрочной перспективе, а не от ее продажи в краткосрочной перспективе;

– земля, дальнейшее предназначение которой на отчетную дату пока не определено;

– здание, сооружение, находящееся в собственности организации (или по договору финансовой аренды) и предоставленное в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды;

– здание, сооружение, не занятое в настоящее время, но предназначенное для сдачи в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды.

Особенности недвижимости как инвестиционного актива:

•необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций для приобретения актива, что сужает круг потенциальных приобретателей (инвесторов), ведет к увеличению сроков экспозиции на рынке и более низкой, чем у других активов, ликвидности. Создание механизма, позволяющего снизить пороговый уровень инвестиций в недвижимость и вовлечь в операции с недвижимостью средних и мелких инвесторов, может быть

важным конкурентным преимуществом на рынке;

•низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от иных активов, обусловленная более тесной связью недвижимости с реальной экономикой, позволяет рассматривать недвижимость как необходимую составную часть инвестиционного портфеля в интересах его сбалансированности по доходу и рискам, что делает недвижимость привлекательным активом для крупных институциональных инвесторов;

•сохранность инвестируемых в недвижимость средств благодаря вещной природе недвижимости и росту стоимости земли с течением времени делает недвижимость привлекательным активом для консервативных инвесторов (пенсионные фонды, страховые компании, ипотечные банки);

•относительная стабильность и предсказуемость приносимых недвижимостью доходов вследствие долгосрочности арендных договоров и возможностивключения в арендную плату инфляционной составляющей – дополнительный аргумент для инвестирования в недвижимость консервативными институциональными инвесторами;

•сложность (но и управляемость) денежных потоков – различные сочетания денежного притока и оттока в течение жизненного цикла инвестиций в недвижимость (отрицательные потоки вначале, затем постепенный переход к положительным потокам и так далее в зависимости от потребностей в ремонте, обновлении, и наконец, крупный положительный поток от продажи недвижимости после завершения владения);

•неоднородность недвижимости как актива предполагает индивидуальность денежных потоков для каждого объекта недвижимости в зависимости от его местоположения, технического состояния, что должно быть учтено при управлении объектами недвижимости;

•высокая зависимость доходности объектов недвижимости от качества управления, связанная с их сложностью и системами обеспечения, чтоопределяет потребность в привлечении к управлению недвижимостьювысокопрофессиональных управляющих;

•важная роль юридической стороны при совершении сделок, низкая ликвидность

товара и высокий уровень трансакционных издержек.

Источник

94. Недвижимость как актив для инвестирования. Инвестиции в недвижимость

94. Недвижимость как актив для инвестирования. Инвестиции в недвижимость

Недвижимость – это земля, земельные участки – все, что находится на поверхности земли и под ней, включая все объекты, присоединенные к ней, независимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы человеком.

Недвижимое имущество включает права на объект недвижимости.

Преимущества инвестиций в недвижимость – эти вложения:

1) дают хорошую отдачу (например, более высокую, чем предоставление кредита под залог недвижимости и получение соответствующего процента);

2) являются надежным способом страхования от падения покупательной способности валюты и роста цен.

Недостатки инвестиций в недвижимость : 1) не обладают высокой ликвидностью в коротком периоде времени; 2) опасно вложение средств без квалифицированных рекомендаций; 3) обладание недвижимостью влечет за собой необходимость управлять ею; 4) высок риск того, что вложения не принесут такого дохода, на который инвестор рассчитывает.

Особенности развития рынка недвижимости:

1) это рынок узко локализированный, сегментированный по: использованию, географическому фактору, цене, качеству, инвестиционной мотивации, типу прав собственности;

2) подвержен внешним влияниям, вызванным колебаниями сезонной активности, изменением общей социально-экономической ситуации, налогового законодательства, денежной политики правительства и политики коммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования сделки купли-продажи недвижимости.

