Ипотека или свое дело

Аренда или ипотека? Что выгоднее: купить квартиру в ипотеку или копить деньги?

Рассматриваемая сегодня тема очень актуальна. Многих интересует, что выгодней ипотека или аренда. В статье, постараемся разобраться, какой из данных способов подходит больше, в зависимости от ситуации. Проанализируем преимущества и недостатки каждого из вариантов. Обсудим перспективы рынка России в ближайшее время.

Преимущества ипотеки

Самый очевидный плюс – это решение популярного квартирного вопроса. Для большинства жителей РФ ипотечный кредит − это единственное решение, позволяющее улучшить жилищные условия для себя и семьи. Или второй вариант купить квартиру в ипотеку сдавать в аренду.

Безусловно, можно экономить, переезжать с одной квартиры на другую. В конечном счете, переплата, и отсутствие собственной недвижимости под конец жизни.

Можно накопить, но помните, что параллельно с этим предстоит оплачивать аренду. Из-за нестабильной ситуации в стране, сложно сказать, что случится с накоплениями через 10-20 лет. Возможно недвижимость поднимется в цене, или же валюта обесценится. Копили на 3-х комнатную, а собрана сумма на комнату в коммуналке.

Необходимо отличать два понятия:

Копить – это хранение денег под подушкой или открытие депозитного счета с минимальным процентом. Такой путь невозможен без ипотеки. Инвестиции реально могут помочь заработать на недвижимость без ипотеки.

Второй плюс покупки квартиры в ипотеку проявляется в сохранении средств. Это подходит особенно тем, кто привык жить, ни в чем себе не отказывая. Ипотека – это финансовая дисциплина, оформив ее, порядка 70% от ежемесячного заработка придется отчислять.

Еще один плюс – возможность сохранить денежные средства на длинном промежутке времени. Чаще всего квартиры не падают в цене, а возможно даже стоимость объекта вырастет. За счет этого можно заморозить средства, и при необходимости вытащить спустя лет 10.

Завершающий плюс ипотеки – это возможность сэкономить, в случае, если вы относитесь к льготной категории граждан РФ. Существует две выигрывающие группы:

• молодые семьи с детьми;
• военнослужащие.

Такие категории получают льготы и специальные субсидии. Доля кредита может быть погашена за счет материнского капитала или налоговых исчислений.

Недостатки ипотеки

Теперь переходим к минусам:

1. Переплата. К сожалению, в РФ ипотечный кредит не такой как в европейских странах.
2. Срок выплат. Кредит оформляется минимум на 20 лет, максимум 50 лет. На протяжении этого временного интервала предстоит отказывать себе от излишеств. Ипотечный кредит существенно сковывает движения, поскольку возможно спустя 10-15 лет появится желание сменить район, город или страну. Присутствующая привязанность к квартире будет тормозить. Банк взимает проценты по кредиту, затем только заемщик приступает к погашению тела, продавать квартиру, пребывающую еще в ипотеке невыгодно.
3. Риск остаться без недвижимости. Чаще всего, при оформлении заема, клиент рассчитывает свой доход и расходы, связанные с ипотечным кредитом. Жизнь может внести свои коррективы, можно остаться без работы, заболеть. В такой ситуации банк может отнять объект. Но банк России предлагает ввести финансовые каникулы для ипотечных заемщиков, этот закон может быть принят в ближайшее время. В сумме каникулы равны 1 году, но не более полугоду за раз. Требуется доказать, что ты не платишь по кредиту по уважительной причине.

Как правило, ипотека – это невыгодно. Дело больше не в этом нюансе, а в том можете/хотите ли вы вписываться в такие долгосрочные обязательства перед банком. На самом деле у услуги ипотечного кредитования и аренды жилья разная целевая аудитория. Ипотекой, как правило, интересуются люди семейные, с детьми и старше 28 лет. У людей стабильная работа, прогнозируемые карьерные возможности на ближайшие несколько десятилетий. Отсутствует желание переезжать по съемным квартирам.

