Как открыть риэлторскую контору с нуля

Как открыть риэлторскую контору

Зачастую свое агентство недвижимости открывают бывшие агенты, получив необходимые знания, и опыт и наработав определенные связи. На первый взгляд новичка кажется все просто. Но из вновь открывающихся агентств половина прекращают свою деятельность на первом году жизни. Ведь торговля недвижимостью – это не только оформление документации и предоставление информации, но и знание юридических тонкостей дела, контроль над финансовыми потоками, организационные и управленческие навыки и построение эффективной команды.

Никаких специальных лицензий и сертификатов для оформления риэлторской фирмы не требуется, достаточно зарегистрировать юридическое лицо- ООО, ЗАО, ИП. Самой распространенной формой собственности является ООО.

Риэлторская контора: Персонал

Основная ценность агентства недвижимости – это персонал . Поэтому начинать бизнес нужно с подбора специалистов. Основные работники – это агенты и менеджеры. Агенты – работники, которые заключают сделки, а менеджеры эти сделки контролируют и руководят агентами.

На должность агентов подбирают коммуникабельных, обаятельных людей среднего возраста, с со знанием законодательства и специфики рынка недвижимости . Наличие опыта и связей приветствуется. Но все таки, упор делается на личностные качества – человек должен уметь общаться, обладать личным обаянием и иметь широкий кругозор. Всему остальному агенты учатся на местах, так сказать в «полевых « условиях.

Схема оплаты у агентов, как правило, сдельная, но оклад плюс проценты также имеет место быть. Средний процент вознаграждения составляет 60%, но может доходить до 90%. Обычно, чем крупнее фирма, тем процент ниже.

Свой тренинговый центр за 55 000 руб. Можно вести бизнес онлайн!

В стоимость входят комплект материалов для очного проведения всех программ + 2 дня живого обучения онлайн. Бессрочное право проведения 10 программ. Никаких дополнительных отчислений и платежей. Запуск за 2 дня.

Бухгалтера держать в штате на начальном этапе не обязательно – он может быть приходящим или работать не полный рабочий день. Ведь количество сделок на первых порах не большое. Его зарплата в среднем может составлять от $150- 350. Зачастую бухгалтерию владелец ведет сам.

Должность администратора необходима только в крупных агентствах с большой численностью персонала. Его зарплата, как правило, от $100-200.

Риэлторская контора: Помещение

Для организации агентства недвижимости нужен офис. Помещение можно арендовать или приобрести в собственность. Второй вариант разумней, так как собственное помещение позволит раскручивать адрес компании. Наличие помещения в собственности позволит также снизить риски бизнеса, потому что недвижимость всегда в цене, и продав ее можно компенсировать убытки. Стоимость аренды колеблется от $80 до 200 за кв. м., в зависимости от месторасположения помещения. Лучше если офис агентства будет располагаться в проходимом месте, недалеко от метро, или в центре.

Помещение необходимо обставить мебелью и оборудовать необходимой техникой ( компьютеры, телефоны, принтеры, ксерокс). Сумма затрат на оснащение офиса составит порядка $2 тыс. , все зависит от фантазии владельца и его финансовых возможностей.

Риэлторская контора: Реклама

Без рекламы работа агентства невозможна. Более половины заказчиков приходят в агентство через рекламу, несмотря на то, что эффективно работает «сарафанное радио». Рекламу (строчную и модульную) агентства размещают в газетах бесплатных объявлений и специализированных изданиях. Минимальный месячный бюджет на рекламу обычно составляют не менее $200.

Неплохую отдачу дает собственный сайт. Через сайт можно заполучить клиентов из других регионов.

Риэлторская контора: Услуги

Как правило, агентство недвижимости при выходе на рынок пытается занять собственную нишу, четко определив для себя целевую группу и спектр услуг. Кто-то специализируется на коммерческой недвижимости, кто-то на жилом фонде, кто-то на жилье в области, или загородных домах, а кто-то исключительно на аренде. Для успешной работы необходимо знать все особенности данного сегмента, так, агентства, работающие с городскими квартирами, не рискуют работать с пригородом и наоборот.