Отличия рынка недвижимости от других рынков : 1) сделки купли-продажи недвижимости не осуществляются по образцам; 2) сделки с недвижимостью затрагивают широкий спектр юридических прав; 3) очень мало достоверной информации о состоянии рынка, что увеличивает риск; 4) финансирование может ограничивать свободное функционирование рынка.

Развитие рынка недвижимости зависит от: 1) экономического роста (или его ожидания); 2) финансовых возможностей приобретения недвижимости; 3) взаимосвязи между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.

Продолжение на ЛитРес

Читайте также

Недвижимость

Недвижимость Магазины Инвестиции в торговую недвижимость являются одним из наилучших размещений свободных средств.В этом случае ваши инвестиции защищены от инфляции. Сколько бы правительство ни печатало денег, вас это не должно волновать. Ведь доходы от аренды такой

Недвижимость

Недвижимость Глава 27 Введение в недвижимость Что нужно для того, чтобы подняться до уровня выдающегося инвестора в недвижимость… Дональд Трамп однажды сказал: «Она осязаема, солидна, красива, артистична – с моей точки зрения. Обожаю недвижимость…» Должна согласиться.

Глава 27 Введение в недвижимость Что нужно для того, чтобы подняться до уровня выдающегося инвестора в недвижимость…

Глава 27 Введение в недвижимость Что нужно для того, чтобы подняться до уровня выдающегося инвестора в недвижимость… Дональд Трамп однажды сказал: «Она осязаема, солидна, красива, артистична – с моей точки зрения. Обожаю недвижимость…» Должна согласиться. Только еще

Недвижимость как актив

Недвижимость как актив Недвижимость – это актив, требующий умения управлять ею, а также заемным капиталом и арендаторами.В 1973 году я записался на курсы продажи недвижимости. Сегодня мы с Ким имеем долгов на десятки миллионов долларов, и эти долги приносят нам миллионы

Недвижимость

Недвижимость Если у вас накоплена внушительная сумма средств, вы можете начинать инвестировать в недвижимость. При этом совершенно необязательно непременно покупать квартиру, дом, коттедж – в недвижимость можно инвестировать и по-другому.Итак, инвестиции в

4. Инвестиции в недвижимость

4. Инвестиции в недвижимость Вопрос об инвестициях в недвижимость во время ипотечного кризиса, банковского кризиса по всему миру, на первый взгляд, может показаться неуместным, ведь как раз отрасль недвижимости сейчас страдает как из-за того, что банки почти прекратили

1.8. Недвижимость

1.8. Недвижимость Постарайтесь получить то, что вы хотите, или же вы будете вынуждены захотеть то, что получили. Бернард Шоу Не думаю, что стоит много говорить о недвижимости, – уверен, что у многих из вас есть богатый опыт инвестирования в этот актив. Тем не менее я решил

4. Недвижимость за рубежом (инвестиции в чужие земли)

4. Недвижимость за рубежом (инвестиции в чужие земли) «За последние десять лет рост стоимости жилья в Европе составил, по разным оценкам, 100–300 %. В ближайшее время не исключено резкое падение цен на жилые метры в восьми основных европейских странах – из-за перегрева

1.8. Недвижимость

1.8. Недвижимость Постарайтесь получить то, что вы хотите, или же вы будете вынуждены захотеть то, что получили. Бернард Шоу Не думаю, что стоит много говорить о недвижимости, – уверен, что у многих из вас есть богатый опыт инвестирования в этот актив. Тем не менее я решил

Инвестиции в недвижимость

Инвестиции в недвижимость Мне везло с учителями. Правильные люди приходили в нужный момент.Мой путь в инвестициях начался в 2005 году. Тогда я очень вовремя прочитал книгу Роберта Кийосаки «Богатый папа. Бедный папа». Эта книга меня очень вдохновила концепцией пассивного