Аренда подходит тем, кто молод, нет стабильной работы или не так давно переехал в крупный город. Безусловно, у аренды есть минус – зависимость от арендодателя. Нельзя по своему желанию без ведома хозяина завести кошку, ребенка.

Сказать, что выгодней ипотека или аренда сложно, здесь необходимо учитывать каждый случай. В данном уравнении присутствует достаточно много переменных:

• какую квартиру вы желаете купить;
• размер зарплаты;
• квартирная плата по аренде;
• наличие льгот;
• какой первоначальный капитал для первого взноса.

Рассмотрим пример: появилось желание приобрести квартиру в центре столица, снимаете в центре Москвы за 100 тыс. рублей ежемесячно. Если размер ежемесячного взноса по ипотеке будет 100 тыс. рублей – ипотечный заем выгоден.

Проживая на окраине Москвы, снимая за 10 тыс. рублей, и хотите купить квартиру в центре с платежом 100 тыс. рублей каждый месяц, ипотечный кредит не выгодное решение. Имеющуюся разницу проще инвестировать и накопить больше сумму, хотя бы для первого взноса.

Рассмотрим еще пример: Москва, однушка 34 кв. метра – цена 7 млн рублей. Оформляя кредит на 20 лет, первоначальный взнос 1,4 млн. рублей (20%), ставка 11%, ежемесячный платеж около 55-60 тыс. рублей. Арендовать идентичную квартиру можно за 30 тыс. рублей. Переплата банку будет около 10 млн рублей, на эти деньги можно жить около 28 лет в такой квартире.

Существует два показателя, на которые необходимо ориентироваться согласно рекомендациям экспертов по ипотечному кредиту:

1. Оформлять ипотеку выгодно, при наличии первоначально взноса больше 50%.
2. Ежемесячный платеж не больше 40% ежемесячной зарплаты.

Источник

Что выгоднее: аренда или ипотека?

Очередная тема, которая затрагивается в новом капиталистическом мире, много тысяч раз. Особенно в Москве. Аренда или ипотека.

Хочу внести свои пять копеек и открыть дискуссию, может кто-то что-то для себя почерпнет, да и в новой пандемической ситуации думаю найдется какое-нибудь зарождающееся семя новой ветки этой темы.

Хочу заметить, ситуации очень разные бывают, у кого-то выгодно аренда у кого-то ипотека. Обсуждаем все.

Аренда

1. Основной плюс аренды — это, насколько я понимаю, мобильность. То есть вы можете найти работу, в принципе в любой точке города или страны и рядом арендовать жилье. И так же, если Вы не определились в каком городе или районе хотели бы жить, можно арендовать там жильё и пожить энное количество времени, чтобы понять целесообразность покупки там недвижимости, чтобы обосноваться там на всю жизнь или какое-то длительное время.
2. Можно выбрать квартиру под ситуацию, которая может меняться в течение времени и не раз. Например пандемия, увольнение или закрытия бизнеса. Можно выбрать жильё более демократичное на время становления на ноги. Другой пример, увеличение количества членов семьи, не позволяющей расположится в нынешнем жилье, а как водится к этому времени бюджет и так будет испытывать стресс с добавлением новых статей расходов. Это все можно отнести наверное к мобильности.
3. Возможность жить здесь и сейчас в том районе, в котором вы бы не смогли себе позволить купить жилье. Но при этом месячная аренда жилья будет кусаться естественно, но будет возможность прикоснуться к «прекрасному».
4. В арендной квартире не надо думать о будущем квартиры, то есть, текущий ремонт, забота о поверки счётчиков, ремонты подъездов и всякого рода забот общедомовых нужд. Так же выплата налогов капремонтов и т.д. конечно это может входить в стоимость аренды, но об этом голова по отдельности не болит.

