Как открыть управляющую компанию в ЖКХ?
УК – управляющие компании при ЖКХ стали неотъемлемой частью коммунальной структуры, выполняющей обязательства перед жильцами многоквартирных домов по благоустройству и обеспечению основными житейскими потребностями.
Стать управленцем может любое юридическое лицо, не имеющее проблем с законом. Эта ниша для бизнесменов остается относительно свободной, поскольку считается не очень рентабельной. Зато в ней практически отсутствует конкуренция и не нужно прикладывать слишком много усилий для поиска клиентов. Достаточно взять под контроль несколько многоэтажек – и база для работы готова.
Нельзя сказать, что открыть управляющую компанию будет очень легко, так как с недавних пор требования со стороны государства к этим структурам стали намного жестче, чем раньше. Тем не менее при отсутствии большого стартового капитала, но при большом желании открыть свое дело, можно рискнуть, переступив через страх и неуверенность.
Все что необходимо – изучить основные законодательные положения с требованиями к УК, найти надежных поставщиков услуг, соблюсти порядок оформления документов и согласовать свою деятельность с будущими клиентами – жильцами МКД. 
Управляющая организация и ее виды
Российское законодательство подвергает строгому контролю коммерческие управленческие структуры, занимающиеся поддержанием оптимального благоустройства жильцов многоквартирных домов и обеспечивающим ремонт дома, бесперебойную поставку основных энергоресурсов, таких как электричество, газ, вода, отопление. Это основное назначение УК, которое должно выполняться наиболее эффективно. Жители должны испытывать максимальный комфорт, получая его взамен на регулярные ежемесячные взносы. Деятельность УК (правильное название «управляющая организация») контролируется такими правовыми актами:
- Гражданским и Жилищным кодексами РФ.
- Измененными требованиями к организации, прописанными в Федеральном законе № 255-ФЗ (от 21.07.2014).
- Установленными методами регулирования тарифов на отопление Правительственным Постановлением N 1075 (от 22.10.2012).
- Регулировкой отношений в области водоснабжения и водоотведения в Федеральном законе N 416-ФЗ (от 07.12.2011).
- И другими Законами о внесении изменений в повышение энергетической эффективности, о помощи ЖКХ в проведении реформ, утверждении новых норм и правил эксплуатации жилищного фонда и др.
Понять, как открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ, поможет знание ее правильной организации и способов реализации проекта. Жильцам предоставляется на выбор управление домом в одном из трех вариантов:
- Гибридный – для больших многоэтажных домов, где жильцы решают все управленческие, эксплуатационные и организационные вопросы по содержанию дома самостоятельно, без помощи сторонних компаний.
- Непосредственные – для небольших домов на 40 квартир и меньше. В этом случае жильцами выбирается представитель от дома, который заключает договора с подрядчиками на выполнение необходимых ремонтных работ от имени общественности.
- Эксплуатационный – для МКД или нескольких, привязанных к одной коммуникации. Тот случай, когда собрание жильцов большинством голосов решает вопрос о выборе, наиболее подходящей им УК – управляющей организации.
На основании собрания составляется соглашение между жильцами и управленцами, которое скрепляется договором, где прописаны обязательства обеих сторон. В договоре одновременно может участвовать несколько многоэтажек, объединенных единой централизованной системой.
Требования к управляющей организации в сфере ЖКХ
Перед тем как открыть управляющую компанию, необходимо позаботиться о создании своего офиса с оптимальными условиями для сотрудников. За ним закрепляется юридический адрес, на который будут приходить заявки. Того требует законодательство, к тому же подопечные жильцы должны знать, куда им обращаться в случае возникновения конфликтных и аварийных ситуаций. Такая возможность у владельцев жилья должна быть как для личного посещения, так и для письменного обращения. 
Эти данные наряду со сведениями о проведенных работах, перечне услуг, а также их стоимости и прочая информация заносятся в единую Федеральную информационную систему, – ГИС ЖКХ – куда для уточнения возникших вопросов может обратиться любой жилец. Отсутствие сведений на этом ресурсе дает право собственникам квартир подать жалобу в жилищно-коммунальную инспекцию или даже в прокуратуру.
Следует помнить, что аварии не выбирают удобное для людей время. Зачастую они происходят ночью. Значит в офисе должны круглосуточно дежурить операторы, принимающие звонки от населения.
Для нормальной работы офиса от организации потребуется:
- Арендовать удобное помещение.
- Закупить необходимый инвентарь, технику, инструменты и прочее оборудование.
- Регулярно выплачивать зарплату сотрудникам.