Глава 8 Инвестиции в недвижимость

Глава 8 Инвестиции в недвижимость Приручив деньги при помощи своей дисциплины и четырех инструментов финансового планирования, мы создали аккумуляционные средства. Куда их девать дальше? Каков следующий шаг? Инвестировать! Причем сразу в недвижимость! Да притом еще и в

97. Недвижимость как актив для инвестирования. Методы оценки

97. Недвижимость как актив для инвестирования. Методы оценки Затратный метод – основан на предположении, что затраты на строительство объекта (кроме износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка являются приемлемым ориентиром для определения

8.8. Недвижимость

8.8. Недвижимость «Недвижимость», по-английски «real estate», не следует понимать дословно как «реальное владение». Английское словосочетание «real estate» на самом деле происходит от схожего по звучанию испанского словосочетания, буквально соответствующего фразе «royal estate», что

Недвижимость

Недвижимость С того момента как в 2000 г. лопнул пузырь фондового рынка, недвижимость заняла, похоже, место «актива, который непременно надо иметь» и «надежного» объекта инвестирования. Цены на недвижимость на Западе, выраженные в долях семейных доходов, достигли

Недвижимость

Недвижимость – Вот еще, – буркнула Саммер. Собравшись с мыслями, она парировала доводы Джереми: – Дело в том, что Джереми любит показать, какой он знаток. Он бросается всякими словечками типа HTML, RAM, ROM, REEM, а когда я прошу пояснить, он обращается со мной как с

Источник

Как вложиться в недвижимость, покупая акции: объясняем, что такое REIT

Что такое фонды недвижимости REIT и зачем в них инвестировать?

Вложиться в недвижимость можно разными способами: например, самостоятельно покупать квартиры и складские помещения, чтобы сдавать их в аренду. Или пытаться купить недвижимость дешево, чтобы потом продать дороже.

Однако это потребует много денег, времени и сил. Кроме того, найти прибыльные объекты может быть сложно без специальных знаний в этой сфере. Чтобы избежать подобных трудностей, есть специальный вариант вложений в недвижимость, доступный каждому: инвестиционные фонды недвижимости REIT (Real Estate Investment Trust).

REIT — это управляющая компания, которая инвестирует в недвижимость и получает доход от нее. По законам США, REIT должны вложить в недвижимость минимум 75% активов фонда, а доход от аренды, продажи и проценты по закладным не должны быть меньше 75%. Бумаги REIT торгуются на бирже так же, как акции любой другой публичной компании.

Есть два основных вида REIT: долевые (собирают арендные платежи с объектов в собственности, а также от их продажи) и ипотечные (получают доход от вложений в ипотеку или ипотечные ценные бумаги).

Фонд может вкладываться в самую разную недвижимость: офисы, логистические центры, гостиницы, жилые апартаменты, больницы, торговые центры, дата-центры. REIT также может покупать ипотечные ценные бумаги у банков.

Большая часть доходов любого REIT — арендные платежи, что обеспечивает стабильный денежный поток и возможность платить хорошие дивиденды. Выручка REIT не зависит от инфляции: в случае ее роста стоимость недвижимости, арендные платежи, а следовательно, и дивиденды фонда растут вслед за ней.

Бумаги REIT гораздо ликвиднее, чем физическая недвижимость, продать их по рыночной стоимости можно очень быстро. Кроме того, REIT — это долларовый актив. Поэтому если инвестор боится девальвации рубля, то бумаги фонда недвижимости помогут защититься от нее.

«Чтобы не бояться падения рубля, нужно инвестировать в долларовую экономику. И фонды зарубежной недвижимости REIT — один из вариантов. Они дают примерно 2% дохода в долларах, и это хороший способ сохранить деньги», — отмечает Алексей Гальцев, основатель инвестиционной компании Realiste.

В то же время бумаги REIT подвержены рыночному риску, а их котировки и дивиденды сильно зависят от ситуации на рынке недвижимости, состояния экономики и уровня процентных ставок.

Как REIT выплачивают дивиденды?

Согласно законодательству США, трасты REIT обязаны ежегодно выплачивать акционерам не менее 90% дохода в виде дивидендов. Эта особенность освобождает фонды от уплаты федеральных налогов. Из-за этого REIT часто называют налоговым убежищем.

В США при президенте Дональде Трампе ставка корпоративного налога снизилась с 35% до 21%. Из-за этого статус REIT как «налоговых убежищ» пошатнулся. Но, согласно программе Джо Байдена, корпоративный налог для американских компаний может вырасти до 28% — это поможет повысить привлекательность REIT в глазах инвесторов.

Обычно доходность дивидендов REIT составляет от 2% до 5%, но может доходить и до 10%. Столь высокая дивидендная доходность в целом не свойственна фондовому рынку США, на котором компании обычно выплачивают инвесторам около 2%. Поэтому доходность REIT под 10% может означать либо высокий риск, либо отсутствие положительной динамики акций.

Что нужно знать про налоги, инвестируя в REIT?

Российские инвесторы платят налоги с торговли REIT по такому же принципу, как с доходов по американским акциям: с прибыли от разницы в покупке и продаже бумаг и дохода от дивидендов.

С дивидендов по американским акциям брокер автоматически удерживает с российского инвестора 30% от их суммы. Для большинства акций эту цифру можно сократить с помощью формы W-8BEN — но фонды недвижимости REIT как раз представляют исключение из этого правила. Налог с доходов в виде дивидендов по ним в любом случае составит 30%.

Как выбрать REIT для инвестиций?

«Я бы порекомендовал всем начинающим инвесторам брать крупные REIT с капитализацией хотя бы $20–30 млрд. Компании, у которых миллиардные потоки выручки и стабильная прибыль. Еще один важный критерий, кроме капитализации , это локация фонда», — советует основатель инвестиционной платформы Highsystems.org Виктор Серченя.

«Возьмем, например, Китай. Большой залив — самый быстрорастущий регион и там дорогая недвижимость. Из-за нехватки площадей стоимость продолжает расти. Такая же ситуация в Сингапуре. Однако фиксация на конкретном государстве более рисковая, чем глобальная. Например, если дата-центры какого-то фонда находятся в 80 разных странах, то это более стабильная история, чем в каком-то одном государстве», — добавил он.

Как купить бумаги REIT?

В мире насчитывается несколько сотен публичных фондов недвижимости, из них более 300 REIT торгуются на американских биржах. В США образовано около 60% всех мировых подобных фондов недвижимости. Их акции можно приобрести на любую сумму.

Как уже упоминалось, REIT — это отдельная компания. Поэтому перед тем как купить ее акцию, стоит провести финансовый анализ: обратить внимание на выручку, прибыль, капитализацию компании, изучить ее финансовую отчетность, мультипликаторы и долговую нагрузку.

Особое внимание стоит уделить показателю FFO (funds from operations) — он равен чистой прибыли, к которой прибавляется амортизация собственности и из которой вычитается прибыль (или прибавляется убыток) от продажи объектов недвижимости. Также существует его скорректированная версия Adjusted Funds From Operations (AFFO), учитывающая регулярные доходы и расходы.

Это ключевые показатели, характеризующие деятельность REIT: даже для сравнивания фондов недвижимости между собой принято использовать мультипликаторы P/FFO, P/AFFO и FFO / S вместо классических P/E и P/S.

Точечно выбрать конкретную бумагу может быть сложно, поэтому самый распространенный способ инвестировать в REIT — это купить ETF, состоящий из разных фондов. Одни из самых крупных ETF на фонды REIT — это Vanguard Real Estate Index Fund (VNQ) и Vanguard Global ex-U. S. Real Estate Index Fund (VNQI).

