Квартира для инвестиций это как

Покупка квартиры как инвестиция: плюсы и минусы. Опыт профессионального риелтора

Краткое содержание:

Купить квартиру под сдачу в аренду – это мысли едва ли не каждого второго человека в России. Плюсы вроде очевидны: один раз купил и всю жизнь получаешь доход. Но так ли это? Разберемся в этой статье.

Купить квартиру под сдачу. Плюсы

В отличие от остальных видов инвестирования (банковские вклады, акции, всевозможные инвестиционные фонды и т.д.), недвижимость – наиболее надежный вид инвестирования. На протяжении последних 20 лет недвижимость стабильно дорожает. Случаются корректировки, резкие взлеты и снижения, но в долгосрочной перспективе цена именно растет.

Остальные виды инвестирования это, по сути, игра в русскую рулетку – пан или пропал. Повезло – заработал, не повезло – потерял все что было. Кто хоть раз покупал акции, хорошо знает, что сегодня вложился – и все хорошо, акции растут, дивиденды капают, через год что-то случилось, компания обанкротилась (или специально обанкротили) – и все, эти акции можно в рамочку на стену вешать, цена им ноль!

Квартира в этом аспекте гораздо более стабильный актив! Даже спустя 100 лет людям нужно будет где-то жить! Де-факто недвижимость – это продукт первой необходимости.

Без машины легко можно обойтись, без крыши над головой вряд ли. Соответственно, она всегда будет в цене.

Третий плюс: недвижимость – это материальный актив, который можно оставить своим детям. Все помнят и события начала 90-х, и дефолт 98-го года, когда все сбережения, которые хранились в рублях, обесценились просто в фантики. Недвижимости это не коснулось.

Еще один важный плюс – своим активом управляете ВЫ, а не какая-то сторонняя структура. Акции – вы не знаете, что через год будет с компанией, разовьется она или обанкротится. Вклады – вы не знаете, какую политику примет банк через год-два. Получается, актив ваш, а решает за вас кто-то другой.

С квартирой все иначе – вы решаете кому и за сколько сдавать, в любую секунду можете продать, решение только за вами.

Квартира как инвестиция. Минусы

Несомненный минус – начальная стоимость. Если на вклад в банк можно положить даже 10 000 рублей, то цена на квартиру минимум в 100 раз больше. Для примера, в Санкт-Петербурге покупка квартиры под сдачу с ремонтом, мебелью и техникой обойдется по самым скромным подсчетам в 4 млн рублей. Есть дешевле, но и условия хуже.

Аренда жилья – это тоже рынок, на котором бывают и взлеты, и падения. Нынешняя ситуация с пандемией показала, что в некоторых случаях собственники практически полностью могут потерять прибыль.

Но есть важный нюанс: если в случае с квартирой потеря лишь временная, то во всех остальных случаях можно лишиться вообще всего и навсегда.

Человеческий фактор

Важно не забывать, что сдача в наем – это всегда работа с людьми. Кто бы что не говорил, а предсказать, что будет у людей с доходом через полгода-год, никто не сможет.

Смена арендаторов — это всегда проблема! Люди также бывают разные. Кто-то стабильно раз в месяц переводит деньги на карту и присылает оплаченную коммуналку без лишних напоминаний, а за кем-то приходится бегать и постоянно скандалить – этого не избежать.

Непредвиденные расходы

По личному опыту могу сказать, что квартира, сдаваемая в аренду, «убивается» в среднем за 8–10 лет. Т.е. спустя это время придется переделывать ремонт, менять мебель и технику. Это все расходы, притом не малые! Так же в случае простоя, расходы на коммуналку так же ложатся на плечи собственника!

Окупаемость

Любой инвестор считает окупаемость, т.е. как быстро можно будет вернуть вложенные деньги.

Могу точно сказать одно: покупка квартиры под сдачу и окупаемость – вещи несовместимые! Ну если, конечно, срок лет в 50 вы не считаете окупаемостью.

Пример: квартира вам обошлась в 4 млн. Сдаете вы ее за 20 000 рублей в месяц + КУ. Получается окупаемость 200 месяцев. Т.е. порядка 18 лет. За эти 18 лет вы минимум 2–3 раза вложитесь в ремонт, мебель и технику, у вас будут периодические простои. Таким образом срок окупаемости составит порядка 30 лет. Не очень приятная математика, не правда ли?

Но здесь, в этой модели не учтено одно: за эти самые годы сама квартира как актив может в цене подняться до 6–7 млн рублей.

Стоит ли покупать квартиру под сдачу?

Как мы видим, в этой схеме есть и плюсы, и минусы. Но по совокупности побеждают плюсы. Так или иначе, не существует ни одной схемы инвестирования, в которой прибыль максимальна и риски минимальны. Любой бизнесмен вам скажет, что прибыль всегда прямо пропорциональна риску. Например, акции: крупные надежные компании предлагают минимальные проценты выплат по дивидендам. Мало, зато надежно! А мелкие компании, которые «вчера» появились, наоборот обещают чуть-ли ни 100% годовых прибыли, но с соответствующим риском. Это может быть и +100%, а может и потеря всего.

Важно понимать, квартира – это скорее «вторая пенсия», чем золотое дно. Конечно, есть уникальные случаи, когда кому-то в центре Москвы в наследство досталось 2–3 трешки, каждая сдается тысяч по 100–150, и в принципе можно всю жизнь не работать. Но это скорее исключение из правил.

Дальше решать вам. Напоследок могу дать 2 совета:

1. Если вы «новичок» на этом рынке, никогда раньше таким не занимались – обратитесь за помощью к профессионалу. Он подскажет наиболее ликвидные варианты, которые действительно будут пользоваться спросом, и риск простоя будет сведен к нулю.

2. Если вы хотите покупать квартиру под сдачу в ипотеку – рассчитывайте так, чтобы платеж по ипотеке был не более 70% от арендной ставки. Разницу в 30% лучше откладывать «на черный день» простоя. Помните, что человеческий фактор никто не отменял, если наниматели платить не смогут, за один день вы их не выселите и новых жильцов не найдете, а банк эти проблемы волнуют мало.

Надеюсь, статья была вам интересна.

Жду в комментариях ваше мнение по данному вопросу.

За оценку публикации звездами буду отдельно благодарен.

Стоит ли покупать квартиру под сдачу в аренду?

Проголосуйте, чтобы увидеть результаты

Нет, не стоит, есть более выгодные способы инвестирования

Источник

Деньги в бетоне: что нужно знать про инвестиции в недвижимость

На сегодняшний день вложение денег в недвижимость остается одним из надежных способов приумножения капитала или сохранения имеющихся средств. Однако нужно инвестировать с умом: просто купить квартиру и думать, что это курочка, несущая золотые яйца, неразумно. Какой объект выбрать и через какой промежуток времени ждать прибыли, Domofond.ru узнал у экспертов отрасли.

Вложить деньги можно как в жилую, так и коммерческую недвижимость. При этом, чтобы не просто «слить их в бетон», а заставить работать, необходимо выбрать стратегию инвестирования: краткосрочную или долгосрочную. От этого будет зависеть срок окупаемости вашего приобретения.

Краткосрочная стратегия предполагает, что вы покупаете, например, квартиру и продаете ее через некоторое время по более высокой цене. Если вы правильно сопоставили все факты ликвидности (подробнее об этом ниже), то прибыль вы получите довольно скоро.

В рамках долгосрочной стратегии вы покупаете объект с целью его последующей сдачи в аренду. Получается, что срок окупаемости этой покупки будет несколько больше, однако существенным преимуществом станет стабильный ежемесячный доход. «Если говорить про жилье, наиболее выгодными вариантами для этого способа инвестирования являются апартаменты с уже готовой отделкой от застройщика или апартаменты. Такой выбор позволяет сэкономить время и средства на проведение ремонта и максимально быстро начать подыскивать арендатора», — рассказывает коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков.

Новостройки

При выборе новостройки в качестве объекта инвестирования почти все эксперты рекомендуют вкладываться в проект на этапе котлована. Тогда будут самые низкие цены. «Сейчас рост стоимости квартиры с начала строительства до ввода комплекса в эксплуатацию может составлять 20–40%, а в отдельных случаях больше, если на раннем этапе комплекс поступил в продажу по очень привлекательным ценам. То есть заработок инвестора может быть значительным, что особенно актуально на фоне смягчения политики Банка России и снижения ставок по депозитам», — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Вместе с тем стоит иметь в виду, что срок возврата инвестиций при покупке квартиры на начальном этапе строительства довольно большой. «На практике вложиться в новостройку означает заложить деньги, в среднем, на три года. Так происходит потому, что в нашей стране очень много долгостроев. В этом случае рыночная цена объекта недвижимости падает, и потенциальный инвестор получает минимум прибыли», — считает руководитель Etcenrt.ru Евгений Гудков.

Другое удачное время покупки доходной недвижимости в новостройке, по мнению экспертов, наступает сразу после начала продаж. При этом нужно сравнивать цены на сопоставимые лоты в одной локации. «Порой отдел ценообразования застройщика переоценивает стартовые цены и в течение 2–3 месяцев после выхода корректирует их. В текущем периоде рост стоимости квартиры до ввода в эксплуатацию должен составить не менее 15% в год, а минимальный рост цены от покупки до момента ввода будет составлять не менее 30%. При сравнении цен на аналогичные объекты годовой давности с сегодняшними мы увидим, что при одинаковом строительном этапе и местоположении за год стоимость квадратного метра выросла не меньше чем на 8–10%», — приводит цифры директор по продажам Группы «Самолет» Кирилл Храпов.

Что нужно учитывать?

Основные факторы, на которые следует обратить внимание при выборе объекта инвестирования, — перспективность локации проекта (что могут открыть в районе в ближайшее время), его транспортная доступность, обеспеченность объектами инфраструктуры и сами характеристики комплекса (архитектура, дизайн общественных пространств, благоустройство придомовой территории и т. д.). И если последние могут быть рассмотрены по остаточному принципу, то та же близость к метро/остановкам общественного транспорта, наличие магазинов, школ и детских садов в районе всегда подкупают и будут востребованными.

Важную роль также играет и планировка квартиры. «Для сдачи в аренду, к примеру, наиболее оптимальным вариантом может быть студия, функциональная однокомнатная квартира или одно- и двухкомнатные квартиры евроформата с объединенными зонами кухни и гостиной», — рассказывает Игорь Сибренков.

Есть ли риски?

Главные риски покупки первичного жилья для инвестиционных целей — банкротство застройщика, срыв сроков строительства и долгострой. «Эти риски можно минимизировать, если тщательно выбирать компанию и объект недвижимости, проверять правоустанавливающие документы, обращать внимание на генподрядчика, который работает на объекте. Часто задержка сроков строительства происходит именно по вине последнего. Также не стоит гнаться за дешевизной. Низкая цена или большие скидки могут свидетельствовать о наличии финансовых трудностей у застройщика», — комментирует управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

Вторичное жилье

Сценарий вложения средств во вторичное жилье похож на историю с первичным рынком. Здесь также нужно выбрать стратегию инвестирования, учитывать расположение объекта, находящуюся рядом инфраструктуру и имеющийся ремонт. Покупать же тот или иной доходный объект, по мнению основателя платформы по управлению арендной недвижимостью Doubleyourrentalprofit.com Фарида Газизова, стоит именно сейчас: «В связи с пандемией коронавируса повсеместно наблюдаются волнения и стресс. А на вторичном рынке много мелких и разрозненных игроков, которые могут неправильно интерпретировать ситуацию и продавать свои объекты по заниженной стоимости. Это дает больше возможностей для выгодной покупки. Поэтому здесь важно тщательно отслеживать предложения».

Что касается рисков при покупке квартиры на вторичном рынке, то основные из них — недееспособность продавца, продажа жилья по доверенности, многократная перепродажа, незаконная приватизация, несогласованная продажа (в случае, если у квартиры несколько собственников), долги по взносам на капремонт. Вне зависимости от того, покупаете ли вы жилье для собственного проживания или в качестве вложения капитала, все эти моменты нужно проверить перед заключением сделки.

Торги по банкротству

Еще один возможный вариант приобретения жилой недвижимости в качестве инвестиций — залоговые объекты или арестованное имущество, имущество банкротов. «В основном в эту категорию входит жилье, ипотечные обязательства по которому не смогли погасить. Продажа данной недвижимости осуществляется по ценам ниже рыночных, что уже изначально дает шанс заработать на перепродаже. Ликвидность у таких объектов высокая, а срок окупаемости составляет менее года», — рассказывает Евгений Гудков.

Апартаменты

Апартаменты, в среднем, на 10–20% дешевле, чем квартиры с аналогичными характеристиками. Разница обусловлена юридическим статусом апартаментов: чисто формально это нежилые помещения. Поэтому застройщик, с одной стороны, не должен менять назначение земельного участка для возведения жилья, а с другой, не обязан строить внутреннюю инфраструктуру. Отчасти это недостаток апарт-комплексов, однако сегодня девелоперы все чаще предусматривают социальные объекты даже в таких проектах.

«В самом выигрышном положении оказываются покупатели апартаментов в комплексах смешанного типа, где продаются оба формата недвижимости: они будут иметь доступ ко всей инфраструктуре. Сдавать такие апартаменты можно по той же цене, что и квартиры, но вход в проект (цена лота – прим. ред.) будет заметно ниже», — отмечает генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев.

На рост популярности апартаментов у инвесторов сейчас влияет и активное обсуждение их «правовой амнистии» на уровне Правительства РФ: с начала года спрос на этот вид недвижимости уже вырос на 15%. Такие цифры приводит директор по продажам жилой недвижимости AFI Development Федор Ушаков, который также подчеркивает, что если закон о приравнивании апартаментов к жилым помещениям будет все же принят, спрос на них в краткосрочной перспективе увеличится еще на 30–40%. «Следствием станет удорожание этих лотов, в том числе и за счёт «вымывания» с рынка самых дешевых вариантов. В результате их стоимость может вырасти на 25–30%», — дополняет Ушаков.

Важный момент

При всей привлекательности апартаментов есть у них и особенности, которые нужно обязательно учитывать, если вы приобретаете такой объект с целью получения дохода. Во-первых, речь идет о коммунальных платежах. «В силу того, что апартаменты не относятся к жилью, коммунальные платежи на них начисляются как на нежилые помещения. А это на 15–20% превышает размер коммунальной платы на жилье», — отмечает директор по маркетингу ГК «Инград» Анна Соколова. Во-вторых, стоит помнить про налог на недвижимость. Ставка по нему на гостиничные апартаменты превышает ставку налога на жилье в 5 раз, добавляет эксперт.

Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость серьезно пострадала от кризиса, который во многом подорвал ее инвестиционный потенциал. Однако некоторые ее сегменты по-прежнему способны приносить стабильный доход. Залог их устойчивости в том, что они связаны с насущными потребностями как бизнеса, так и потребителей.

«В период пандемии резко вырос спрос на складские помещения в связи с расширением индустрии доставки. Свой шанс получили коворкинги и гибридные рабочие пространства. Этому способствовал перевод значительной части офисных сотрудников на удаленную работу. Соответственно, при необходимости организовать встречу с партнерами или быстро мобилизовать коллектив именно аренда коворкинга стала наиболее подходящим вариантом. Впрочем, определенная категория классических офисов остается привлекательной для инвестора — компактные многофункциональные помещения в центрах с хорошими показателями транспортной доступности», — комментирует руководитель премии Urban Awards Ольга Хасанова.

Также возможно вложить деньги и в коммерческие объекты в новостройках. Независимо от экономической конъюнктуры жители новых кварталов будут нуждаться в магазинах, салонах красоты и бытовых сервисах.

Что важно?

Согласно сравнительному подходу, доходность коммерческой недвижимости составляет 11–12%, апартаментов — 9–12%. Окупаемость же коммерческой недвижимости — 6–7 лет, апартаментов — 11–13 лет. Такие соотношения приводит юрист управления судебной практики юридической фирмы Howard Russia Мария Гребенюк. При этом стоит отметить, что не все могут позволить себе приобрести коммерческую недвижимость. Средняя точка входа, как отмечают эксперты, здесь составляет примерно 10–20 млн руб.

Заработать на инвестициях в недвижимость можно, и такие вложения на сегодня остаются одними из самых надежных. Для реализации этого плана нужно лишь обладать определенным капиталом и правильно выбрать стратегию действия, до этого приняв во внимание все характеристики рассматриваемого объекта.

Источник