Может ли гражданин продать свой земельный участок коммерческой фирме

Может ли гражданин продать свой земельный участок коммерческой фирме

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Общество с ограниченной ответственностью имеет в собственности земельный участок и здание, расположенное на данном земельном участке. В ООО принято решение о продаже здания и земельного участка. Здание и земельный участок стоят на балансе организации по цене ниже кадастровой.
Покупателем земельного участка и здания является физическое лицо, не являющееся взаимозависимым по отношению к продавцу.
Может ли организация продать данные объекты недвижимости по балансовой стоимости и не будет ли в этом случае со стороны налоговых органов вопросов и доначислений налога с продажи?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Для целей налогообложения цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными, в том числе и при реализации имущества по цене ниже кадастровой стоимости. В рассматриваемой ситуации оснований для корректировки доходов, полученных при продаже земельного участка, у налогового органа возникнуть не должно. Однако в целях минимизации налоговых рисков рекомендуем, прежде чем заключать договор купли-продажи имущества, провести его независимую оценку.

Обоснование вывода:
Согласно абзацу 3 п. 1 ст. 105.3 НК РФ для целей НК РФ цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными.
Соответственно, для целей налогообложения цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными (смотрите письма Минфина России от 28.09.2018 N 03-03-06/1/69599, от 11.11.2015 N 03-07-11/64840).
Однако в ст. 54.1 НК РФ, вступившей в силу с 19.08.2017, установлены пределы осуществления прав по исчислению налоговой базы и (или) суммы налога, сбора, страховых взносов. Так, в соответствии с п. 1 ст. 54.1 НК РФ не допускается уменьшение налогоплательщиком налоговой базы и (или) суммы подлежащего уплате налога в результате искажения сведений о фактах хозяйственной жизни (совокупности таких фактов), об объектах налогообложения, подлежащих отражению в налоговом и (или) бухгалтерском учете либо налоговой отчетности налогоплательщика.
Согласно п. 2 ст. 54.1 НК РФ при отсутствии обстоятельств, предусмотренных п. 1 ст. 54.1 НК РФ, по имевшим место сделкам (операциям) налогоплательщик вправе уменьшить налоговую базу и (или) сумму подлежащего уплате налога в соответствии с правилами соответствующей главы НК РФ при соблюдении одновременно следующих условий:
1) основной целью совершения сделки (операции) не являются неуплата (неполная уплата) и (или) зачет (возврат) суммы налога;
2) обязательство по сделке (операции) исполнено лицом, являющимся стороной договора, заключенного с налогоплательщиком, и (или) лицом, которому обязательство по исполнению сделки (операции) передано по договору или закону.
Доказывание обстоятельств, предусмотренных п. 1 ст. 54.1 НК РФ, и (или) факта несоблюдения условий, предусмотренных п. 2 ст. 54.1 НК РФ, производится налоговым органом при проведении мероприятий налогового контроля в соответствии с разд. V, V.1, V.2 НК РФ (п. 5 ст. 82 НК РФ).
ФНС России в письме от 16.08.2017 N СА-4-7/16152@ разъясняет, что указанная норма фактически определяет условия, препятствующие созданию налоговых схем, направленных на незаконное уменьшение налоговых обязательств, в том числе путем неучета объектов налогообложения, неправомерно заявляемых льгот и т.п.
Таким образом, существует риск того, что при продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости налоговые органы могут предъявить претензии, решив, что цель сделки — неуплата (неполная уплата) налога (п. 2 ст. 54.1 НК РФ). Если они это смогут доказать, организации грозит недоимка, а также пени и штраф. Поэтому в целях минимизации налоговых рисков рекомендуем, прежде чем заключать договор купли-продажи имущества, провести его независимую оценку.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Вопрос: Организация применяет общую систему налогообложения. Она собирается продать земельный участок по цене ниже его кадастровой стоимости и себестоимости в несколько раз, так как нет спроса на земельные участки в данной местности. Покупателем будет выступать лицо, не являющееся взаимозависимым по отношению к продавцу. Земельный участок был приобретен организацией по договору купли-продажи и учтен в составе товаров. Какие претензии могут быть со стороны налогового органа относительно установления цены и признания в расходах стоимости земельного участка с учетом того, что получится убыток? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2017 г.);
— Вопрос: Организацией, применяющей ЕСХН, в 2016 г. приобретены несколько земельных участков. К расходам в налоговом учете данные участки не принимались. В 2017 г. организация решает продать эти земельные участки. На данный момент стоимость приобретения участков оплачена в полном объеме. Право собственности зарегистрировано в установленном порядке. Участки приобретались для использования в сельскохозяйственной деятельности (для выращивания урожая), а не в качестве товара с целью дальнейшей перепродажи. Организация планирует продать участки взаимозависимому лицу. Может ли организация принять в расходы первоначальную стоимость приобретения этих участков? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июль 2017 г.);
— Вопрос: Предполагается продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который был приобретен организацией в 2002 году по договору купли-продажи. Покупатель — лицо, по отношению к организации-продавцу не признаваемое взаимозависимым по признакам участия в уставном капитале. Организацией определена рыночная стоимость земельного участка с привлечением независимого оценщика. Какие могут возникнуть налоговые риски по налогу на прибыль при продаже земельного участка по рыночной стоимости, которая намного ниже кадастровой стоимости? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2015 г.);
— Вопрос: Российская организация «А» является собственником нежилого помещения, балансовая стоимость которого составляет 20 млн. руб. Кадастровая стоимость помещения на январь 2017 года — 128 млн. руб. Единственный участник и директор организации «А» (гражданин РФ) зарегистрирован в налоговом органе в качестве ИП. Между организацией «А» и ИП заключается договор купли-продажи нежилого помещения по балансовой стоимости (20 млн. руб.). Организация «А» и ИП являются налоговыми резидентами РФ. Договор купли-продажи нежилого помещения будет заключен в 2017 году. Будут ли налоговым органом доначислены налог на прибыль и НДС исходя из кадастровой стоимости помещения? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, апрель 2017 г.);
— Энциклопедия решений. Налогообложение при купле-продаже недвижимого имущества. Учет у продавца.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Коренева Ольга

