Как рассчитать доходность земельного участка

Доходный подход к оценке земельных участков

Доходный подход к оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход.

Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная методом дисконтирования, представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка переводятся в текущую стоимость. Этот метод используется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые. Исходя из объема разведанных месторождений, предназначенных для промышленного освоения, а также планируемых или имеющихся производственных мощностей по добыче определяется продолжительность эксплуатации месторождения, т.е. длительность прогнозного периода и он может составлять до 25 лет и более.

Расчет величины денежных потоков в прогнозный период осуществляется на основе технико – экономических показателей реального или планируемого проекта разработки месторождения. По каждому году прогнозного периода рассчитывается денежный поток исходя из объемов добычи и реализации полезного ископаемого, цен реализации, затрат на поиск, разведку, разработку месторождения и реализацию продукции, а также обязательных платежей в соответствии с налоговым и природоохранным законодательством.

Расчет ставки дисконтирования основан на учете;

— доходности эксплуатации месторождения;

— степени достоверности оценки количества полезного ископаемого, доступного для извлечения из недр;

— степени риска разработки данного месторождения.

Риск ведения работ на месторождении проявляется в потере суммы денежных средств, т.е. в недополучении запланированного для данного этапа работ результата. Величина данного риска может рассчитываться умножением вероятности получения отрицательного результата для определенного этапа работ (поиск, разведка, подготовка и эксплуатация месторождения) на весовой коэффициент, равный отношению суммы капитальных затрат соответствующего этапа к общей сумме капитальных затрат по проекту.

Метод прямой капитализации предполагает деление годового рентного дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:

Стоимость земли = рентный доход : коэффициент капитализации

В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

— расчетный рентный доход для оценки сельскохозяйственных и лесных земель;

— часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок;

— земельная арендная плата (арендный доход) для оценки земель поселений;

— доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.

Сложной проблемой доходного подхода является определение коэффициента капитализации. При оценке земель коэффициент капитализации состоит только из одной части – ставки дохода, и не включает ставку возмещения капитала. В настоящее время в мировой практике имеется четыре подхода к расчету коэффициента капитализации для капитализации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.

Первый подход – земельный участок рассматривается как разновидность денежного капитала и соответственно расчет коэффициента капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска. В развитых странах инвестиции в сельскохозяйственные земли считаются нерискованными и приравниваются к рискам вложений в банки высокой категории надежности.

Второй подход – условная капитализация, исходя из установленного государством индекса. Этот метод широко применяется во многих развитых странах для кадастровой оценки различных категорий земель, прежде всего сельскохозяйственных и лесных. Методиками государственной кадастровой оценки земель определяется срок, в течение которого воспроизводится капитал в сельском или лесном хозяйстве. В Росси данный метод используется при кадастровой оценке сельскохозяйственных земель. Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий рассчитывается путем умножения расчетного рентного дохода, получаемого от производства сельскохозяйственных культур на 33 года, а 1 га земель лесного фонда – путем умножения расчетного рентного дохода от заготовки древесины на 50 лет.

Третий подход – расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения. Например, расчет ставки капитализации при оценке земель в г. Москве. Ставки капитализации включают следующие составные части:

— безрисковую ставку, в качестве безрисковой ставки используют годовую процентную ставку, установленную ЦБ РФ по межбанковским депозитам для твердой валюты.

— региональный риск, т.е. риск вложения денежных средств в недвижимость, находящуюся в конкретном регионе, характеризующемся определенным экономическим и социальным положением. Для Москвы региональный риск составляет 3 – 5% , одно из минимальных значений по России.

— риск ликвидности, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации объекта недвижимости из –за недостаточной развитости, несбалансированности или неустойчивости рынка. Данный риск для прав долгосрочной аренды на московском земельном рынке составляет 7%.

Четвертый подход основан на методе рыночной «выжимки», или анализе сравнительных продаж. Данный метод не требует сложных финансовых расчетов, но необходимо иметь достоверные информации о сравнимых продажах земельных участков.

Одним из методов доходного подхода является капитализация земельной арендной платы. Под арендой понимается предоставление земельного участка арендодателем во временное владение или пользование за плату на определенный срок. Земельная арендная плата – это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком. Как регулярный поток дохода земельная арендная плата (арендный доход) может переводиться в стоимость методом прямой капитализации. Этот метод удобен, когда земельные участки сдаются в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений.

В Российских городах органы местного самоуправления утверждают базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной собственности, которые дифференцируются по территориально – экономическим зонам, а также два вида коэффициентов: вида деятельности арендатора и коммерческой ценности местоположения земельного участка. Исходя из этого, годовая арендная плата может быть рассчитана по формуле:

где А – величина годовой арендной платы за земельный участок;

А_б – базовая ставка арендной платы за 1м 2 ;

К_д – коэффициент вида деятельности арендатора;

К_р – коэффициент коммерческой ценности местоположения земельного участка;

S – площадь земельного участка.