Основной доход риэлтерской фирмы — комиссионные от операций с недвижимостью. Средний процент комиссионных агентства составляет – 4-6%.

Существенную прибыль могут принести дополнительные услуги, связанные с юридическим оформлением сделки, юридические консультации, согласование перепланировки, перевод объектов в нежилой фонд, услуги по перевозке.

Источник

Открытие риэлторского агентства с нуля: как начать бизнес

Риэлторский бизнес – это сегодня достаточно доходное дело, конечно же, при правильной организации рабочего процесса. Агенты – посредники между сдатчиком недвижимости в аренду и ее арендатором на территории нашего государства взимают от 50 до 100 процентов комиссионных. Если учесть тот факт, что в среднем арендовать однокомнатную квартиру в районном центре стоит порядка 20 тыс. руб. в месяц, а в крупных мегаполисах порядка 30 тыс. руб., то можно легко подсчитать какую прибыль получают риэлторы.

Если риэлтерское агентство занимается куплей-продажей земельных участков, жилья, тогда прибыль может быть в несколько раз больше. Основным направлением деятельности любого риэлторского агентства является купля-продажа недвижимости, сдача ее в аренду.

Риэлтор – менеджер по работе с недвижимым имуществом

Риэлтор – это посредник профессионального уровня между организацией, которая желает арендовать жилье (помещение) и учреждением, которое готово сдать в аренду такое помещение.

Необходимо отметить, что риелтор сегодня может с нуля организовывать свою рабочую деятельность по нескольким направлениям:

• специализироваться только на коммерческих, жилых сооружениях;
• работа с первичной, вторичной недвижимостью;
• можно заниматься одновременно арендой, куплей-продажей.

Риэлторское агентство в нашем государстве чаще всего охватывает сразу все направления деятельности. Для этого контора подразделяется на несколько отделов, каждый из которых специализируется в определенном направлении, а рабочий персонал обучается производить сделки любого характера.

Одной из особенностей риэлторской деятельности является самостоятельное ведение рабочей деятельности, то есть менеджер по недвижимому имуществу (риелтор) необязательно должен находиться в конторе, он вполне может действовать самостоятельно.

Заработанные от сделок комиссионные, обычно распределяются следующим образом: агентство оставляет себе от 50 до 70 процентов, соответственно риэлтор получает 30–50 процентов. Если риэлтор работает самостоятельно, тогда все заработанные комиссионные он может оставлять себе. Казалось бы, самостоятельно работать выгоднее, но на практике, большинство опытных риэлторов предпочитают работать в конторе, чем самым обеспечивают себе более стабильный доход.

Рабочий процесс риэлторской конторы

1. С нуля открытому агентству недвижимости первоначально нужно создать хорошую базу клиентов. Поэтому на первых порах все усилия должны быть направлены на рекламную кампанию конторы. Как только контору заметят, появятся первые клиенты, с которыми можно будет заключать договорные соглашения на предоставление услуг.
2. Дальше направление рабочей деятельности конторы будет зависеть от потребности клиента, то есть, что он хочет: приобрести вторичное жилье, арендовать квартиру, дом, помещение под офис или организацию собственного бизнеса. Задача риэлтора – подобрать в имеющейся базе данных наиболее оптимальные варианты, договориться с владельцами недвижимости, предоставить их клиенту на просмотр. Если один из них клиенту подходит, тогда заключается сделка, риэлтор получает свои комиссионные.
3. Чаще всего людям, обращающимся за помощью в риэлторскую контору, требуется целый комплекс услуг. К примеру, семья желает приобрести квартиру в новом доме в ипотеку, для чего им необходимо сделать первый финансовый взнос. А чтобы найти на эту сделку деньги, им необходимо первоначально продать старую квартиру. В результате сотруднику риэлторсого агентства нужно будет решать сразу две проблемы: продажа квартиры, приобретение ипотечного жилья. Сделки подобного плана могут осуществляться на протяжении не одного и двух месяцев, но прибыль в этом случае составляет от 3 до 6 процентов стоимости квартиры. В агентстве обязательно должны несколько агентов заниматься конкретно арендной деятельностью. Эта статья доходов, конечно же, менее прибыльная, но стабильная.

При организации с нуля собственного агентства недвижимости нужно учитывать тот факт, что на сегодня рынок в данной сфере деятельности является достаточно переполненным: согласно статистике в любом городе на одного желающего приобрести собственное жилье в наличии имеется до 5-ти пустующих квартир, соответственно столько же риэлторов, желающих на этом заработать.

Но при наличии желания работать, развиваться в данной сфере услуг, пробовать обязательно нужно, так как хорошо продвинутое агентство на рынке риэлторских услуг, будет приносить стабильный высокий заработок.

Как открыть риэлторскую контору?

Пошаговая инструкция открытия агентства

1. Регистрация

Зарегистрировать агентство с нуля можно самостоятельно, но тогда придется столкнуться с множеством проблемных вопросов, в результате чего будет потрачено много личного времени. Поэтому не рекомендуется на этом экономить, лучше обратиться в специализированную контору, сотрудники которой предоставят профессиональную помощь. Они справятся с этой задачей намного быстрее. Свидетельство о регистрации бизнеса, постановке на учет в налоговой организации, другие документы можно будет уже получить через неделю.

2. Прайс-лист

Для предоставления услуг аренды, купле-продаже недвижимого имущества, нужно будет создать прайс-лист предоставляемых услуг, их расценками. Сознательно завышать/занижать стоимость не рекомендуется – это может отпугнуть клиентов. Люди должны идти в агентство, понимая, что здесь им способны предложить качественные услуги за соответствующее вознаграждение. А демпинг может отрицательно повлиять не только лишь на репутацию отдельной организации, но и на сферу риэлторской деятельности в целом.

3. Персонал

На работу в риэлтерское агентство лучше сразу брать уже опытных профессиональных риэлторов. Если таковых найти не удалось, тогда стоит распространить объявления на специализированных площадках в интернете, в СМИ, можно воспользоваться услугами HR-компании.

Не нужно набирать большое количество агентов без опыта работы в данной сфере деятельности, которых впоследствии нужно будет еще и обучать. Больше пользы и доходов принесут несколько профессиональных риэлторов, имеющих собственную базу клиентов.

Кроме риэлторов, в штате агентства недвижимости должны быть следующие сотрудники:

• Специалист по кадрам;
• Офис-менеджер;
• Бухгалтер;
• Редактор сайта;
• Рекламный менеджер;
• Водитель с собственным авто.

4. Аренда помещения

Большинство потенциальных клиентов будут приходить в агентство просто «с улицы». Если, конечно же, офис будет размещен в центре города, то подобных посетителей будет больше в разы. Клиентов может отпугнуть, как старая обтертая мебель, так как и излишне дорогой интерьер. Оптимальный вариант – это новая, но недорогая офисная мебель, технические средства среднего класса. Конечно же, в офисном помещении должно быть уютно и чисто.

5. Рекламная кампания

• Наличие собственного сайта;
• Эффектная вывеска при входе в агентство;
• Рекламные объявления на специальных площадках в интернете, СМИ.

На рекламную кампанию придется выложить немалые деньги, в особенности на создание собственного сайта, а впоследствии его обслуживание. Но с такой рекламой наиболее вероятно создать хорошую клиентскую базу.

Бизнес-план небольшого риэлторского агентства

• Аренда помещения под агентство – порядка 20 тыс. руб. и более, в зависимости от месторасположения конторы.
• Софт – до 40 тыс. руб.
• Офисная мебель, техническое оборудование – около 100 тыс. руб.
• Расходы на коммунальные услуги, непредвиденные затраты – от 10 тыс. руб.
• Затраты на заработную плату персонала агентства: у риелторов она составляет от 30 до 50 процентов комиссионных от заключенных сделок, у остальных сотрудников зарплата фиксированная.

Доходность риэлторского предприятия

• Комиссионные, полученные с арендных договоров – от 50 до 100 процентов.
• Комиссионные от сделок, связанных с покупкой/ продажей недвижимого имущества – от 3 до 6 процентов от стоимости данной недвижимости.
• Чистый ежемесячный доход риэлтерской организации с наличием 5-ти агентов может быть до 200 тыс. руб.
• Рентабельность – 25 процентов.
• Окупается риэлторский бизнес – от 6 месяцев.

Источник

Как открыть агентство недвижимости

Недвижимость — популярный вид капиталовложения.

Несмотря на пережитый российским обществом кризис, рынок недвижимости в городах миллионниках достаточно активный. Это побуждает многих деловых людей открыть свое агентство недвижимости для извлечения прибыли. Риэлторство — это экономическо-хозяйственная деятельность организации по предоставлению посреднических услуг в сфере продажи и аренды недвижимости населению и юридическим лицам.

С первого взгляда кажется, что этот бизнес достаточно прост. А так ли это на самом деле, попробуем разобраться.

Почему привлекает бизнес на недвижимости?

Во-первых, для старта бизнеса нужны минимальные финансовые вложения, нужен только телефон для ведения переговоров по продаже недвижимости и после отмены лицензирования риэлторского бизнеса не нужно даже особых знаний и образования, чтобы им заниматься, интернет будет вам в помощь. Во-вторых, на начальном этапе можно работать и одному, минимальные доходы от первоначальных сделок могут составлять от пятнадцати до тридцати тысяч рублей.

Основной заработок агентств недвижимости складывается из посреднической деятельности. Агент по работе с недвижимостью сводит между собой покупателя и продавца недвижимости и получает за это вознаграждение. Поэтапно работа агента выглядит так: звонок-заключение агентского договора — просмотр объектов – сделка — вознаграждение. Но, как и любой другой вид экономической деятельности, посреднические услуги на рынке недвижимости, имеют свои правовые аспекты организации бизнеса.

Открывают агентства недвижимости в основном бывшие риэлторы, отработавшие “на дядю” и решившие выйти на вольные хлеба, при этом наработав свою базу для ведения бизнеса. Поэтому, совет – если вы не работали риэлтором и решили открыть этот бизнес, то устройтесь на несколько месяцев в существующее крупное агентство.

Услуги, оказываемые агентством недвижимости – разнообразны. Основные виды деятельности агентств недвижимости:

купля-продажа жилых, коммерческих объектов недвижимости;

аренда жилых и коммерческих объектов недвижимости;

купля-продажа земельных участков;

продажа производственных зданий (заводы, фабрики и т.д.);

изменение статуса объектов недвижимости (перевод из жилого в нежилое и наоборот);

получение разрешения на строительство и ввод объектов в эксплуатацию;

оформление права собственности на недвижимость;

узаконение реконструкций и перепланировок.

Агентства могут выполнять все эти услуги, а могут выбрать себе более узкое направление, например рынок аренды жилья и коммерческой недвижимости.

Существует ряд важных моментов, которые необходимо изучить перед тем как открыть агентство недвижимости

Уровень цен в регионе. Цены на жилье в различных субъектах РФ отличаются друг от друга. Кроме того, в каждом городе своя ценовая политика на первичное и вторичное жилье. Под первичным жильем имеются в виду объекты недвижимости от застройщиков жилья в стадии строительства или черновой отделки, под вторичным — жилая недвижимость от собственников.

Процент возводимого первичного жилья. В зависимости от того, насколько развито в городе строительство многоквартирных домов, будет зависеть спрос на тот или иной вид жилья. В случае малого количества первичного жилья, основным предметом спроса будут объекты от собственников.

Необходимо изучить процесс формирования вознаграждения агента по недвижимости. В каждом регионе своя специфика. В больших городах, риэлторское агентство заключает договор на оказания услуг с клиентом, как продающим, так и подбирающим жилье. Стоимость оформления пакета документов оплачивается отдельно кем-либо из участников сделки по договоренности. Так, вознаграждение агентства недвижимости складывается от 1 до 7 % от стоимости приобретенного или проданного жилья, которое оплачивает клиент и стоимости оформления документов от 10000 рублей до 20000 рублей.