Ответ прошел контроль качества

21 февраля 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Источник

Может ли гражданин продать свой земельный участок коммерческой фирме

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Физическое лицо приобрело земельный участок. В дальнейшем участок был размежеван на несколько участков, которые были проданы физическим лицам. Физическое лицо имеет статус ИП с 2007 года. Договор заключен между физическим лицом (продавец, собственник земельных участков) и иными физическими лицами (покупателями). Оплата осуществлялась наличными денежными средствами.
Сделка по покупке и продаже земельных участков совершена в 2018 году.
ИП занимается следующими видами деятельности по ОКВЭД:
— 68.1 «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества»;
— 68.2 «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом»;
— 68.3 «Операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе».
При этом лимит в 150 млн. руб. от продажи земельных участков не превышен.
Подпадает ли реализация земельных участков под предпринимательскую деятельность ИП (УСН)? Если необходимо платить налог по УСН, то следовало ли в данной ситуации применять онлайн-кассу?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Поскольку в данном случае земельные участки не предназначены для использования в личных (семейных) целях, их разделение и продажу физическое лицо осуществляло неоднократно, это свидетельствует о квалификации доходов, полученных от их продажи, в качестве доходов от предпринимательской деятельности, облагаемых в рамках УСН.
До 1 июля 2019 г. ИП может не применять ККТ при получении оплаты от физических лиц за реализованные земельные участки при условии, что оплата осуществлена физическими лицами через кредитную организацию посредством оформления платежного поручения. В остальных случаях, в том числе и при получении наличных денежных средств от покупателей — физических лиц, ИП обязан применять ККТ.

