Как защитить свои права управляющая компания

Отстаиваем свои права в сфере ЖКХ в судебном порядке: 6 вопросов к юристу

Частнопрактикующий юрист, эксперт по правовому сопровождению деятельности организаций ЖКХ

специально для ГАРАНТ.РУ

Доступность информации о правах собственников и о возможностях отстаивания таких прав и интересов, а также количество нарушений в сфере ЖКХ, способствует росту желающих отстаивать свои права в судебном порядке. Рассмотрим наиболее частые вопросы.

Предусмотрен ли досудебный или претензионный порядок урегулирования спора?

Условно, иски в сфере ЖКХ можно поделить на две группы:

• иски об оспаривании решений общих собраний собственников помещений в МКД, членов ТСЖ или ЖСК;
• иски к управляющим компаниям, в том числе ТСЖ, ЖСК, об оспаривании начислений, действий или бездействия, договоров управления, взыскания причиненного вреда и т. д.

Ни в одном из перечисленных случаев нормами Гражданского процессуального кодекса и Арбитражного процессуального кодекса, а также иными законами, регламентирующими правоотношения в сфере ЖКХ, не предусмотрен досудебный или претензионный порядок урегулирования спора. Но он может быть предусмотрен в договорах, заключаемых с такими организациями. Таким образом, при обращении в суд по спорам в сфере ЖКХ, соблюдение претензионного порядка необязательно, если такой порядок не предусмотрен договорными отношениями.

Является ли процедура уведомления собственников при оспаривании решений общих собраний о намерении обратиться в суд досудебным порядком урегулирования? Какие последствия несоблюдения процедуры?

В рамках процедуры оспаривания решения собрания предусмотрена обязанность лица, оспаривающее такое решение, уведомить в письменной форме и заблаговременно участников гражданско-правового сообщества о намерении обратиться в суд и предоставить им иную информацию, имеющую отношение к делу (п. 6 ст. 181.4 Гражданского кодекса).

Верховный Суд Российской Федерации в Постановлении Пленума от 23 июня 2015 г. № 25 (далее – Постановление № 25) обратил внимание, что установленное п. 6 ст. 181.4 ГК РФ правило о заблаговременном уведомлении участников соответствующего гражданско-правового сообщества о намерении обратиться с иском в суд не является досудебным порядком урегулирования спора, в связи с чем в случае невыполнения истцом указанных требований суд не вправе возвратить исковое заявление на основании п. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ, а также оставить исковое заявление без рассмотрения на основании абз. 2 ст. 222 ГПК РФ (п. 115 Постановления № 25). Отсутствие доказательств об уведомлении других участников является основанием для оставления искового заявления без движения согласно п. 1 ч. 2 ст. 135 ГПК РФ.

Таким образом, при обращении в суд с оспариванием решения собрания необходимо приложить к исковому заявлению доказательства соблюдения процедуры уведомления участников о намерении обратиться в суд. В противном случае исковое заявление будет оставлено без движения, и истцу будет предложено в установленный определением срок соблюсти процедуру и представить в суд доказательства.

Кого именно надо уведомлять и каким способом?

Если оспаривается решение общего собрания собственников, то следует уведомлять всех собственников помещений в МКД как потенциальных участников общего собрания, имеющих право участвовать в собрании и на которых распространяется решение собрания согласно ст. 46 Жилищного кодекса РФ.

Если оспаривается решение членов ТСЖ, то следует уведомлять также всех собственников помещений в доме, поскольку ст. 143.1 Жилищного кодекса РФ установлено право как членов ТСЖ, так и лиц, не являющихся членами ТСЖ, обжаловать в судебном порядке решения органов управления товарищества.

Сложность уведомления заключается в отсутствии законодательного указания на конкретный способ такого уведомления (вручение под роспись, направление заказным или иным способом), а также во множестве адресатов уведомления. В ст. 181.4 ГК РФ есть лишь указание на письменную форму уведомления.

В свою очередь, ВС РФ в п. 65 Постановления № 25, высказал позицию о возможности направить юридически значимое сообщение, которым является уведомление о намерении обратиться в суд, в форме размещения на специальном стенде информации об общем собрании собственников помещений в МКД.

Таким разъяснением ВС РФ в несколько раз увеличил возможность собственников обжаловать решения общих собраний, которые в определенных случаев «сдавались» на стадии оставления искового заявления без движения и невозможности уведомить абсолютно всех собственников под роспись.

Позиция ВС РФ активно используется в судебной практике.

Например, Верховным судом Республики Хакасии апелляционным определением от 26 июля 2016 г. по делу № 33-2496/2016 было отменено определение суда первой инстанции об оставлении искового заявления об оспаривании решения общего собрания собственников. Суд указал, на законность одного из способа уведомления как размещение уведомления на информационном стенде дома. В свою очередь, коллеги из Забайкальского краевого суда в апелляционном определении от 10 марта 2016 г. по делу № 33-1150/2016, рассматривая частную жалобу на определение об оставлении иска без движения, напомнили, что п. 6 ст. 181.4 ГК РФ не содержит ограничений в способах извещения собственников, указывая лишь на необходимость письменного извещения, и указали в качестве примера извещение в форме размещения объявления на информационной доске.

Исходя из своей практики, отмечу, что размещая объявление лучше сделать фотографию с геолокацией (в таком случае в свойствах фотографии, как электронного документа, будет указан адрес дома, где она сделано), а также стоит сделать фотографию как самого объявления вблизи, так и общего фона (доски объявления).

Кроме самих фотографий в суд можно приложить в качестве доказательства и акт о размещении уведомлений, составленный в присутствии свидетелей (двух и более граждан).

Какой срок исковой давности по спорам в сфере ЖКХ?

В сфере ЖКХ существует несколько сроков исковой давности в зависимости от предмета спора и требований.

3 года – общий срок исковой давности согласно ст. 196 ГК РФ, который, в том числе распространяется и на требования о взыскании задолженности со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Например, если речь идет о взыскании задолженности, то со дня, следующим за днем обязанности уплатить очередной платеж.

6 месяцев – срок для предъявления требований об обжаловании решений общих собраний собственников помещений в МКД согласно ч. 6 ст. 46 Жилищного кодекса РФ. Срок исчисляется со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Например, с даты размещения уведомления о результатах общего собрания на информационных досках и/или с даты размещения управляющей организацией протокола общего собрания в ГИС ЖКХ.

Аналогичный срок установлен и для иных решений собраний согласно п. 5 ст. 181.4 ГК РФ, например – решение общего собрания членов ТСЖ, ЖСК или иного жилищного объединения.

Каков размер госпошлины при обращении в суд?

При подаче исковых заявлений к управляющим компаниями госпошлину платить не следует, если сумма исковых требования меньше 1 млн руб., поскольку на отношения между собственниками жилых помещений в МКД и управляющей компанией распространяется Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (п. 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017)). А в силу п. 3 ст. 17 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей), подп. 4 п. 2, п. 3 ст. 333.36 Налогового кодекса истцы-граждане по искам, связанным с нарушением их прав потребителей, освобождаются от уплаты госпошлины, если сумма иска не превышает 1 млн руб. При более высокой цене иска госпошлина уплачивается в сумме, исчисленной исходя из цены иска и уменьшенной на сумму госпошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 млн руб.

Если оспаривается решение собрания, то размер госпошлины составит 300 руб. (п. 3 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ). При этом Минфин России разъяснил, что при подаче в суд общей юрисдикции одного искового заявления тремя физлицами должна быть уплачена госпошлина в размере 300 руб. При этом каждое физлицо в таком случае уплатит по 100 руб. (письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 22 августа 2017 г. № 03-05-06-03/53697).

Таким образом, чтобы определить сумму пошлины, необходимую уплатить каждым соистцом, следует общую сумму пошлины согласно п. 3 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ в 300 руб. разделить на количество соистцов:

• по 150 руб. каждый, если двое;
• по 100 руб. каждый, если трое;
• по 75 руб. каждый, если четверо;
• и так далее.

Обязан ли гражданин при иске о взыскании убытков к управляющей компании доказывать ее виновность в действиях или бездействии?

Гражданин при подаче иска о взыскании убытков не обязан доказывать наличие вины на стороне управляющей компании, поскольку граждане, являющиеся собственниками помещений в МКД, относятся к потребителям услуг, оказываемых управляющей организацией (исполнителем) по возмездному договору управления МКД, в связи с чем на данные правоотношения распространяется закон о защите прав потребителей (п. 7 Обзора № 3).

А это означает, если вред причинен в зоне ответственности управляющей организации (например, в результате аварии на общедомовом стояке холодной воды), то гражданин не должен доказывать наличие вины со стороны управляющей организации.

В свою очередь, согласно вышеуказанным разъяснениям бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Если управляющая организация не согласна с требованиями и считает, что вред был причинен в результате действий третьих лиц, то именно на управляющую организацию возлагается обязанность по доказыванию этого обстоятельства в суде. Так, например, она не будет отвечать за причиненный вред вследствие проведенных ремонтных работ собственниками помещений в МКД. Собственнику было отказано в возмещении вреда из-за того, что собственник коммунальной квартиры самостоятельно выполнил работы по замене унитаза, и во время монтажа сломал часть чашки на крестовине канализационного стояка (постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2015 г. № 05АП-572/15).

Большая масса требований в спорах с управляющими компаниями посвящена взысканию убытков вследствие заливов квартир, которые происходят из-за ненадлежащего исполнения обязательств управляющими организациями.

В итоге, при подаче иска о взыскании убытков, причиненными по данной причине, не следует доказывать виновность управляющей организации в силу вышеуказанных положений законодательства.

Аналогичная ситуация будет обстоять и с требованиями к ТСЖ или иному жилищному объединению согласно п. 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» – закон о защите прав потребителей распространяется на отношения по поводу предоставления этими организациями гражданам, в том числе и членам этих организаций, платных услуг (работ).

Источник

Как бороться с обманом и бездействием управляющих компаний ЖКХ: советы юристов

Спорные ситуации между собственниками жилья и управляющими организациями не являются редкостью. Управляющие компании (УК) часто пользуются служебным положением и недобросовестно относятся к выполнению своих прямых обязанностей, игнорируя претензии и жалобы жителей.

Если вовремя начать действовать и делать это правильно, то можно найти управу на оказание услуг ненадлежащего качества. Чтобы получить удовлетворительный результат, надо действовать не в одиночку.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Какие могут быть основания бороться?

В судебной практике существует много ситуаций, когда жители подают заявления, направленные в отношении каких-либо УК. Однако далеко не всегда эти иски являются обоснованными. Это происходит в основном из-за того, что собственники не до конца понимают основное содержание соглашения, заключённого с УК. В связи с этим, они начинают выдвигать требования, которые могут не относиться к обязанностям и деятельности УК.

Но в большинстве случаев исковые заявления имеют серьёзные основания. К ним можно отнести:

1. Недобросовестность исполнения своих прямых обязанностей УК (плохое качество, неполный объём).
2. Отказ выполнять пункты, оговоренные в заключённом соглашении.
3. Повышение тарифов без основания. Изменение и корректировка любых тарифов должна в обязательном порядке согласовываться на общем собрании жильцов многоквартирного дома. Без этого любое повышение является незаконным действием.
4. Некорректные сведения потребляемых услуг. Управленцы имеют возможность завысить цифры потребляемой электроэнергии, а разницу присвоить себе.
5. Сдача УК в аренду общедомовых квадратных метров без согласия жителей дома.
6. При расходовании средств нецелевым образом. УК часто собирают средства, а куда они тратятся, никому не известно. А при попытке проверки документов компания даёт отказ.

Также существует много других оснований. Поэтому, если собственники чувствуют, что их права нарушены, они не должны молчать и ждать. Следует обращаться за помощью в уполномоченные инстанции. О том, как найти управу на управляющую компанию, мы расскажем далее.

О схемах мошенничества

Управляющие организации нередко присваивают средства жильцов, которые направлялись, чтобы улучшить состояние жилого объекта. К огромному сожалению, деятельность многих УК основывается не на улучшении содержания жилья, а на обмане собственников и различных махинациях.

Способы обмана жителей

Рассмотрим способы мошенничества управляющих компаний.

Управляющие организации получают деньги с жителей, но эти деньги никогда не перечисляются реальным поставщикам, а уходят в подставные конторы. Впоследствии, у фирмы-донора появляется немалая задолженность. В это время злоумышленниками создаётся новая УК (двойник) со всеми соответствующими документами. Далее договор с поставщиками фиксируется вновь.

В сложившейся ситуации поставщики даже подав иск в суд, не могут ничего доказать, в связи с отсутствием управляющей организации. Этот мошеннический алгоритм очень распространён. Смысл в том, что в законодательстве РФ за неисполнение обязанностей по оплате поставщикам отсутствуют санкции. Благодаря этому, управляющие организации забирают себе миллионы.

Жители многоквартирных домов отдельно платят за капитальный ремонт и обслуживание дома. Эти средства находятся на специальных счетах. Однако УК расходует деньги не по назначению.

При этом капитальный ремонт либо не осуществляется вообще, или проводится с привлечением подставных организаций. Как правило, такие фирмы производят работы не квалифицированно, однако за некачественные услуги берут огромную плату.

УК, имея свободный доступ к денежным средствам собственников, спокойно могут открывать счета в банках на своё имя. Жители добросовестно вносят ежемесячно оплату за услуги ЖКХ, а УК необоснованно завышает тарифы и разницу откладывает на депозит под проценты.

Как заставить управляющую компанию работать?

Как заставить управляющую компанию выполнять свои обязанности? Для начала следует попытаться разобраться в сложившейся ситуации своими силами. Можно попробовать наладить отношения с УК. Возможно, на этом этапе получится найти компромиссное решение, что приведёт к положительному результату.

На этом этапе можно написать претензию, грамотно изложив суть проблемы, и передать в офис управляющей организации.

Заявление в УК обязаны принять, поставить визу и зарегистрировать. Если офис закрыт, то можно положить письмо в ящик для почты. В любом случае УК обязана предоставить ответ на обращение не позднее 14 календарных дней.

Если последовал отрицательный ответ, то это является основанием для подачи иска в вышестоящие инстанции. При этом, вы с уверенностью можете заявить, что ваша попытка решить проблему самостоятельно увенчалась крахом, и УК вам отказала.

Как бороться с управляющими компаниями ЖКХ?

Как бороться и где найти управу на компанию, если её уличили в присвоении денежных средств? Безусловно, необходимо обращаться в прокуратуру. Именно в заявлении, предназначенном для прокуратуры, необходимо изложить все основания и доводы, а также попросить провести проверку. После проведения проверки и выявленных нарушений сотрудник прокуратуры будет представлять интересы жильца в судебных органах.

Итак, схема ваших действий:

1. обращение в прокуратуру с составленным заявлением;
2. просьба провести прокурорскую проверку;
3. после проведения проверки следует исковое заявление в судебные органы;

участие в судебном процессе, где интересы заявителя будет представлять сотрудник прокуратуры.

В случае неисполнения или неполного исполнения своих прямых обязанностей УК необходимо писать претензию в органы районной жилищной инспекции. Именно в её компетенцию входит борьба с таким видом нарушений. После проведения проверки представители жилищной инспекции напишут предписание об устранении всех ошибок УК.

Если управляющая организация недолжным образом выполняет свои обязательства или не выполняет их в целом, что грозит жизни и здоровью жильца, то собственник имеет полное право обратиться за помощью в Роспотребнадзор. Роспотребнадзор является органом, который уполномочен проводить соответствующие проверки, и при выявленных серьёзных нарушениях огласить предписание на исправление всех негативных моментов в определённые сроки.

В ситуации нарушения пунктов соглашения с УК, собственник имеет полное право оказывать воздействие на компанию. Каждый человек имеет право на защиту своих прав, тем более тогда, когда он ежемесячно вносит денежные средства. Если в доме случилась авария, то устранение её – это проблема каждого собственника. Однако жилец имеет право обратиться за помощью в управляющую организацию, соответственно за определённую плату.

Если неполадки связаны с общедомовым оборудованием, то житель должен сообщить в УК и ждать устранение аварии её силами. Сотрудники компании должны подъехать не позднее 30 минут после сигнала. Авария, связанная с общедомовым имуществом, должна устраняться работниками УК бесплатно и за короткий срок. Именно в таких ситуациях собственники часто получают отказ в устранении аварии.

Иногда по вине коммунальщиков затапливаются квартиры в связи с несвоевременным устранением неполадок. Если квартиру затопило из-за проблемной крыши или лопнули трубы, то следует вызвать сотрудника компетентной организации и зафиксировать ущерб. Следом составляется документ (акт) и перенаправляется в офис УК с заявлением на возмещение убытков.

В случае отказа компании в возмещении убытков, можно смело обращаться в суд с иском, в котором необходимо указать сумму убытков, заключение эксперта и копию заявления, которую направляли в УК.

Подводя итоги, можно отметить, что в любой ситуации, когда нарушаются права жителей, они не должны молчать. Необходимо действовать и бороться с недобросовестными УК, чтобы обеспечить себе комфортное проживание.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Источник