А для этого потребуются первоначальные затраты. Что еще нужно чтобы открыть управляющую компанию, так это подобрать квалифицированный персонал, способный организовать эффективную работу и грамотно обращаться с техническим оборудованием. К организации предъявляется ряд требований:
- Руководство обязано иметь необходимую квалификацию. Для этого проходится обучение, после чего сдается экзамен с получением свидетельства о соответствии занимаемой должности.
- Сотрудники также должны иметь соответствующее образование.
- Организация берет на себя обязательство соблюдать конфиденциальность относительно личных данных о жильцах.
- УК обязуется следить за безопасностью всех домовых систем и вовремя предотвращать аварийные ситуации.
- Собранные средства направлять непосредственно на благоустройство.
- Вести сбор средств и вовремя рассчитываться с подрядчиками.
- Своевременно проводить косметические и капитальные ремонты.
- Соблюдать условия договора с жильцами по оказанию всех перечисленных в нем услуг.
- Следить за бесперебойной подачей воды, электроэнергии, своевременным включение отопления.
- Организовать своевременный вывоз мусора – ТКО и ТБО.
В компании нет места работникам, имеющим и даже имевшим ранее погашенную судимость. Причем абсолютно неважно, было наказание уголовным или административным. К управленчеству таких людей попросту не допускают.
Наряду с большими требованиями, управляющей компании в сфере ЖКХ предоставляются такие правовые возможности:
- Взимать оплату с виновных за убытки с умышленным/неумышленным нанесением ущерба (по вине жильцов или подрядчиков).
- Самостоятельно распоряжаться материальным резервным фондом.
- Прибегать к принудительному взысканию задолженной оплаты по коммунальным платежам или оказанным услугам.
- Проводить регулярную проверку счетчиков на достоверность показаний с интервалом не реже чем раз в полгода.
Но в первую очередь управляющая компания должна действовать в интересах своих подопечных, уметь грамотно устранять конфликты, искать компромиссы к их разрешению. Невыполнение условий договора чревато выплатой штрафов и в конечном счете отстранением от взятых на себя обязательств. Хорошей новостью для УК является то, что при получении положительных рекомендаций она может взять «под крыло» несколько МКД, что значительно увеличит доходность дела.
Что нужно чтобы открыть управляющую компанию
Порядок действий по созданию УК предусматривает в первую очередь получение лицензии, свидетельствующей право на проведение деятельности. В связи с внесенными в закон поправками, срок действия этого документа продлен до пяти лет.
Еще одно важное обстоятельство, которое может препятствовать началу работы организации – это клонированное название. Мало того, что фирме нужно обязательно присвоить имя, оно должно быть оригинальным и даже не созвучным с уже существующими названиями. На решение возникшего недоразумения с совпадениями дается полгода. За это время нужно успеть исправить ситуацию, иначе лицензия может быть аннулирована.
Пошаговая инструкция требует выполнения обязательных действий: оборудовать офис и принять в штат квалифицированных специалистов. Их должно быть столько, сколько потребует посменная работа с учетом ночной смены. Значит в офисе необходимо обустроить диспетчерскую с соответствующей аппаратурой и стационарной телефонной точкой, радиотелефоном или же с мобильной связью.
Кроме специалистов и бухгалтера в штат набираются разнорабочие, слесари, дворники, а также подбирается руководящий состав – администратор, главный инженер и др. К последним предъявляются особые требования:
- Безупречное знание законодательной базы.
- Организаторские способности.
- Глубокое понимание всех технических и эксплуатационных процессов по использованию жилищного фонда.
Накануне, перед тем как открыть управляющую компанию с нуля учредитель обязан:
- Пройти регистрацию с оформлением юридического лица и адреса.
- Провести общее собрание в многоквартирном доме и составить договор с жильцами.
- Четко прописать пункты планируемых работ и предоставляемых услуг.
- Получить лицензию для начала управленческой деятельности.
Чтобы осилить последний пункт, руководителю нужно пройти экзаменационную аттестацию с демонстрацией знаний предпринимательской деятельности на законодательном уровне, после чего он получит сертификат, на основании которого и выдается лицензия.
Пошаговая инструкция
Чтобы открыть управляющую компанию, нужно составить четкий бизнес-план, включающий в себя:
- Официальную регистрацию ООО.
- Сбор необходимых документов.
- Заключение договоров с подрядчиками и жильцами.
- Получение разрешительных документов.
- Формирование уставного капитала.
- Изготовление печати и пр.
Больших требований к уставному капиталу нет. Он может ограничиваться наличием имущества, стоимость которого в сумме составляет от 20 тысяч рублей. Необходимо прописать инструкции для организации процесса, которые помогут быстрее выйти на окупаемость. А это значит продумать пути получения дополнительных доходов.