Обоснование позиции:
Налогоплательщики, применяющие УСН с объектом налогообложения «доходы», учитывают при расчете налоговой базы в том числе доходы от реализации товаров, то есть любого имущества, реализуемого либо предназначенного для реализации (п. 3 ст. 38, п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 346.18 НК РФ).
Как указано в письме ФНС России от 25.01.2011 N КЕ-3-3/142, квалификация доходов, относящихся к предпринимательской деятельности, зависит от совокупности факторов, составляющих суть конкретного вида предпринимательской деятельности: оснований, в связи с которыми получено право собственности на реализуемое имущество; целей осуществляемых операций купли-продажи такого имущества, систематичности осуществления указанных операций.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 29.10.2013 N 6778/13 указал, что регистрация всех объектов недвижимого имущества на физическое лицо без указания его статуса предпринимателя не свидетельствует о том, что приобретение данных объектов было произведено в личных целях, а не в рамках предпринимательской деятельности, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 212 ГК РФ и ст. 5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объект недвижимости регистрируется за гражданином независимо от наличия у него статуса индивидуального предпринимателя.
При этом сам по себе факт регистрации объекта недвижимого имущества на физическое лицо не свидетельствует о том, что приобретение данного объекта было произведено в личных целях гражданина, не связанных с его предпринимательской деятельностью, поскольку право собственности всегда регистрируется за гражданином независимо от наличия у него статуса индивидуального предпринимателя (постановление Двенадцатого ААС от 22.01.2019 N 12АП-16483/18).
Как отмечается судами, если объекты недвижимости, как на момент приобретения, так и на момент их продажи, по своему характеру и потребительским свойствам не были предназначены для использования в личных, семейных и иных, не связанных с предпринимательством целях, а значительная площадь приобретенных земельных участков в равной степени исключала возможность их использования в целях ведения личного подсобного хозяйства, то полученные доходы от их продажи являются непосредственно связанными с предпринимательской деятельностью (постановление Третьего ААС от 24.12.2018 N 03АП-6789/18, постановление ФАС УО от 11.12.2017 N Ф09-7206/17 по делу N А76-5018/2017). При этом доводы предпринимателя о том, что реализация земельных участков не признается предпринимательской деятельностью, поскольку при регистрации в качестве ИП им не заявлен вид деятельности «продажа недвижимого имущества», подлежат отклонению (постановление Восемнадцатого ААС от 11.02.2019 N 18АП-269/19).
В отношении деятельности по приобретению и реализации объектов недвижимости вывод о ее предпринимательском характере также может быть сделан с учетом множественности (повторяемости) данных операций, непродолжительного периода времени нахождения имущества в собственности гражданина (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.10.2013 N 6778/13, от 18.06.2013 N 18384/12, определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2018 N 308-КГ17-14457).
Следовательно, доходы от реализации земельных участков, полученные налогоплательщиком в период применения УСН, подлежат налогообложению в соответствии с положениями гл. 26.2 НК РФ.
По этому же принципу не имеет исключительно определяющего значения и способ указания гражданином своего статуса в заключаемых договорах, а также порядок получения денежных средств в оплату этих договоров. Существенное значение имеет установление фактического использования гражданином принадлежащего ему имущества в предпринимательской деятельности или в личных нуждах (постановление Двенадцатого ААС от 03.08.2017 N 12АП-7941/17).
Отметим, что, по мнению контролирующих органов (письма Минфина России от 08.02.2019 N 03-04-05/7685, от 24.04.2018 N 03-05-04-01/27810, от 19.12.2017 N 03-11-11/84868, от 26.06.2013 N 03-11-11/24263, от 16.08.2012 N 03-11-11/247, от 10.05.2012 N 03-11-11/151, от 15.03.2012 N 03-11-11/83 и др., УФНС России по г. Москве от 05.03.2009 N 20-14/2/019833@), для учета дохода от продажи объекта недвижимости в составе налоговой базы при УСН должны выполняться два условия:
— при регистрации предпринимателя в ЕГРИП указаны виды экономической деятельности, связанные с продажей недвижимости (по ОКВЭД);
— недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности ИП.
Приказом Росстандарта от 31.01.2014 N 14-ст принят и введен в действие Общероссийский классификатор видов экономической деятельности (ОКВЭД 2) ОК 029-2014 (КДЕС Ред.2) (далее — ОКВЭД-2014).
Во введении в ОКВЭД-2014 кодовое обозначение для идентификации группировок видов экономической деятельности состоит из двух — шести цифровых знаков, его структура может быть представлена в следующем виде:
ХХ — класс;
ХХ.Х — подкласс;
ХХ.ХХ — группа;
ХХ.ХХ.Х — подгруппа;
ХХ.ХХ.ХХ — вид.
При этом подгруппа 68.10.23 «Покупка и продажа земельных участков» по ОКВЭД-2014 включена в группу 68.10 «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества», что свидетельствует о наличии у рассматриваемого ИП зарегистрированного в установленном порядке вида деятельности.
Таким образом, в рассматриваемой ситуации данные условия выполняются, следовательно, доходы от продажи земельных участков будут облагаться налогом по УСН.
В части применения ККТ отметим, что по общему правилу ККТ применяется на территории РФ всеми организациями и ИП при осуществлении ими расчетов, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 22.05.2003 N 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении расчетов в Российской Федерации» (далее — Закон N 54-ФЗ).
При этом расчеты для целей Закона N 54-ФЗ — это, в частности, прием (получение) и выплата денежных средств наличными деньгами и (или) в безналичном порядке за товары, работы, услуги.
К таким случаям, когда ИП (организация) может пока еще не использовать ККТ (до 01.07.2019), в частности, относится осуществление расчетов в безналичном порядке:
— между организациями и (или) ИП (за исключением осуществляемых ими расчетов с использованием электронного средства платежа с его предъявлением) (п. 9 ст. 2 Закона N 54-ФЗ);
— с физическими лицами, которые не являются индивидуальными предпринимателями (за исключением расчетов с использованием электронных средств платежа) (ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 03.07.2018 N 192-ФЗ, письмо Минфина России от 14.09.2018 N 03-01-15/65977). То есть в этом случае не требует применения ККТ осуществление безналичных расчетов без применения информационно-коммуникационных технологий, электронных носителей информации и иных технических устройств.
До 1 июля 2019 г. ИП может не применять ККТ при получении оплаты от физического лица за реализованное имущество при условии, что оплата осуществлена физическим лицом через кредитную организацию посредством оформления платежного поручения.
Таким образом, при расчетах наличными денежными средствами, а также с применением электронных средств платежа, к которым относится оплата с использованием банковских платежных карт, электронных кошельков, интернет-банкинга, банкоматов, интернет-сайтов поставщиков и т.п., ИП обязан оформить кассовый чек с помощью онлайн-кассы.

К сведению:
Особенностью учета доходов при УСН является кассовый метод их учета: датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод) (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).
Таким образом, доход при продаже объекта недвижимости учитывается на дату поступления денежных средств. Если ИП продает объект недвижимости и получает за него денежные средства в одном налоговом периоде, а регистрация права собственности на недвижимость, возникшего у покупателя, происходит в другом периоде, то доход от реализации возникает в момент получения денежных средств (определение ВС РФ от 20.06.2016 N 304-КГ16-6976 по делу N А81-2406/2015).

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Налогообложение доходов ИП от продажи имущества, используемого в предпринимательских целях при УСН;
— Энциклопедия решений. Учет получения наличной денежной выручки через ККТ;
— Энциклопедия решений. Проверки применения ККТ.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ситдиков Ирек

Ответ прошел контроль качества

5 апреля 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник