Как заставить свою управляющую компанию работать

Как заставить управляющую компанию работать, бороться с ее мошенничеством, невыполнением обязанностей и пр.

Согласно статье 165 Жилищного кодекса РФ, управлять многоквартирными домами могут УК, товарищества собственников жилья (недвижимости), жилищные кооперативы. Решение о том, кому доверить управление решают сами собственники.

Наиболее распространенной формой на сегодняшний день являются управляющие компании.

Но часто качество обслуживания оставляет желать лучшего: не делают ремонт, в подъезде грязь, теплая вода вместо горячей и другие.

Как бороться с этим беспределом? Куда обращаться? Поговорим сегодня об этом.

УК не выполняет свои обязанности: куда жаловаться на бездействие, как привлечь к ответственности и наказать

С 2015 года все управляющие компании обязаны получить лицензию. Тем самым правительство стремится заставить УК добросовестно выполнять свои обязательства.

Именно наличие лицензии дает собственникам надежду, что их дом будет находиться в надлежащем техническом состоянии.

Основными направлениями деятельности являются:

• обеспечение бесперебойного функционирования инженерных систем – газо-, водо-, электроснабжение;
• подготовка дома к отопительному сезону;
• профилактические осмотры территории дома и двора;
• соблюдение пожарной безопасности;
• организация уборки подъездов, вывоз мусора.

Список можно продолжать еще долго.

По закону регулярно, не реже одного раза в год, УК на общем собрании жильцов должна подробно отчитаться о выполненных работах за текущий временной промежуток, о расходах на содержание общедомового имущества.

К сожалению, в реальности далеко не всегда так получается. Многие компании соревнуются между собой за дома. Главная их цель – собственная нажива.

Остановимся на основных видах нарушений либо неисполнения обязанностей.

Завышение тарифов за коммунальные услуги

В ежемесячные платежи каждого собственника жилья входит плата за коммунальные услуги и обслуживание дома.

Тарифы на коммунальные услуги повышаются ежегодно в июле месяце. Проверить правильность расчетов можно самостоятельно, сравнив их с суммой, начисленной за июль предыдущего года. Только сравнивать надо не общую сумму, а по отдельности за воду, газ, электроэнергию и так далее.

Официальные тарифы, принятые в регионе, нужно проверить на сайте местной администрации. Завышать их управляющие компании не имеют право.

Если вы все-таки удостоверитесь, что тарифы завышены, потребуйте разъяснений. Сотрудники УК могут пересчитать начисления и найти ошибку в расчетах. Если ошибку они не признают, обращайтесь контролирующие органы.

Оплата за обслуживание дома тоже может повыситься. Но только в случае, если эта услуга требует затрат энергоресурсов: освещение подъезда, использование горячей воды для общедомовых нужд.

Во всех остальных случаях – уборка подъезда и придомовой территории, текущий ремонт, домофон и другие – повышение может произойти только с согласия жильцов. Данное решение принимается на общем собрании собственников жилья. А представители УК должны экономически обосновать необходимость этой меры.

Существуют и другие способы мошенничества недобросовестных управляющих компаний:

• деньги начисляются за услуги, которые не исполняются – охрана отсутствует, краны для горячей воды в подъезде вообще не установлены. Но если эти обязанности прописаны в договоре, то получается, что оплачивать их надо. Значит, надо заставить УК выполнять обязательства;
• деньги начисляются за услуги, которые в договоре не прописаны.

Договор должен быть у каждого собственника, либо размещен на сайте организации. Далеко не все будут сверять перечень услуг по договору с квитанциями. А получается, что делать это периодически нужно.

И еще одно уточнение. Обязательно сверьтесь с договором, какие услуги изначально заложены в квартплату, а какие оплачиваются отдельно. Чтобы не платить за них дважды.

Аварийная ситуация в МКД

Постановление Правительства РФ № 290 от 3 апреля 2013 года закрепило законодательно создание аварийно-диспетчерской службы. Такую службу обязательно должны иметь все организации обслуживающие многоквартирные дома.

Цель: круглосуточное реагирование на обращения жильцов и скорейшее устранение неполадок.

Основные функции службы:

• принимать заявки от жильцов;
• устранять засоры в системах водоснабжения, мусоропровода;
• ликвидировать аварии инженерных коммуникаций.

Для этого УК либо имеет своих специалистов, которые могут устранить мелкие неполадки, либо все заявки перенаправляют в городские аварийные службы.

Работать диспетчерская служба должна круглосуточно. Все звонки и заявки записываются в журнал. Также диспетчер должен как можно подробнее выяснить детали аварии, чтобы правильно перенаправить заявку.

Минимальный перечень аварийных работ, входящих в обслуживание многоквартирного дома, прописан в Жилищном кодексе. Жильцы имеют право вписать в договор дополнительные виды работ. Но они выполняются за отдельную плату.

Ремонтные работы и ликвидация последствий аварии общедомовых систем коммуникаций оказываются бесплатно. То есть стоимость этих услуг уже заложена в квартплату. А если понадобится замена деталей или вышедшего из строя оборудования, то деньги собственники собирают отдельно.

Все работы, выполняющиеся в квартирах, оплачиваются самостоятельно самими жильцами. Только платить надо не лично работникам в руки, а переводить на расчетный счет УК.

По частоте аварийных ситуаций можно судить о качестве работы управляющей домом компании. Вовремя проведенные сезонные и профилактические работы, сведут к минимуму все нештатные ситуации.

Заключение договоров аренды без ведома жильцов

Статья 36 Жилищного кодекса РФ определяет понятие долевой собственности. Это подъезды, лестницы, подвалы, чердаки и другое. Доля каждого собственника зависит от площади квартиры.

Долевая собственность накладывает как обязательства по ее содержанию и ремонту. Но и дает право ею распоряжаться.

Вопрос о сдаче в аренду отдельных площадей общедомовой территории решается на собрании собственников жилья. Согласие должны дать 2/3 граждан.

Если вопрос решился положительно, то заключить договор об аренде от имени жильцов может управляющая компания.

Но это единственное, на что имеет она право в данном случае: ни заключать самостоятельно договор об аренде, ни получать прибыль от этого она не может.

Если УК все-таки разрешила разместиться в подвале какой-то фирме, или позволила повесить на стене дома рекламный баннер, то данные действия признаются недействительным. Ведь поддерживается исправность дома и делается ремонт именно за счет жильцов. Им и принимать решение.

Обход квартир

13 июля 2019 года принято Постановление Правительства РФ № 897 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросу договорных отношений между собственниками помещений в многоквартирных домах и ресурсоснабжающими организациями».

Теперь в обязанности УК вменяется передавать организациям-поставщикам коммунальных услуг данные о собственниках или жильцах – потребителей ресурсов:

• фамилию, имя, отчество;
• адрес, контактные телефоны;
• реквизиты документов;
• площадь жилого помещения и количество проживающих;
• полные данные об индивидуальных приборах учета (наличие, тип, дата установки и опломбировки).

Каким образом сотрудники УК будут собирать данные сведения, в Постановлении не прописано. Это решается на местах – по телефону или ходить, совершать поквартирный обход.

Согласно Конституции России собственность неприкосновенна. И владелец сам решает, впускать представителей УК или не впускать. Отдельных санкций за это не предусматривается.

Но если представителям УК дважды не могут проверить исправность счетчика и правильность передаваемых показаний, то начислять плату за коммунальные услуги могут начать по нормативам. А это в разы больше, чем по счетчикам.

Поэтому экономически целесообразнее предоставить все требуемые данные. Только в целях личной безопасности, прежде, чем впускать кого-то в свою квартиру, стоит удостовериться в личности этого человека.

Ответственность УК, штраф за неисполнение своих обязанностей

С 2018 года ужесточается государственный контроль за выполнением управляющими компаниями лицензионных обязательств.

Постановление Правительства РФ от 13 сентября 2018 года № 1090 зафиксировал список грубых нарушений договорных обязательств:

• ненадлежащее содержание инженерных систем – газ, вода, лифт;
• долг за коммунальные услуги перед поставщиками ресурсов за срок от 2 месяцев;
• ненадлежащее содержание общедомового имущества, повлекшее ущерб жизни или здоровью жильцов;
• нарушение правил передачи или отказ от передачи технической документации.

Новые размеры штрафов определил Федеральный закон № 26 от 18.03.2019 г.

Согласно законодательству, при выявлении нарушений в деятельности обслуживающих организаций контрольно-надзорные органы выносят постановление устранить их за определенный период времени.

Если в течение года нарушения будут зафиксированы повторно, то ответственность возрастает – компания может быть отстранена от управления данным домом.

Штраф для должностных лиц за грубое нарушение лицензионных обязательств – 100-250 тысяч рублей, либо приостановление деятельности на срок до 3-х лет. Для организации штраф составляет 300-350 тысяч рублей.

Размер штрафов зафиксирован и в статье 14.1.3 Кодекса об административных правонарушениях РФ.

На 2021 год существуют и другие виды штрафов:

• за завышение тарифов УК заплатит 50 % от суммы такового;
• нарушение правил содержания домового имущества – 50 тысяч рублей;
• ненадлежащее обеспечение жильцов ресурсами – 10 тысяч рублей;
• нарушение правил пожарной безопасности – до 200 тысяч рублей.

Куда обращаться если ЖКХ не выполняет свои обязанности

Все жалобы можно отнести к:

• бездействию компании, которые могут навредить общему состоянию МКД – нерабочий лифт, забившийся мусоропровод, протекающая крыша;

• ненадлежащие действия – то есть по вине УК произошла поломка оборудование, систему отопления к зиме плохо подготовили, общедомовые счетчики не сдали вовремя на проверку.

Если работа компании не устраивает большинство жильцов, они могут:

1. Жаловаться в контрольные органы.
2. Расторгнуть договор.

Решение о расторжении договора с УК принимается на общем собрании собственников. На нем же принимается решение о дальнейшей форме управлении домом: выбирается новая компания или создается ТСЖ.

Но перед тем расторгнуть договор, обычно пытаются привлечь к ответственности и заставить выполнить обязательства. Для этого обращаются в уполномоченные органы.

Претензия

Перед тем, как пытаться засудить управляющую компанию, сначала нужно подать претензию её руководству. Она может индивидуальной и коллективной.

Претензия пишется в свободной форме на имя руководителя компании, указываются название и реквизиты. Эти данные можно найти на сайте организации. Также в шапке документа нужно указать и свои данные: Ф. И. О., адрес, контактный телефон.

В самом тексте претензии указывается, какие именно обязательства компанией не выполняются, какие допущены нарушения.

Составляется документ в двух экземплярах. Один остается в компании, другой забирает составитель. Только нужно проконтролировать, что оба экземпляра официально зарегистрировали и поставили печати.

В течение 30 дней вам обязаны дать официальный ответ.

Дальше возможно 4 варианта развития событий:

1. УК признает обоснованность претензий и устраняет их.
2. Нарушения обещают исправить, но на самом деле бездействует.
3. Отказываются от выполнения данных обязательств.
4. Претензия игнорируется.

В первом случае конфликт можно считать исчерпанным. В остальных — можно обращаться в вышестоящие инстанции с заявлением.

Заявление о бездействии УК, образец

Здесь вы можете скачать образцы заявлений на управляющую компанию в уполномоченные органы, который поможет наказать эту организацию:

Обращение в вышестоящие органы

Если претензии и жалобы, направляемые в саму управляющую компанию, не возымели действия, то надо бороться дальше.

При обращении в различные инстанции, нужно подготовить пакет документов, в который войдут: претензии в УК, фото и видеоматериалы, копии заявлений в другие организации.

Реквизиты и контактные данные всех организаций можно узнать на их официальных сайтах.

Подавать заявления можно следующим образом:

• принести лично;
• отправить по почте заказным письмом;
• написать обращение в электронной форме.

Контрольно-надзорные органы

Таковыми органами в данном случае являются:

• государственная жилищная инспекция — имеет самые широкие полномочия в сфере ЖКХ, обращаться к ней можно абсолютно в любом случае;
• Роспотребнадзор – здесь можно пожаловаться на неудовлетворительное санитарное состояние дома, а также на некачественные услуги;
• местная администрация – она уполномочена провести проверку деятельности, собрать общее собрание жильцов, совсем избавиться от недобросовестной управляющей компании.

Прокуратура

Если обращение в вышеперечисленные инстанции ни к чему не привели, то можно обратиться в прокуратуру. Ее основная цель – следить за соблюдением законности. Поэтому в заявлении нужно перечислится, какими законными обязанностями пренебрегает ЖЭК, а также какие ваши права были нарушены ее действиями/бездействием.

В прокуратуре можно обжаловать решения других органов власти.

Судебная инстанция

В суд есть смысл жаловаться, если вам нанесен значительный ущерб. Только надо позаботиться о доказательствах: копии заявлений в другие организации, копии претензий в ЖЭУ, фото и видео, чеки и квитанции. Тогда этот орган власти может вынести постановление о возмещении убытков.

Если УК игрорирует решение суда, обратитесь в службу судебных приставов!

Юрист для борьбы с управляющей компанией

Если речь идет о значительном ущербе, то облегчить борьбу с произволом УК, сберечь нервы и время поможет квалифицированный юрист:

• он составит грамотный договор с УК;
• рассмотрит имеющуюся документацию и поможет собрать доказательства;
• объяснит простым языком, какие законы и нормативные акты относятся к вашему делу;
• даст инструкцию по дальнейшим действиям;
• составит заявление со ссылками на законы;
• будет представлять ваши интересы в суде.

Законодательство в сфере ЖКХ постоянно совершенствуется. В 2019 году вышел целый ряд постановлений, цель которых – защитить интересы собственников, предусмотреть жесткие наказания для УК, заставить их исполнять лицензионные обязательства должным образом.

Теперь жильцы самостоятельно имеют право заключать договоры с поставщиками коммунальных услуг. В этом случае посредники в лице управляющих компаний устраняются. Правительство считает, что сами потребители будут оплачивать услуги ЖКХ своевременно, а тарифы не будут увеличиваться так сильно. Посмотрим, как все получится в реальности.

В любом случае, не ждите, остановите беспредел вашей УК как можно раньше, найдя на нее управу в соответствии с законом!

Источник