Необходимые документы
После того как уставный капитал управляющей компании в сфере ЖКХ сформирован, потребуется определиться с банком, в котором пройдет открытие счетов: расчетного и накопительного. На последний придется внести не менее половины от учредительного фонда. До конца года потребуется доложить остаток суммы. Фирма может быть открыта с нуля как абсолютно новая организация, а может сформироваться на базе имеющейся структуры.
Следующий этап – подача заявления в налоговую службу для регистрации бизнеса, которая проходит по стандартной процедуре по форме №P11001. К заявлению нужно приложить:
- Выработанный устав или же протокол с решением собрания учредителей.
- Договор, заключенный между учредителями.
- Документы на право собственности (или же договор об аренде) с указанием юридического адреса.
- Решение о назначении должностного лица с указанием его полного ФИО.
- Название предприятия.
- Подтверждение об открытии счета в банке.
Кроме этого необходимо изготовить собственную печать с именем директора и гербовыми отличиями. Далее следует стать на учет в соцстрахе, Росстате и ПФ (Пенсионном фонде). Свидетельство о регистрации будет выдано в срок от недели до одного месяца. Вместе с ним учредитель получит выписку из ЕГРЮЛ. Чтобы не затягивать оформление, необходимые документы нужно собрать заранее и подать единым пакетом.
Как принять дома в управление УК
Перед тем как открыть свою управляющую компанию в сфере ЖКХ, учредителю необходимо заручиться поддержкой владельцев собственности МКД, которые решают этот вопрос путем проведения общего домового собрания. Наличие в документе более половины подписей собственников квартир дает основание считать договор действительным вследствие принятого решения. Жильцы вправе отстранить от выполнения обязанностей фирму-предшественницу и назначить нового исполнителя по договоренности.
Бывают случаи, что собрание не приходит к единому мнению и дом остается без управления. В подобную ситуацию вмешиваются органы местного самоуправления. Всем претендентам, желающим взять управление МКД на себя, предлагается подать заявки на участие в конкурсе, где будут рассмотрены представленные программы участников. Чтобы стать победителем, необходимо предоставить наилучшие убедительные разработки с перечнем услуг и кадровым составом.
В любом из двух случаев решение вопроса заканчивается составлением договора с прописанными обязательствами, которые берет на себя каждая сторона: компания – по своевременному предоставлению услуг, оговоренных в документе, жильцы – по оплате коммуналки без задержки. Обе стороны берут на себя ответственность придерживаться условий соглашения, в котором должна стоять подпись каждого из владельцев квартир.
Договор составляется на срок до пяти лет, но может быть расторгнут, если организация не выполняет или выполняет не в полном объеме свои обязательства. Домовой комитет вправе контролировать работу УК, которая прописывает в соглашении:
- Стоимость ремонтных работ.
- Тарифы на квартплату.
- Перечень собственности, принадлежащей сообществу.
- Полный список услуг, которые организация собирается предоставлять жильцам с указанием расценок.
- Сроки выполнения обязательств.
Чтобы открыть управляющую компанию, нужно быть очень убедительными в глазах будущих подопечных, поэтому стоит продумать, чем их можно заинтересовать, чтобы они выбрали именно вашу компанию.
Рентабельность бизнеса: на чем зарабатывают УК
Рентабельность данного бизнеса невысока, поэтому не каждый предприниматель выявляет желание открыть свою управляющую компанию в сфере ЖКХ. Хотя привлекательным остается аргумент отсутствия большой конкурентной среды и наличия готовой базы клиентов. А увеличить рентабельность может помочь проведение таких мероприятий:
- Небольшие скидки на ремонт квартиры, что заставит жильцов обращаться именно к своему управленцу, а не к другим организациям.
- Сдача в аренду нежилого фонды, на который не претендуют жильцы.
- Организация платной автостоянки возле дома с охранником.
- Предоставление дополнительных услуг, не указанных в договоре (например, закупка запчастей к автомобилю по низким ценам и помощь в ремонте).
- Внедрение автоматизации – установка на все системы счетчиков, помогающих экономно расходовать ресурсы.
Наблюдения показывают, что рентабельность на этом поприще не превышает десяти процентов, потому что тарифы за коммунальные услуги не могут быть выше установленных законодательством. Однако если постараться и проявить смекалку, то доходы можно немного поднять, например за счет поиска исполнителей, предоставляющих более низкие расценки за свою работу или увеличения числа обслуживаемых объектов.
Источник