Пошаговая инструкция по открытию агентства недвижимости с нуля и открытие фирмы

Для открытия агентства недвижимости необходимо провести ряд обязательных действий:

Регистрация юридического лица ООО или ИП. Если вы решили в одиночку создавать свой бизнес, то подойдет ИП, а если у вас есть компаньон, то уже без вариантов ООО.

Подготовка пакета документов. Стоимость организационных расходов, с учетом открытия счета в банке составит для ИП 3 000 рублей, для ООО – 10 000 рублей.

Аренда или выкуп помещения. Для первоначального запуска бизнеса однозначно аренда, а потом можно озаботиться и покупкой офисного помещения с отдельным входом на первом этаже.

Набор сотрудников. Этот пункт на ваше усмотрение и полностью зависит от первоначальных возможностей.

Организация труда и бизнес-процессов.

Если вы решите открыть агентство недвижимости по франшизе, то большинство этих пунктов вам поможет решить фрайчанзи.

Подбор офисного помещения

Для ведения бизнеса желательно выбрать офис в центральной части города (если агентство будет заниматься арендой и продажей недвижимости по всему городу) или в районе, где непосредственно будет осуществляться деятельность. Самое оптимальное решение — офис на первом этаже с отдельным входом на красной линии. Второй вариант — офис в большом бизнес-центре. Офис может состоять из нескольких отдельных помещений. Первое помещение это комната ожидания клиентов и ресепшн, второе — место, где располагаются агенты по недвижимости. Отдельно должен быть организован кабинет руководителя, который возможно совмещать с местом для оформления документов, если юрист приходящий. Если юрист работает в штате на постоянной основе, нужно предусмотреть еще один кабинет, где он будет работать и оформлять сделки.

Подбор персонала

Для успешной деятельности агентства недвижимости необходимо набрать следующий коллектив : наемный или из числа учредителей. В штат будут входить — руководитель агентства, секретарь или помощник руководителя, агенты по недвижимости (риэлторы), юрист. В качестве дополнительного штата, по мере необходимости вводят рабочую единицу заместителя руководителя, водителя, специалиста по обслуживанию сайта и рекламных компаний.

Обязанности сотрудников

В обязанности руководителя входит контроль и организация работы всего агентства недвижимости.

В обязанности секретаря или помощника входит прием входящих звонков и корреспонденции, формирование заявок на приобретение и аренду недвижимости, учет объектов недвижимости, иногда вопросы рекламы и исполнение задач по хозяйственной части организации. На первых порах эти задачи выполняет руководитель и можно обойтись без помощника.

Задачи агента по недвижимости ясны, осуществление риэлторской деятельности в сфере аренды или продажи объектов недвижимости. Для эффективности работы риэлторов, формируют группы агентов по территориальности (определяют за определенным районом) и специфике недвижимости (жилая, коммерческая, дома, земельные участки, новостройки).

В компетенции юриста оформление сделок и всей сопутствующей документации. Он занимается заключением договоров на оказание услуг, составляет проекты договоров купли-продажи, дарения, мены, найма и т.д. Осуществляет консультацию риэлторов и клиентов, осуществляет сбор пакета документов для сделки и представительство во всех необходимых по роду деятельности учреждениях. На первоначальном этапе также можно не брать в штат юриста и воспользоваться услугами юридической компании на аутсорсинге.

Бухгалтерский учет в компании можно отдать на аутсорсинг или принять в штат бухгалтера.

Расходы агентства недвижимости

Задумываясь о том, как открыть агентство недвижимости с нуля, первое, что стоит учесть это бюджет. Основные затраты, при открытии агентства недвижимости:

аренда помещения будет стоить порядка 35-70 тысяч ежемесячно;

расходы на рекламу в агентстве недвижимости это практически ежедневная статья. Реклама объектов недвижимости в большинстве случаев платная. На нее в месяц у небольших агентств уходит около 50 000 рублей, у больших около 150 000 рублей в среднем. Желательно предусмотреть при открытии агентства недвижимости наличие оборотных средств на первые 3 месяца работы;

ледующий момент — это закупка мебели и оборудования. Если планируется частично удаленная работа агентов по недвижимости, количество рабочих мест формируется ровно в половину от числа работников. В связи с разъездным образом деятельности, некоторые агенты не находятся в офисе ежедневно. Также формируется рабочее место секретаря, юриста и руководителя. Для агентства, где планируется штат порядка 10 агентов, такие расходы в общей сложности составят порядка от 50 000-100 000 рублей;

расходы по регистрации организации, создание сайта и т.д. составят около 50 000 рублей;

к категории первоначальных затрат нужно отнести и заработную плату постоянных работников. На первоначальном этапе этот пункт может быть равен нулю;

услуги аутсорсинга. Стоимость бухгалтерских услуг составит от 3 000 рублей в месяц, стоимость юридических услуг от 10 000 рублей в месяц.;

транспортные услуги, услуги мобильной связи, услуги банка, обслуживающего вашу компанию могут составить от 15 000 рублей в месяц.

На открытие агентства недвижимости вам понадобится от 100 000 до 300 000 рублей.

Немного о заработке агента

Агенты по недвижимости работают по сдельной системе оплаты труда. Проценты устанавливает руководитель предприятия в зависимости от опыта и количества сделок. Существующая практика от 20 до 70 процентов от суммы вознаграждения по сделке. Но, как правило, удобный вариант, устраивающий обе стороны — 50 %. В среднем, агентства, где работает порядка 10 — 20 агентов считаются небольшими. В больших городах количество агентов на один офис, не считая филиалов, может приходиться до 100 человек. Можно рассмотреть вопрос открытия агентства недвижимости с рабочим штатом из одного человека. Руководитель, менеджер, агент и юрист выступают в одном лице. Для такого агентства понадобится 1 рабочее место и офис от 10 квадратных метров. Однако, прибыль такого агентства будет минимальна.

Прибыль и рентабельность агентства недвижимости

Какую же прибыль зарабатывает агентство недвижимости? Этого не может знать и предугадать никто. Многое зависит от базы объектов, от умения руководителя бизнеса и сотрудников вести переговоры с клиентами. Можно сказать одно, что если агентства недвижимости существуют, значит прибыль у них есть и первоначально вложенные средства окупаются быстро.

Агентство недвижимости как и любой другой бизнес может быть прибыльным или убыточным. Получение прибыли в конечном итоге не зависит от направления бизнеса, а зависит от умения руководителя заключить сделку и заработать эту прибыль.

Дополнительные моменты бизнеса

Услуги риэлторов в основном требуются для собственников недвижимости. Очень редко агентские договоры заключают при поиске нужных объектов, как для покупки, так и для аренды. В основном, плательщиком вознаграждения риэлтору выступает собственник недвижимости. Поэтому, для того чтобы оказать собственнику недвижимости услугу по поиску покупателя или арендатора, руководитель агентства недвижимости должен заключить с этим собственником договор. Без заключения договора советуем не работать, так как в этом бизнесе тебе могут “забыть” выплатить вознаграждение. Нет договора – нет денег.

Сейчас на улице кризис, поэтому иногда собственник говорит, что отдал объект недвижимости на продажу нескольким агентствам, а договор заключит с тем предприятием, который приведет покупателя. Значит надо двигаться быстрее, как говорится “кто рано встает, тому Бог дает”. Но между тем, следует стремиться к заключению эксклюзивного договора на продажу недвижимости. Это означает, что собственник не имеет право проводить самостоятельные рекламные кампании и сотрудничество с другими агентствами по своему объекту и продать или сдать в аренду эту недвижимость сможет только ваше агентство. Поэтому, чем больше в агентстве таких договоров, тем более финансово устойчива его позиция.

Немаловажный вопрос — обучение риэлторов и повышение квалификации. Кредитные учреждения, банки и российская, либо региональная гильдия риэлторов часто проводит семинары по теме увеличения продаж в сфере недвижимости. Целесообразно посещать такие мероприятия.

Дерзайте, и у вас все получится, мы в вас верим.

Источник