1. Эмоциональная (не для всех конечно). У тебя нет своего жилья. Ты не можешь (по большей части) сделать арендованную квартиру под себя, не спросив и не получив разрешение от арендодателя. Если снимаешь комнату, то ещё дополнительный напряг — это конечно сосед, с которым приходится мириться, не всегда конечно, но всё же. Нарушение личного пространства, арендодатель может приходить иногда в неудобное время или вообще не предупреждать. Всякое бывает, зависит от арендодателя.
2. Мошенничество. Там где рынок большой, а это Москва, конечно очень много мошенников. Можно деньги потерять легко и непринужденно. Думаю, этих примерно куча.
3. Не все регистрируют в квартире, или только за доп. плату. А это иногда важно, а если почитать закон то можно узнать, что даже гражданин РФ не может находиться не своем субъекте РФ (там где он зарегистрирован) больше чем 90 дней. И даже если по другому адресу проживает в этом же субъекте тоже нужно регистрироваться. Но этого конечно не соблюдают. Да и подтвердить или опровергнуть где ты живёшь не так просто, не будут этим заниматься органы (я так думаю).
4. Риэлторы. Почему-то в РФ без риэлтора очень маленький манёвр. А это комиссионные. А ещё чтобы начать арендовать квартиру сразу нужно значительную сумму денег, это первый месяц, последний месяц, депозит и всё что ещё можно придумать. Так можно и на первоначальный взнос на ипотеку насобирать)) ну об этом позже.

Ипотека

1. Своя квартира (пусть и в залоге у банка). Это противоположность первого минуса аренды. Можешь даже перепланировку сделать как хочешь, учитывая все СНиПы конечно, что кстати не каждый делает (печально).
2. Помощь от государства. Итак, налоговый вычет до 2 млн (260 000 Р ) на человека от стоимости квартиры. Налоговый вычет на проценты по ипотеке до 3 млн (390 000 Р ) на человека (при уплате человеком 2-НДФЛ ). Материнский капитал 483 882 Р на первого ребенка и на второго, в совокупности 639 432 Р . Также за 3-го можно получить (только в счёт ипотеки) ещё 466 617 Р .
3. От банка можно получить каникулы до 6 месяцев при сложном финансовом положении. Арендодатель скорее всего не сможет этого сделать. А в ситуациях, когда проценты будут падать, то можно сделать рефинансирование.
4. Купленное жильё, обычно это новостройки — если брать московский регион, растут в цене. Инфляцию (официальную) наверное это покрывает, в регионах может и нет. А ипотека выступает в роли финансового плеча. Поясню. Это когда вы покупает условно квартиру за 10 млн при этом своих денег тратите 1 млн, то 9 млн — это плечо и это не ваши деньги, зафиксировали это. Теперь, когда жильё за год выросло например на 10%, это значить, что на свой 1 млн вы заработали 100 000 Р , а на плече(ипотеке), который дал вам банк, вы заработали 900 000 Р . Справедливости ради, это работает и в обратную сторону, но жилье чаще растёт нежели падает (кризис). Но конечно при всем этом шикарном «заработке» конечно не забываем, что это все же кредит и по нему нужно платить проценты. Но приятно думать, что на этом кредите не только банк зарабатывает, но и Вы. Но не думайте продавать жильё на радостях — по крайней мере не раньше 3 лет, иначе на тот доход, который вы насчитали, ещё надо будет платить налог на прибыль. Есть и вычеты и льготы, это ещё глубже надо раскрывать, я и так удалился от темы. П.С. обычно когда платеж по ипотеке равен стоимости аренды, это выгоднее, но условий куча.

1. Много денег нужно на первоначальный взнос — от 10% и выше. Это солидная сумма, которая не собирается с пары зарплат. Особенно по ценам Москвы. Также нужно переплачивать за квартиру и тоже много, но тут помогает та же инфляция, которая мешала до этого. Через 20 лет размер вашего ежемесячного платежа — это уже не те деньги. А квартира ваша стоит в два раза дороже. Но это лирика. Справедливости ради, часто обсуждают, что когда платишь арендодателю, то незнакомому дядьке идут деньги, а с другой стороны банк — тот же дядька. Дилемма. Но внесу одну корректировку. В ежемесячном платеже банка две составляющих: это долг и процент за пользованием кредита. Так вот, процент можно считать тем же самым, что вы бы отдали арендодателю, а вот долг — это вы уже кладете так сказать в свою копилку стоимости своего жилья.
2. Быт. Всех соседей, которые не полюбились вам, приходится полюбит. Иначе это надолго и неприятно, а платить долго, перепродавать накладно. Здесь коммунальные дела, ремонт подъезда — некоторые становятся прям жандармами общения с УК (но этот фанатизм наверное приносит удовольствие, тогда это в плюсы).
3. Не мобильность. Ну тут всё понятно, первый и главный плюс аренды жилья.
4. Если купили новостройку, а это частое дело при покупки в ипотеку, то вам достается в придачу не развитая инфраструктура и ремонты на протяжении нескольких лет (шумы, грязь, строители по всюду).

Пишите свои плюсы и минусы.

Дискуссии. Обсуждаем финансовые вопросы и даем советы друг другу

Источник

Как не прогореть, а заработать на ипотеке?

Ставь палец вверх 👍, если эта тема тебе тоже интересна.

В предыдущих публикациях мы с вами определились, что процентные ставки по кредитам падают и на этом можно неплохо сэкономить , даже если у вас уже оформлен кредит.

Теперь осталось понять как на этом заработать

Ответы кажутся на поверхности: сдавать в аренду (хотите больше денежного потока — сдаем в посуточную аренду), вложиться в новостройку, где еще возможно получить скидку за раннее участие в строительстве.

А что если сдачей в аренду заниматься на постоянной основе времени нет, управляющего искать объемы не позволяют, да самим нужно жить где-то? При всем при этом есть желание начать создавать инвестиционный капитал и думать о будущем.

Сейчас вместе с вами попробуем просчитать возможный вариант, который, как мне кажется, имеет право на существование.

Условия задачи

Берем за основу то, что начинаем не с нуля, а имеем какую-то квартиру примерно рыночная цена которой составляет 2 300 000 рублей .

Квартира в старом доме и есть желание обновить ее, при этом еще и заработать.

Есть несколько вариантов развития событий: купить квартиру за 3 000 000 рублей, но в центре города, либо в спальном районе за 2 300 000 .

На первом варианте заработать не получится. Берем ипотеку и платим, платим, пока не выплатим.

А во втором мы можем купить на свои или взять ипотеку, для того чтобы заработать.

Почему ипотека, а не обычный потребительский кредит?

Ипотека выгодней как по проценту так и по срокам на который она может быть выдана: 30 лет против 5 лет.

Источник

Выгодна ли коммерческая ипотека и чем она отличается от обыкновенной?

При слове «ипотека» у большинства людей возникнет только одна ассоциация – покупка квартиры в долгосрочный кредит. О том, что в ипотеку можно купить не только студию в новостройке, но и нежилые коммерческие помещения, в нашей стране известно не всем – сейчас эта практика только начинает набирать обороты. Кредит, при котором в качестве залога выступает нежилое помещение, называется коммерческой ипотекой. Заключают подобный договор, как правило, частные предприниматели либо солидные компании, которым требуется помещение для развития собственного дела.

Коммерческая ипотека: почему это выгодно?

Эта практика пришла к нам с Запада, где она давно и успешно реализуется. Предприниматели смекнули, что выплачивать деньги за помещение постепенно выгоднее и разумнее, нежели сразу отдавать большую часть своего капитала. Это позволяет сэкономить средства непосредственно для бизнеса, к тому же это гораздо выгоднее, нежели арендовать чужое помещение. Купленная и заложенная недвижимость начинает приносить прибыль, таким образом окупая саму себя.

После заключения договора заемщик получает право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению и может сдавать ее третьему лицу. Так или иначе, рентабельность нежилого помещения компенсирует его высокую стоимость.

В числе недостатков коммерческой ипотеки для юридических лиц и частных предпринимателей – высокие требования со стороны банка, жесткие условия и сроки. Кроме того, никогда нельзя исключать возможность, что дело «не выгорит», что чревато большими финансовыми потерями.

Коммерческая ипотека и обычная: принципиальная разница

На первый взгляд может показаться, что особой разницы между жилым и нежилым помещением нет, а следовательно, и условия кредитования должны быть схожи. Это мнение неверное. Если в случае со стандартной ипотекой банк проявляет лояльность к нуждам семьи и предоставляет заем на максимально выгодных условиях, то по отношению к предпринимателю политика уже будет иной. Интерес к коммерческой ипотеке проявляют состоявшиеся бизнесмены с хорошим доходом, поэтому к ним и требования выдвигаются более жесткие, а именно:

1. Коммерческая ипотека выдается на гораздо более короткие сроки. Максимальный срок выплат – 12 лет, да и то на практике мало кому он светит. В большинстве случаев займ выдается не более, чем на 5 — 8 лет.
2. Годовые проценты тоже совсем другие: от 13% и выше. В случае, когда речь идет о большом и дорогом помещении, переплата в итоге получается немалой.
3. Не уступает по сумме и первоначальный взнос: он доходит до 40% от общей стоимости недвижимости. Правда, некоторые банки смягчают условия при коммерческой ипотеке для физических лиц: банк ВТБ24, скажем, предусматривает кредит без первоначального взноса при наличии дополнительного залога.

К документам и личности заемщика предъявляется множество требований, в частности:

• Заемщик должен быть в возрасте не моложе 20 и не старше 60 лет.
• Компания должна быть зарегистрирована в том же регионе, где находится банк.
• Важно, чтобы его бизнес потенциального клиента успешно развивался как минимум на протяжении последнего года.
• Сам бизнес рассматривается детально: имеют значение его прибыльность и устойчивость. Учитываться будут доходы, статус и другие критерии, которые могут указать на надежность и платежеспособность клиента. Причем, в случае, если прежде заемщик не обращался в данный банк и его постоянным клиентом не является, на его предприятие будет направлена специальная комиссия, которой и предстоит оценивать текущий бизнес.
• Значение имеет и наличие отрицательной кредитной истории: ряд банков категорически отказывает в этом случае.
• Оцениваться будет и само помещение: на предмет ликвидности, местоположение, наличия/отсутствия необходимых коммуникаций, общего состояния, наличия/отсутствия обременения и т.д.

Максимальный срок рассмотрения заявки на коммерческую ипотеку – месяц, но на практике чаще это происходит быстрее.

Какие потребуются документы?

Поскольку требования для коммерческой ипотеки четко в законе пока не прописаны, каждый банк выдвигает собственные условия. В офисе выбранного вами банка вы сможете уточнить полный пакет документов. Чаще всего, просят следующее:

• паспорт;
• ИНН;
• информация о всех имеющихся счетах в банках;
• справка о доходах;
• военный билет, если заемщик – мужчина;
• свидетельство о браке или о его расторжении;
• лицензия на бизнес;
• договор о том, что недвижимость, о которой идет речь, находится в собственности клиента. Другие документы, связанные с офисом, также могут понадобиться для коммерческой ипотеки. Сбербанк выдвигает обязательным условием наличие у недвижимости страховки.

В случае коммерческой ипотеки для юридических лиц среди документов большая часть будет уделена информации о доходах компании. Понадобятся бухгалтерские отчеты, сведения о расходах и доходах и другие характеристики компании.

Залог недвижимости как важное условие коммерческой ипотеки

Не стоит путать коммерческую ипотеку с обычной ссудой на покупку недвижимости. Коренное различие состоит в том, что в случае с ипотекой залогом становится само помещение, и только оно. В то же время нельзя сказать, что условия здесь аналогичны стандартной ипотеке. Если речь идет о покупке квартиры в ипотеку, банк выделяет клиенту средства, на которые тот покупает жилье, становящееся впоследствии залогом. При этом зачастую банк выделяет сумму меньше требуемой: скажем, при коммерческой ипотеке в Сбербанке она составляет не более 80% от общей стоимости помещения.