Для упрощения расчетов в районных городах в качестве базовой ставки годовой арендной платы используется ставка утвержденного земельного налога и соответствующие ей коэффициенты вида деятельности арендатора и местоположение участка.

Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, возможно использование техники остатка дохода, приходящегося на земельный участок. Согласно, принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех затрат на привлечение других факторов приписывается земельному участку.

Условия применения техники остатка дохода для земли:

— имеющиеся объекты соответствуют варианту наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;

— стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;

— известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости ( земельного участка с улучшениями).

На рисунке 5 показаны достоинства и недостатки доходного подхода.

Рисунок 5 – Достоинства и недостатки доходного подхода

Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет

Источник

Л 10 Определение стоимости земельного участка доходным методом

Доходный подход применим только к земельным участкам, способным приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации годового дохода, приносимого участком земли, или путем дисконтирования ожидаемых будущих доходов и выручки от последующей перепродажи земельного участка.

В основе доходного подхода лежат четыре принципа:

1)принцип наиболее эффективного использования;

3)принцип спроса и предложения;
4)принцип замещения.

Доходный подход включает три метода:

1) метод капитализации дохода (земельной ренты);

2) метод остатка (техника остатка для земельного участка);

3) метод предполагаемого использования.

При анализе доходов и расходов можно использовать данные, как за прошлые периоды, так и прогнозные. При этом данные можно брать как до, так и после налогообложения.

Оценка земли методами доходного подхода может проводиться посредством капитализации земельной ренты, рассчитываемой в виде арендных платежей за землю или чистого операционного дохода, обра­зующегося при использовании земельного участка.

В практике оценки выделяют два метода доходного подхода:

1. Ме­тод прямой капитализации дохода (земельной ренты).Метод основан на определении годового дохода от владения земельным участком и делением его на коэффи­циент капитализации или умножением на срок капитализации, т. е. период, не­обходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.

ЧОД ( NOI) — чистый операционный доход, приносимый земельным участком

Rк= коэффициент капитализации для земли

Прямая капитализация заключается в использовании коэффи­циентов капитализации, рассчитанных по данным сделок с земельными участками (на рынке) . Такой расчет является наиболее надежным и дает приемлемые результаты.

Пример. Доходность земельного участка 150 000 руб. / год, ры­ночная цена 1 000 000 руб. По данным определяем коэффициент капитализации и стоимость участка

Rк = 150 000/1000 000 = 0,15

V_L = 150000 / 0.15 =1000 000

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом капитализации дохода включает следующие этапы:

1- определение величины капитализируемого дохода;

2- определение коэффициента капитализации;

3- определение рыночной стоимости земельного участка.

2 Метод дисконтирования денежных потоков. Методзаключается в суммировании всех будущих доходов, дисконтированных на дату опре­деления стоимости.

Методы дисконтирования денежных потоков (ДДП) признаются недос­таточно надежными способами оценки рыночной стоимости, т.к. они представляют собой только прогнозные характеристики, которые всегда сопряжены с ошибками.

Кроме прогнозов методы ДДП применяются для проведения ана­лиза наиболее эффективного использования, расчета инвестиционной стоимости и расчета рыночной стоимости недвижимости, ориентирован­ной на инвестиции.

Методы ДДП также целесообразно применять для оценки единых объектов недвижимости, разделение стоимости которых по элементам не имеет экономического смысла или невозможно, например, многолетних насаждений, сельскохозяйственных угодий, обустроенных мелиоратив­ными сооружениями, прудовых хозяйств.

Одним из основных недостатков доходного подхода является большая неопределенность результатов из-за высокой субъективности определения коэффициента капитализации и ставок дисконтирования расчетными методами. Причина этого — результаты очень сильно меняются даже при незначительном изменении ставки дисконтирования, а также из-за ис­пользования в расчетах прогнозов. Прогнозы достоверно не могут предсказать ни будущие процентные ставки, ни арендную плату, ни рас­ходы (т.е. никто не может точно составить прогноз на промежуток вре­мени больше 10 лет).

Таким образом, основными способами определения коэффициента капитализации для земли являются:

· деление величины земельной ренты по аналогичным земель­ным участкам на цену их продажи;

· использование ставки дисконтирования.

Первый способ определения коэффициента является самым на­дежным и предпочтительным. Он заключается в расчете коэффициентов капитализации по нескольким сделкам с объектами-аналогами и получе­нии среднего значения.

П р и м е р. Было заключено 5 сделок:

Сделка	Доход, тыс. руб.	Цена сделки, тыс. руб.	Коэффициент капитализации, % (доли) единиц)
150,0 190,0 155,0 215,0 200.0	2 800,0 5 500,0 3 100,0 4 750,0 3 780,0	150/2 800*100 = 5,3(0,053) 190/5 500*100 = 3,4 (0,034) 155/3 1001*00 = 5,0 (0,05) 215/4 750*100 = 4,5 (0,045) 200 / 3 780 *100 = 5,3 (0,053)

Определяем коэффициент капитализации:

(5,3 + 3,4 + 5,0 + 4,5 + 5,3) / 5 = 4,7 % или 0,047.

Второй способ. Ставки дисконтирования определяются в номиналь­ном и реальном выражении. Номинальная ставка включает инфляционную состав­ляющую. Реальная ставкаинфляционную составляющую не включает. Реальную ставку дисконтирования используют при оценке стоимости в ценах, очищенных от инфляции; номинальную — при оценке стоимости в текущих и прогнозных ценах, включающих инфляцию.

Для расчета реальной ставки дисконтирования применяют форму­лу:

где Rp — реальная ставка; R_n — номинальная ставка; In — годовая инфля­ция.

Допустим, реальная инфляция составляет 8 %, а номинальная ставка определе­на в 12 %, тогда

R_p = (12 — 8) / (100 + 8) = 0,04 или 4 %.

В качестве ставки дисконтирования ис­пользуют:

· ставку, полученную методом кумулятивного построения (к без­рисковой ставке прибавляются надбавки за различные риски);

· учетную ставку ЦБ РФ (ставка рефинансирования ЦБ РФ);

· процентные ставки по кредитам, сложившиеся на рынке финан­совых ресурсов (процентные ставки по кредитам ведущих коммерческих банков).

Ставка рефинансирования ЦБ Российской Федерации отражает среднюю тенденцию стоимости кредитных ресурсов на каком-либо от­резке времени и может быть использована в качестве нормы доходности по альтернативным инвестициям, т.е. для определения ставки дисконти­рования.

Основным недостатком данного способа является преимущест­венное его использование для расчета номинальных ставок дисконти­рования.

Определение ставки дисконтирования по среднему значению из расчетных ставок по кредитам, предоставляемым ведущими банками Российской Федерации в рублях и в валюте, более объективно отражает ситуацию на рынке кредитных ресурсов. Данные о процентных ставках по кредитам ведущих банков можно найти в Интернете или в специали­зированных изданиях. Можно также использовать информацию о став­ках Сбербанка РФ как банка наивысшей категории надежности, рабо­тающего во всех регионах России.

Если нет уверенности в преимуществе результатов, полученных разными методами, то можно рекомендовать вывести из них среднее или средневзвешенное значение, которое и следует принять за ставку дис­контирования.

Таблица 3 Расчет стоимости земельного участка доходным подходом

№ п/п 1.	Наименование, показатель	Прогнозный период (один севооборот)	Год перепро­дажи
Прогнозный уровень ин­фляции, % в год
2.	Ставка дисконта, %
Ежегодный валовой доход задано
4.	Чистый доход с инфл 10% (стр.Зх 0,1)
Индекс инфляции см строку 1	1,1 1.1х1.0	1,21 1.1х1.1	1,32 1.21х1.09	1,44 1.32х1.09	1,55 1.44х1.08	1,68 1.55х1.08	1,79 1.68х1.07
Чистый доход, с учетом роста цен в меру инфля­ции (стр.4 х стр.5)	840х1.1	353х1.21	и т д
Коэффициент текущей стоимости при ставке дисконта (16%)	0,86 1/ (1+0.16) t t=1	0,74 1/ (1+0.16) t t=2	0,64 и т.д.	0,55	0,48	0,41	0,35
8.	Текущая стоимость чис­того дохода (стр.6 х стр 7)
9..	Средняя величина чисто­го дохода в постпрогноз­ный период	(924+427+448+477+412+316)/6=500,7 это средний доход за 6 лет. Если рассчитывать стоимость за последний год, то она будет низкой (инфляция и дисконт). Поэтому берутся длительные периоды получения дохода от зем. участка
Стоимость перепродажи	500,7/0,16=3129
11.	Текущая стоимость пере­продажи	3129х(0,41+0,35)/2=1189. Взят год перепродажи и предыдущий год
12.	Итоговая стоимость объ­екта оценки	795+316+287+262+198+130+1189=3177 Первые 6 – текущий доход относительно базового года (первого). Последний –год продажи. В стоимость недвижимости всегда включаются доходы приносимые ею.

Предполагается, что вы знакомы с началами финансовой математики

Источник