Как предложить сетевой компании свое помещение

Продуктовый ритейл: как сдать свое помещение федеральной сети?

Своим опытом работы с крупными продуктовыми сетями делится эксперт по коммерческой недвижимости Дорошенко Тарас Олегович:

– Мы все хотим сдать свои помещения надёжному арендатору на долгий срок, да ещё и с ежегодной индексацией. И под каждый формат помещения найдётся свой «федерал».
Я хочу рассказать о помещениях, попадающих под продуктовый ритейл, формата «дискаунтер».
На начальном этапе общения с сетями ваша недвижимость должна соответствовать запросам, а правильнее сказать, критериям к помещению по продаже продуктов питания. Критериев много, не один десяток.

Выделим приоритетные:

1. Локация. Месторасположение.
Лучшими являются места с активным трафиком покупателей и высокой плотностью населения. Но это не обязательно Екатеринбург!
Лучшим магазином федеральной торговой сети, где я работал и.о. руководителя развития филиала, долгое время был магазин в Верхней Пышме. Потом на первое место вышел магазин в Арамиле!

2. Общая площадь магазина, под формат дискаунтера от 350 до 1200 кв.м, в одном уровне, при возможности размещения торгового зала от 230 до 900 м2. Конечно, бывают исключения и был опыт размещения магазина на меньшей площади. Причем он практически сразу вышел на окупаемость. Но это исключения, с такими объектами нужно аргументировано работать.

На этом собственник начинает радоваться – есть такое помещение, «федералы», вставайте в очередь! Однако есть ещё много нюансов, а именно:

3. Возможность физического подъезда к узлу разгрузки. Ведь мы сейчас ведём речь не о магазинчике, который заносит товар через входную группу. К вышеуказанному формату должен иметь возможность подъехать десятитонный транспорт. И не со двора!

4. Электроэнергия. В идеале — вторая категория, и, в зависимости от предполагаемой площади торгового зала, от 45 до 110 кВт. Да ещё и под субаренду по 0,15 кВт на 1 м2.
Если в начале переговоров вы не можете обеспечить подобный запрос потенциального арендатора, то сети могут сами увеличить нагрузку. Но затраты войдут в стоимость аренды, что ещё на начальном этапе снизит ставку.

5. Возможность алкогольной и табачной лицензии. Без них открытие маловероятно, а если сеть примет положительное решение, то ставка, которую она предложит арендодателю, будет крайне минимальна или ниже рынка. В таком случае лучше искать другого арендатора.

На что еще обратить внимание?

Один из важнейших моментов в завершающей стадии переговоров – это юрист арендатора, который из многих десятков страниц договора аренды найдёт, к примеру, именно ту запятую, которая не позволит вам проиндексировать через год ставку аренды.

И не забываем про согласование размещения ЦХМ, ТБО, блоков кондиционера, рекламных вывесок, срок арендных каникул, зачёт ремонта помещения, крыши, стен, зоны ответственности при коммунальных авариях и т.д. и т.п.

На сегодня зона влияния конкурентов, расположенных в непосредственной близости от вашего объекта, может либо существенно снизить арендную ставку, либо отложить рассмотрение вашего помещения на 2-3 недели, которые перейдут в месяцы.

Ведь сети не стоят на месте. У каждой из них есть план на день, неделю, месяц и год. Они рассматривают от 5 и более помещений вашего формата в неделю. В таком случае ваше помещение всегда будет на «карандаше» у представителя сети, но различные факторы, такие как подсчет товарооборота конкурентов и его обоснованность перед руководством, трафик людей, машин и пр., могут на долгий период отложить подписание договора аренды.

Дата публикации: 11.04.2019

Похожие статьи

Военная ипотека: условия программы, документы, оформление сделки

Ведущий специалист отдела жилой недвижимости Сташкина Алена делится инструкцией по оформлению военной ипотеки: Военная ипотека — это целевой кредит на покупку готового или строящегося жилья для военнослужащих, который субсидируется государством. Для этих целей была создана специальная государственная структура — ФГКУ «Росвоенипотека», которая находится под контролем Министерства обороны РФ. Приобрести жилье по военной ипотеке может военнослужащий, […]

Рынок коммерческой недвижимости: последствия пандемии и экономического кризиса

Хазиева Елена, эксперт отдела коммерческой недвижимости: На рынке коммерческой недвижимости в следствие пандемии произошли серьезные изменения. Давайте рассмотрим ситуацию подробнее, разделив рынок коммерции на арендный и рынок купли-продажи. На арендном рынке происходит процесс, который можно назвать «оздоровлением» — уходят слабые арендаторы, бизнесмены, которые «наигрались в бизнес», те, кто и до пандемии испытывали трудности. Рвется там, […]

Состояние рынка офисной недвижимости. Качественные параметры классификации офисов.

О тенденциях рынка офисной недвижимости рассказывает Елфимов Станислав Владимирович эксперт отдела коммерческой недвижимости: Уже несколько лет основные тенденции на рынке офисной недвижимости стабильны: дефицита нет, объем предложения достаточно большой при низком спросе. Подводя итоги года, в Екатеринбурге доля пустующих офисных площадей в классе А составила около 16%, в классе В – около 18%, в классе В+ – почти […]

Как формируется цена на земельный участок для коммерческих целей

О том, каким образом формируется цена на земельный участок для коммерческих целей, рассказывает специалист по коммерческой недвижимости Хлебникова Наталья Викторовна: — Как выбрать? — Сколько стоит? — Что входит в стоимость? Давайте разберемся вместе! Земли коммерческого назначения с одинаковой площадью могут иметь большую разницу в цене. Это обусловлено географическим расположением. К примеру 50 соток в центре города будут стоить […]

Источник

Как сдать в аренду помещение сетевым магазинам

Если в собственности имеется коммерческое помещение, важно найти арендатора на выгодных условиях. Лучшее решение — сдать помещение в аренду сетевикам. С одной стороны, ставка может быть максимально высокой, с другой — использование объекта длительный период. LKz Для этого важно знать процедуру и особенности соглашения.

Работа с агентством недвижимости

При работе с сетевыми магазинами проще воспользоваться услугами надежного агентства. Специалист проведет анализ и подберет арендатора на выгодных условиях. Особенно это характерно для мест в крупных городах с максимальной проходимостью.

Выполняется следующая процедура:

Анализ объекта	Учитывается предлагаемая площадь и возможность расположения стандартного сетевого магазина. Также во внимание берется местонахождение, наличие тротуара и парковки, расположение в офисном или бизнес-центре, отдельно стоящее здание.
Анализ конкуренции	Данный пункт является основополагающим. Он помогает определить выручку ближайших магазинов. Если таковых рядом нет, готовится лучшее предложение для потенциальных арендодателей. На данном этапе определяется оптимальная ставка, по которой можно предложить помещение в аренду.
Подбор компании и заключение договора	Агент самостоятельно осуществляет просмотры, показывая объект с лучших сторон. Затем составляется договор аренды с учетом всех особенностей, включая размер платежа и процедуры его внесения.

Совет! Если обратиться в надежную компанию, специализирующуюся на данной услуге, можно сэкономить собственное время. Не придется вести длительные переговоры, взаимодействовать с другими риелторами и представителями сетевых магазинов.

Самостоятельное оформление

Если планируется действовать без участия посредников, необходимо учитывать различные факторы — расположение на первом этаже жилого дома, в бизнес-центре или офисном здании. В последних случаях график работы обычно подчиняется распорядку всего здания. Также во внимание берется степень готовности к использованию.

Если же недвижимость находится на первом этаже жилого дома, важно заручиться официальным согласием жильцов. Даже после этого тщательно продумывается разгрузка и использование подъездных путей.

Фотографии и описание размещают на площадках в интернете, рекламируя объект с положительных сторон. Если помещение расположено в торговом или бизнес-центре, информацию правильно разместить на основном сайте.

Необходимые документы

Перед тем, как сеть снимет в аренду помещение, запрашиваются документы. Такое право есть у обеих сторон. Владельцем коммерческой недвижимости может выступать физическое лицо, но компании предпочитают сотрудничать с организациями или предпринимателями.

• регистрационные документы;
• доверенность и паспортные данные представителя, имеющего право подписи;
• паспорт владельца, если собственником является физическое лицо;
• свидетельство о госрегистрации ИП или юридического лица, если арендодатель официально зарегистрирован;
• свидетельство о собственности при наличии или выписка из ЕГРН.

Внимание! У обеих сторон есть возможность запросить дополнительные сведения и документы. Это позволяет удостовериться в серьезности намерений и длительности соглашения.

Составление договора

Если планируется сдать в аренду помещение сетевым магазинам, важно серьёзно подойти к заключении сделки. Договор оформляется в свободной форме в двух экземплярах для каждой из сторон. Если кто-либо из участников не согласен с условиями, можно проводить переговоры до достижения нужного результата.

Договор включает следующие обязательные разделы:

Дата и место подписания	Указывается точное число и город, где происходит совершение сделки.
Предмет	В качестве него выступает аренда нежилого помещения с указанием точных параметров, таких как площадь и конфигурация. Уточняется полный адрес, включая этаж.
Права и обязанности сторон	Указывается право передачи помещения в субаренду, проведения ремонта и перепланировки с согласия собственника.
Порядок оплаты	Указывается точный размер в рублях, который вносится ежемесячно.

В конце указываются такие реквизиты сторон, как точный адрес, наименования организаций. Если арендодатель является физическим лицом, вносятся паспортные данные. Проставляются подписи на каждой странице и в конце договора.

Срок действия

В соответствии с ч. 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ, соглашение оформляется на любой период. Он указывается в договоре в количестве месяцев или лет. Если он не зафиксирован, аренда признается бессрочной. В этом случае для расторжения договора требуется предварительное уведомление второй стороны за 3 месяца.

Если период действия составляет 12 месяцев и более, требуется обязательная регистрация в Росреестре. Для этого подаются документы:

• выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности;
• заявление установленного образца;
• подписанный договор аренды в 3 экземплярах, один из которых остается в регистрирующей службе;
• учредительные документы;
• копия паспорта, если собственником является физическое лицо;
• нотариальное согласие супруга при приобретении помещения в браке;
• квитанция об оплате госпошлины;
• согласие банка, если помещение куплено по ипотечному кредиту, который еще оплачивается.

Если документы предоставлены в полном объеме, происходит регистрация и вносятся сведения в единый реестр. Передается выписка из ЕГРН, в которой фиксируется ограничение в силу аренды. Важно позаботиться о полном комплекте, иначе регистратор может приостановить работу и запросить дополнительные сведения.

Таким образом, для сдачи помещения сетевому магазину необходимо правильно установить стоимость, подготовить документы и подписать договор. Тщательный подход обеспечивает безопасность сделки.

Источник

Как найти арендатора коммерческой недвижимости под стрит-ритейл в Москве

Как найти арендатора коммерческой недвижимости и сдать ему помещение на своих условиях

Если вы собственник коммерческой недвижимости, и хотите сдать торговое помещение в Москве, то возможно встретитесь как с мелкими предпринимателями, так и с крупными сетевыми арендаторами. В работе с теми и другими есть свои преимущества и свои «подводные камни». В этой статье мы расскажем о них, опираясь на свой многолетний опыт брокерской и консалтинговой деятельности. А еще поговорим о том, как найти надежного арендатора для своей коммерческой недвижимости, какую стратегию выбрать для переговоров, чтобы сдать помещение выгодно.

Сетевые арендаторы

Владельцы недвижимости больше хотят видеть в качестве арендаторов сетевиков. Это платежеспособные долгосрочные клиенты, их бизнес «на виду» сотрудничество не грозит никакими проблемами с законом.

Для начала такого «удобного» арендатора нужно найти. Рекламировать свои помещения на досках объявлений нет смысла. Крупные сетевые ритейлеры ищут их не там. Они предпочитают работать с брокерскими компаниями, которые подберут им помещение, проверят его характеристики, проведут переговоры по сделке.

Конечно, мы помогаем не только арендаторам, но и арендодателям. Это несложно, когда есть большая база сетевиков, готовых искать недвижимость только через нашу компанию. Мы работаем с сетями:

● Crocus Group,
● Х5 Retail Group,
● сеть супермаркетов «Азбука Вкуса»,
● сеть магазинов продуктов питания «ВкусВилл»,
● сеть гипермаркетов «Лента»,
● магазины фирменной сети «Мираторг»,
● сеть магазинов «SPAR»,
● сеть супермаркетов «Верный»,
● ООО «Фреш Маркет»,
● розничная сеть «Магнит»,
● сеть продуктовых магазинов «Магнолия»,
● ГК «Дикси»,
● гипермаркеты «BILLA»,
● сеть аптек «Доктор Столетов»,
● ГК «ЭРКАФАРМ»,
● сеть клиник «Столица»,
● сеть аптек «Самсон Фарма»,
● ООО «АПТЕКА-А.в. е-1»,
● аптечная сеть «Ригла»,
● сеть аптек «Здоров.ру»,
● сеть магазинов «Бристоль»,
● сеть магазинов «Красное и Белое»,
● сеть ювелирных магазинов «SunLight»,
● сеть ювелирных магазинов «Золото 585»,
● сеть торгово-сервисных центров «МВО Столица»,
● сеть зоомагазинов «Бетховен»,
● холдинг «Maison Dellos»,
● рестораны быстрого питания «Бургер Кинг»,
● сеть кофеен «Шоколадница»,
● сеть пиццерий «DODO pizza»,
● сеть пиццерий «Domino’s pizza»,
● Novikov group и многими другими.

В числе наших клиентов известные ТЦ, крупные БЦ. В таких сегментах рынка, как автотематика, корпоративное питание, торговый ритейл наша компания занимает одну из лидирующих позиций.

Найти сетевика — не проблема. Вопрос в том, захочет ли этот сетевик заключать с вами договор, да еще и на ваших условиях. Скорее нет, чем да. Как правило, крупные операторы не взаимодействуют напрямую с физ. лицами и незнакомыми им компаниями.

Какие могут быть сложности

Если вы спите и видите, как бы сдать свое помещение в аренду «Пятерочке», подумайте вот о чем. «Пятерочек» много. Конечно, они заинтересованы арендовать недвижимость по минимальной ставке. И этим вопросом у них занимаются «специально обученные люди». Эти люди могут давить на арендодателя — требовать скидку, угрожая съехать. Собственники, которые столкнулись с таким шантажом впервые, часто теряются и снижают арендную ставку.

Чем мы можем помочь

Если вы слышали подобную историю, знайте: она точно произошла не с нашим клиентом. Клиенты «Риал Групп» знают, что мы в такой ситуации поможем найти нового арендатора для их коммерческой недвижимости в самые кратчайшие сроки, поэтому они не идут на уступки. Но главное, арендаторы знают, что их угрозы не страшны собственнику, который сотрудничает с «Риал Групп».

В работе с сетевым арендатором важно, чтобы договор аренды был составлен грамотным юристом. В правильном договоре не найдется поводов для пересмотра его условий. Юристы «Риал Групп» сопровождают сделку от составления договора и до ее завершения, консультируя по возникающим вопросам.

Предприниматели

Основная масса арендаторов — это все же малый бизнес. Особенно, если речь идет о помещениях, расположенных в многоквартирных домах на первых этажах. Предприниматели не так надежны, как сетевые ритейлеры. Но они и не такие опытные: с ними проще вести переговоры, можно договориться о выгодных условиях сделки.

Когда собственник недвижимости лично занимается поисками арендатора, сам ведет переговоры, предприниматель чувствует его заинтересованность и воспринимает ее как свою востребованность. В этой ситуации он может проявить неуступчивость в переговорах, потребовать низкую ставку по аренде.

В бизнесе многие вопросы лучше решать напрямую, «глаза в глаза». Но, если вы хотите выгодно сдать в аренду торговое помещение, без посредника не обойтись. Когда арендатор ведет переговоры с брокером, он понимает, что является лишь одним из вариантов, которые отрабатывает брокерская компания. Он понимает, что у брокера есть выбор, и этот выбор будет сделан в пользу более сговорчивого арендатора. А хорошее помещение ускользнет из рук.

Чем «Риал Групп» будет полезна арендодателю

1. Мы проведем объективную оценку недвижимости, что важно сделать именно в начале сделки. Объект, который долго не находит арендатора по причине завышенной цены, «замыливается» на рынке, и через какое-то время сдать это помещение под магазин не получается, даже занизив ставку.

2. Упакуем объект так, что его товарный вид будет сам притягивать арендаторов всех направлений бизнеса, не говоря о том, что заниматься его презентацией и реализацией будут профессионалы, которые подберут вам лучшее предложение из всех.

3. Переговоры по сделке и юридическое сопровождение мы также целиком и полностью берем на себя. Ваша задача прийти на сделку вовремя 🙂

Прибыль: По запросу

Автомойка в собственность с арендатором

Окупаемость: 7 лет

Прибыль: По запросу

Автомобильная мойка + шиномонтаж в ТЦ (ЮАО)

Источник