В ситуации с бизнес-ипотекой все обстоит иначе. Согласно правилам, желаемое помещение необходимо выкупить до момента заключения договора. Только потом банком предоставляются средства, которые вновь можно пустить в деловой оборот, и выплачивать проценты по мере развития бизнеса. Это условие предсказуемо вызывает затруднения у ряда клиентов: как приобрести недвижимость, если нуждаешься в кредитных средствах на него?

Из этой ситуации существует несколько выходов:

• Договориться с продавцом о том, что часть средств будет выплачена после предоставления кредита. Договоренность оформляется нотариально, возможно, даже с доверенностью от банка. Таким образом, как только помещение поступит в собственность заемщика, тот сможет заложить ее, получить кредит и выплатить остаток суммы.
• Взять дополнительный кредит в другом банке, который покроет недостающую сумму на покупку недвижимости. Как только все вопросы с основным банком будут улажены, заемщик сможет закрыть второй долг. Конечно, возиться с двумя кредитами довольно трудоемко, но это неплохой выход из положения.
• Еще один окольный путь: регистрация официальной компании как третьего лица и оформление в ее собственность интересующего помещения. Таким образом, залог банку предоставит фирма, а заемщик, получив кредит, выкупит ее и станет полноправным владельцем как компании, так и офиса.
• Ну и наконец, существует ряд банков, которые предоставляют коммерческую ипотеку без первоначального взноса и без недвижимости в качестве залога. Но будьте готовы к тому, что в этом случае условия кредита будут куда менее выгодными. Если у банка нет гарантий, он выдвигает куда более жесткие условия и высокие процентные ставки. Целесообразнее все же найти способ купить помещение, тем более, что в скором времени вам удастся вернуть затраченные средства.

Будущее коммерческой ипотеки. Выгодна ли она для банков?

Несомненно, такая сделка представляет для кредиторов большую выгоду. В конечном счете, она приносит банку огромные деньги, несравнимые с теми, что банк получает при предоставлении обычной ипотеки. Между тем, банки пока не спешат активно распространять информацию об этом предложении, и развитие коммерческой ипотеки в нашей стране по-прежнему остается на зачаточном уровне. С чем это связано?

Во-первых, речь идет о больших суммах, а соответственно, и о больших рисках. К клиентам предъявляются очень жесткие требования, которым соответствует не каждый. Подобное предложение банк может сделать только человеку с действительно надежным бизнесом.

Другая проблема связана с оценкой самой недвижимости. Казалось бы, даже в случае, если клиент «прогорит» в своем деле, заложенное помещение переходит в собственность банка-кредитора, что компенсирует ему неудачу. Но на практике банки часто не рискуют связываться с недвижимостью, которая многократно передавалась из рук в руки, и первоначального владельца которой определить затруднительно. Банкам гораздо привычнее и понятнее работать с квартирами в новостройках, реализуемых через 214ФЗ, минимизируя риски.

Существующее законодательство требует поправок и четких параметров, связанных с коммерческой ипотекой. Некоторые условия прописаны не до конца и вызывают множество вопросов. Это необходимо для дальнейшей популяризации программы и четкого понимания механизма ее действия.

Если верить прогнозам специалистов, после того, как сформируются четкие правила и законы относительно коммерческой ипотеки, спрос на нее значительно повысится. Конечно, данное предложение заинтересует лишь определенную аудиторию, поскольку речь идет о больших деньгах и специфических условиях. Но для бизнесменов данный вид ипотеки представляет немалую выгоду. В связи с этим можно надеяться, что возможность получения кредита на выгодных условиях станет для предпринимателей стимулом вести честный и прозрачный бизнес. В этом случае получение ипотеки станет легкодоступным, а возможностей для развития бизнеса – больше.

Источник