Какие REIT может купить частный инвестор прямо сейчас

В России классических REIT на данный момент нет: законодательство пока не позволяет легко создавать всевозможные REIT и торговать ими. Поэтому для покупки желаемых REIT напрямую вам может понадобиться иностранный брокерский счет .

Однако некоторые REIT из состава индекса S&P 500 можно купить через Санкт-Петербургскую биржу с помощью российского брокера. Сейчас доступны 35 компаний. Приведем в пример пять из них.

Realty Income — инвестиционный фонд недвижимости, который зарабатывает на торговой недвижимости в США, Пуэрто-Рико и Великобритании. Ему принадлежат аптеки, магазины, круглосуточные магазины, гипермаркеты, фитнес-центры, кинотеатры — всего более 6 тыс. объектов. Компания сотрудничает с аптечной сетью Walgreens, супермаркетами 7-Eleven, службой доставки FedEx. Realty Income выплачивает дивиденды ежемесячно, а не ежеквартально, как большинство фондов, на протяжении 607 месяцев подряд.

Equinix — фонд недвижимости, который строит серверные фермы. IT-компании размещают оборудование в дата-центрах фонда, которых у Equinox более 250 по всему миру. Компания выплачивает дивиденды раз в квартал. Дата-центры Equinix используют такие компании, как Amazon, Google, Microsoft, Oracle, Zoom.

Simon Property — крупнейший REIT в сфере торговой недвижимости и крупнейший оператор торговых центров в США. Кроме ТЦ, владеет и управляет бутиками, ресторанами, развлекательными и бизнес-центрами в Северной Америке, Европе и Азии.

Kimco Realty — этот фонд недвижимости также владеет торговыми центрами в США — приобретает, развивает и управляет ими. На декабрь 2020 года у фонда были доли в 400 торговых площадях, включающих 70 млн кв. футов арендуемых площадей, в основном сосредоточенных на крупнейших рынках. Компания платит дивиденды каждый квартал.

Macerich — еще один REIT, специализирующийся на торговых центрах. Третий по величине оператор торговых центров в США. По состоянию на 31 декабря 2020 года компания владела долями в 52 объектах общей площадью 50 млн кв. футов.

На какие REIT обратить внимание? Советы экспертов

«Инвестиционные возможности на рынке недвижимости я бы разделил на два класса, — говорит Виктор Серченя. — Первое — индустриальные REIT. Например, Prologis. Это крупнейшие логистические центры в разных странах мира. Дивидендная доходность фонда около 2,6%. Для сравнения, 2,3% ВВП мира проходит через их логистические центры. Это около $2,7 трлн. Стабильность бизнеса хорошая».

Несмотря на то что рынок недвижимости во многих странах падал во время пандемии, отмечает эксперт, в том числе и в Китае, логистические центры были стабильны. И если офисы освобождались, то продукты и товары нужны всем. И в связи с тем, что электронная коммерция развивается, спрос на такие площадки будет только возрастать.

«Второй класс активов среди фондов недвижимости, которые я бы выделил, это специализированные REIT, — продолжает Виктор. — Например, Digital Realty Trust и Equinix. Это два крупнейших REIT, которые владеют дата-центрами по всему миру, они достаточно стабильны. Дивидендная доходность — около 3%. Думаю, этот сектор будет расти так же, как электронная коммерция».

Международный финансовый консультант и автор книги «Когда плохо — это хорошо: как зарабатывать на инвестиционных идеях» Исаак Беккер предлагает обратить внимание на более специфические фонды: «Рынок REIT очень обширен. Один из последних интересных образованных фондов Innovative Industrial Properties (IIPR) работает с недвижимостью для тех, кто занимается медицинской марихуаной. Этим людям нужны специальные здания со специальными мерами защиты. Этот REIT за последний год вырос на 200% и к тому же платит неплохие дивиденды — около 3%. Но этот фонд, конечно, уже для тех, кто любит риск и готов к нему».

Больше новостей об инвестициях вы найдете в нашем аккаунте в Instagram

Источник