Как использовать свое помещение для бизнеса

Бизнес в нежилом помещении

В каких помещениях принято заниматься предпринимательством? Конечно же, в нежилых. С чем у вас ассоциируется слово «бизнес»? Как вы понимаете фразу: «У этого парня есть свой бизнес»? Большинство обывателей представляют себе магазин или какой-нибудь офис с секретаршей в мини-юбке. Мало кому приходит в голову, что можно вести предпринимательскую деятельность в домашних условиях или вообще без помещения. Многие просто не верят, что такое возможно. Они выводят свои квартиры из жилого фонда, иногда даже не задумываясь над тем, а нужно ли это вообще делать для данного вида деятельности.

Оптимизируем расходы

Я вам настоятельно рекомендую проанализировать возможность функционирования бизнеса без помещения или у себя дома, и только потом заниматься поиском нежилого помещения.

Суть эффективного менеджмента заключается в рациональном использовании бюджета.

Всегда вспоминайте эту фразу, когда у вас появляется желание бездумно потратить деньги. Не идите на поводу у эмоций. В бизнесе надо быть хладнокровным – только так можно достичь успеха.

Однако некоторые виды деятельности не способны эффективно функционировать без использования нежилых помещений. Например, магазины, офисы юридических лиц, пункты приёма заказов от населения, складские хозяйства и т.д. Я хочу вам рассказать об особенностях выбора таких помещений. Предлагаю начать с формулировки.

Что такое нежилое помещение

Объекты недвижимости делятся на две категории: жилые и нежилые. К первой категории относятся жилые постройки, а ко второй – объекты, которые не предназначены и не используются гражданами в качестве жилища. Применительно к бизнесу можно вывести следующее определение:

Нежилые помещения – это объекты недвижимости, в которых предпринимателям разрешено открывать магазины, офисы, склады, пункты приёма заказов, выставочные центры и т.д.

Такие помещения существенно расширяют возможности бизнеса и способствуют его быстрому развитию.

Основные преимущества

Ведение предпринимательской деятельности в нежилых помещениях имеет ряд преимуществ:

У бизнеса появляется собственная «территория». Например, вы можете в домашних условиях заниматься пошивом одежды на заказ, а можете открыть ателье, арендовав небольшое помещение. В первом случае, бизнес является «гостем» на «территории» вашего жилища. Во втором – «хозяином» арендованного помещения.

Наличие собственной «территории» дисциплинирует предпринимателя, а также стимулирует для более активной деятельности.

Расширение возможностей. Не всеми видами деятельности получится заниматься на дому. Открывая магазин, офис или склад, вы расширяете возможности своего бизнеса. Магазин позволит увеличить объёмы продаж, офис – станет официальным представительством бизнеса и рабочим местом сотрудников, склад вместит в себя все имеющиеся товарные и сырьевые запасы.

Рекламная площадка (точка сбыта). Представьте себе, есть никому неизвестный ИП Иванов. Сидит дома, оказывает бухгалтерские услуги юридическим и физическим лицам. Еженедельно размещает маленькое строчное рекламное объявление в газете, живёт неприметно, на люди почти не выходит, иногда забывает, как его зовут. И вот однажды к Иванову во сне приходит его тесть и говорит: «Открой офис, а не то я каждую ночь к тебе буду приходить!» Бухгалтер просыпается в холодном поту с криками: «Нет! Только не это, Василий Кириллович!» В общем, на следующий день Иванов арендует небольшое помещение в офисном центре и размещает на входе рекламный указатель «Качественные бухгалтерские услуги». Спустя некоторое время ИП Иванов впервые за 15 лет назовёт своего тестя папой…

В данной истории не произошло ничего особенного. Просто, офис стал рекламной площадкой ИП Иванова – посетители офисного центра, благодаря грамотно установленному указателю, постепенно узнали об услугах этого предпринимателя. Затраты на аренду помещения многократно окупились благодаря привлечённым клиентам. ИП Иванов через полгода нанял нескольких помощниц-бухгалтеров, а спустя год открыл бухгалтерскую фирму и переложил на своих подчинённых всю рутинную работу. В итоге, из мелкого никому неизвестного ИП выросла компания ООО «Иванов-консалтинг-тесть».

Аналогичная ситуация обстоит и с открытием магазина. По сути, у вас появляется дополнительная точка сбыта, которая способствует увеличению объёмов продаж.
Формирование «правильного» имиджа компании. Большинство видов бизнеса работают в конкурентной среде. Естественно, каждый здравомыслящий руководитель стремится представить свою компанию в наиболее привлекательном формате. Помещение является одним из ключевых объектов в формировании имиджа.

Читайте также:  Помогите придумать идею для бизнеса

В качестве примера можно привести ИП Иванова – нашего героя из предыдущего пункта. Вот скажите, кто у вас вызовет больше доверия: неприметный ИП Иванов или ООО «Иванов-консалтинг-тесть»? ИП Иванов проживает с семьёй жены в её двухкомнатной квартире и там же принимает своих клиентов. Придя в ООО «Иванов-консалтинг-тесть» вы сразу же окунаетесь в деловую атмосферу этой компании. Стильный дресс-код сотрудников, корпоративная символика, высокий командный дух, дисциплинирующая офисная мебель – все эти факторы способны прямо с порога вызвать у клиента доверие и готовность к сотрудничеству. В общем, имидж – это не последнее дело, друзья!

Итак, с преимуществами разобрались, теперь давайте рассмотрим основные функции, для выполнения которых бизнес использует нежилые объекты недвижимости.

Функции нежилого помещения в предпринимательской деятельности

Для решения каких задач современный бизнес использует нежилые помещения? Наиболее распространены следующие объекты:

• Торговые точки. Налаживание сбыта является ключевой задачей любого бизнеса. Открытие торговой точки способствует увеличению продаж, что, в свою очередь, ведёт к процветанию компании. Но надо помнить, не все магазины работают эффективно – особое внимание следует обратить на месторасположение объекта.
• Пункты приёма заказов, а также выставочные центры. Данные помещения используются преимущественно в сфере услуг для оформления заказов от клиентов. По сути, это те же торговые точки, только продают они не готовые товары, а услуги по их изготовлению. Например, придя в выставочный центр производителя мебели на заказ, клиент может «пощупать» выставочные образцы и заказать изготовление понравившегося ему изделия. Аналогичным образом работают так называемые магазины дверей, окон, жалюзи, подвесных потолков и т.д. Несмотря на то, что многие из них используют в своём бизнесе торговые площади, реальной продажей товаров по принципу «здесь и сейчас» они не занимаются. В действительности такие точки выполняют функции пунктов по приёму заказов от населения.
• Точки по непосредственному оказанию услуг. Если помещения из предыдущего пункта используются только для поиска клиентов и оформления заказов, то здесь заказчику на месте оказывают все необходимые услуги. Например, парикмахерские, массажные кабинеты, косметические салоны, автосервис, развлекательные центры, кафе, рестораны, пиццерии, тренажерные залы, сервисные центры и т.д.

Такие помещения объединяют в себе две функции: поиск клиентов и оказание им услуг.
Офис для ведения предпринимательской деятельности.

Фирма без офиса – всё равно, что бомж без коробки от холодильника.
Большинство функционирующих компаний имеет определённый штат бухгалтеров, аналитиков, менеджеров, руководителей различного уровня и т.д. Весь персонал надо обеспечить рабочими местами, а также объединить в команду – создать благоприятные условия для полноценной работы. Вот для этого и требуются офисные помещения.

Производство открыть можно только в специально оборудованных для этих целей нежилых помещениях. Кстати, у контролирующих органов требования к ним гораздо выше, чем к обычным офисам. Поэтому открытие производства связано с лишними финансовыми расходами, нервотрёпками и бюрократическими проволочками.

Складские помещения используются для хранения товаров, сырья, материалов и других продуктов, необходимых для функционирования бизнеса. При возникновении потребности, компании используют такие объекты недвижимости в своей деятельности.

С основными функциями разобрались. Теперь давайте рассмотрим факторы, влияющие на эффективность выполнения нежилыми помещениями своих функций.

Что влияет на успех бизнеса в нежилом помещении

В каждом городе происходят различные бизнес-процессы. Одни фирмы открываются, другие – прекращают своё существование. Вот и я периодически обнаруживаю на улицах новые магазины, кафе, офисы. Знаете, у меня часто получается сходу предсказывать их судьбы: «Эта точка и трёх месяцев не протянет, а у этой есть шанс выжить при грамотной организации бизнеса. Ну, а эта обанкротится только в том случае, если её директор патологический неудачник».

Как мне удаётся делать такие прогнозы? Всё очень просто! Иногда достаточно убедиться в наличии или отсутствии у помещения факторов, способствующих успеху бизнеса. Речь идёт вот о чём:

Состояние помещения. Ободранные стены, грязные окна, падающая с потолка штукатурка, паутина, засохшие пятна на полу от пролитого кофе и т.д. – всё это настораживает, а также вызывает желание поскорее убежать.

Я как-то заглянул в один офис – хотел там пластиковое окно заказать. С первых же секунд в нос ударил запах табака. Затем окинув взглядом помещение, я увидел полуразрушенную мебель, серые от дыма стены, «совдеповские» грязные окна и унылые хмурые лица трёх бритоголовых менеджеров. Уже в тот момент у меня появилось желание сделать шаг назад и покинуть кабинет, но я пересилил себя и поинтересовался их продукцией.

Один из менеджеров небрежно посмотрел на меня и загадочно улыбнулся, сверкнув золотой коронкой на переднем зубе. Он подошёл ко мне вплотную и… заговорил. Мощный запах перегара ударил мне в лицо, голова закружилась, в глазах потемнело…

Дальше помню только, как выбежал из этого царства тьмы на свет Божий, и жадно глотая свежий воздух, клялся себе, что больше никогда не подойду к этому помещению ближе, чем на 500 метров.

Помещение и его сотрудники – это лицо вашего бизнеса. Как говорится: «по одёжке встречают».

Месторасположение. Как вы думаете, что будет лучше продаваться в промышленном спальном районе города – элитная одежда или китайский ширпотреб? В какой магазин придёт больше посетителей – двери которого выходят во двор или на центральную улицу? Целесообразно ли открывать в центре города, например, производство мебели и ежемесячно платить огромные деньги за аренду этих площадей?

К сожалению, многие предприниматели вначале открывают магазины, офисы, производства и т.д., а только потом, когда дела не идут, включают мозги и начинают думать о причинах своих неудач. Я вам советую следующее:

Не поленитесь и проведите маркетинговый анализ территории, на которой планируете открыть свой бизнес. Помните, неудачно вложенные деньги в помещение зачастую уже не вернуть. А ведь это приличная часть бюджета.

Наличие конкурентов. Нужно ли две парикмахерские на одной улице? А два автосервиса? Большинство сейчас ответят: «Нет, Юрий!» А вот я скажу так:

Каждый случай надо рассматривать индивидуально!
Следует хорошенько изучить бизнес конкурентов, выявить его слабые стороны, взвесить свои силы и только после этого делать окончательные выводы.

Естественно, если конкуренты сильнее, тогда лучше поискать место подальше от них. Если же, вы чувствуете, что готовы с ними «бодаться», тогда можете не обращать внимания на этих неудачников.

Итак, друзья, надеюсь, вы не очень устали и готовы дальше осваивать азы предпринимательской деятельности. Если да, тогда переходим к следующей важной теме: Особенности аренды нежилых помещений для занятия бизнесом.

Источник

Как можно использовать помещение свободного назначения?

Разговор об использовании помещений свободного назначения (ПСН) лучше начать с определения понятия: оно не юридическое, в законодательстве такого понятия нет. Это не характеристика помещения, а разговорный термин. По сути, это нежилое здание коммерческого назначения или его часть. Но собственники и арендаторы предпочитают определение «помещение свободного назначения». Что это означает?

В чем отличие ПСН от целевого?

Помещение свободного назначения – коммерческая недвижимость. Это либо отдельно стоящее здание, либо сдаваемая в аренду площадь в жилых домах или пристройках к ним. ПСН не имеет специализации, универсально, отвечает общим требованиям к нежилым помещениям, подходит под любые цели. Арендатор сам решает, как им пользоваться и оборудует с соблюдением требований для бизнеса: магазин, офис, склад…

В универсальности главное преимущество помещений свободного назначения. Если объект недвижимости зарегистрирован с целевым назначением, например, автосалон, то перевод его в другой вид, к примеру, магазин, потребует изменений в документации. Кроме того, собственник отвечает за перепланировку, а к объектам целевого использования жесткие требования.

Поэтому, на месте закрывшихся автосалонов открываются чаще всего автосалоны, а вместо одного магазина другой. Если же указано «свободное» назначение, то требования – общие для всех нежилых помещений, и новый арендатор переоборудует его под цели своего бизнеса.

Во что можно превратить ПСН?

У предпринимателя свои идеи, как можно использовать помещения свободного назначения, и какие требования для него в приоритете. Малый бизнес (парикмахерская, кафе) интересует небольшой метраж и людное место, организация склада требует транспортной доступности для большегрузных автомобилей. Место под офис, скорее всего, будут искать поближе к центру города, посмотрят, есть ли рядом транспорт и места для парковки. Открывая магазин, оценят имидж района и платежеспособность жителей. Не стоит в спальном районе открывать бутик.

Часто имеет значение близость популярных в городе мест, вокзала, аэропорта. Иногда арендаторам важно, чтобы вход в здание был с улицы, либо, чтобы офис располагался на 1 этаже.

Что можно открыть в ПСН?

Коммерческую недвижимость делят на группы по целевому назначению:
Торговые. Коммерческие площади, предназначенные для реализации товара: Торговый центр, магазин, аптека, автосалон.
Офисные. Помещения, арендованные для работы сотрудников, проведения конференций, приема клиентов.
Индустриальные. Помещения, где расположено производственное оборудование, хранится сырье и готовая продукция: склады, хранилища, цеха, автосервисы.
Социальные. Детские учреждения, медицинские и научные центры.

Классификация коммерческой недвижимости, а значит и ПСН, так условна, что даже специалисты не приходят к единому мнению. Куда отнести предприятия общественного питания: кафе, столовые? Это производство или торговля? Предприятия сферы услуг и досуга тоже не вошли в эту классификацию. Если считать, что салон красоты, ремонтная мастерская и фитнес-центр – это продажа услуг, тогда торговля. Кроме того, предприниматель может совместить несколько производств. Например: магазин-пекарня, склад-магазин.

Так что, все это можно открыть в помещении свободного назначения. Нет никаких инструкций, что можно делать в ПСН, все определяют желания, возможности и цели арендатора.

В чем выгода аренды ПСН?

Кто-то только начинает свой бизнес и арендует небольшую комнату на 1 этаже жилого дома. Другой развивает промышленное производство, значит, нужны большие площади бывшего завода. Что заставляет предпринимателей выбрать аренду ПСН:
• Универсальность. Можно открыть офис, детский центр, склад, административное учреждение, магазин. Все зависит только от цели арендатора. При желании, можно сменить сферу деятельности.
• Оснащенность. Необходимые коммуникации подведены (водоснабжение, электричество, отопление). Для начала работы нужно сделать косметический ремонт (не всегда), завести мебель и оборудование.
• Выбор локаций. ПСН легко подобрать в том районе, где это целесообразно и удобно.
• Подбор цены. Цена аренды зависит от места, площади ПСН и класса недвижимости. Всегда можно найти подходящий вариант.
• Возможность расширения бизнеса. Дополнительные площади можно взять рядом, в том же здании, или арендовать здание рядом.
• Выгода. Арендовать недвижимость дешевле, чем покупать. Да и не нужно, особенно на первом этапе. Можно найти объект для любого бизнеса: химчистка, торговый центр, пункт обмена валюты.

Конечно, арендатор сам решает, как можно использовать помещение свободного назначения. Но при выборе обратит внимание на 2 критерия:

Подходит ли помещение?

Для магазина, столовой, салона красоты важно, сколько народу ходит мимо их дверей. Чем чаще ходят, тем больше замечают. Поэтому для них хорошее место – центральные, оживленные улицы, или первые этажи в крупных жилых комплексах.
Начинающие бизнесмены часто хотят снять площадь в крупных центрах, в новых комплексах. Но, красивый, только что построенный район часто оказывается необжитым, клиентов мало. А богатые интерьеры не обозначают высокий доход. Скорее, наоборот. Высокая цена аренды и нерентабельность вынуждают искать арендатора попроще и подешевле (если к тому времени еще «на плаву»). При выборе ПСН нужно обращать внимание не на престижность, а на выгодность расположения объекта недвижимости.

При организации производства или склада в приоритете будут подъездные пути, близость транспортных магистралей, большие площади, возможность расширения. Скорее всего, подойдет здание на окраине города, промышленная зона. В центре – неудобно, ограничено движение большегрузного транспорта.

Складской и производственный бизнес чаще выбирает коммерческую недвижимость класса «С».
Объем такой недвижимости постепенно сокращается: офисные здания реконструируются и переводятся в класс «В», а промышленные здания сносятся, освобождая место под новую застройку.

Устраивает ли цена?

Весомое преимущество ПСН – цена. Стоимость квадратного метра в центре города отличается от цены метра на окраине, зависит от планировки, этажа, качества коммуникаций и ремонта. Можно посмотреть, сравнить и найти подходящий вариант.

Когда предприниматель выбирает место для открытия, например, магазина, он задумается: «Что лучше: помещение свободного назначения или магазин?». На рынке есть специализированная недвижимость, с целевым назначением. Но цена её намного выше, чем у ПСН.

Фиксированная планировка такого объекта часто создает проблемы. Взяв в аренду целевую недвижимость – «магазин», предприниматель не сможет, при желании, перепрофилировать его в парикмахерскую или пункт проката.

К аренде помещений свободного назначения чаще прибегают начинающие предприниматели. Это правильно – только что открытый бизнес может не «пойти», лучше не рисковать. Но и те, у кого все хорошо, кто думает о расширении бизнеса, не спешат покупать коммерческую недвижимость, а предпочитают аренду ПСН.

Источник