Идея бизнеса свое агентство

Как открыть агентство недвижимости

Недвижимость — популярный вид капиталовложения.

Несмотря на пережитый российским обществом кризис, рынок недвижимости в городах миллионниках достаточно активный. Это побуждает многих деловых людей открыть свое агентство недвижимости для извлечения прибыли. Риэлторство — это экономическо-хозяйственная деятельность организации по предоставлению посреднических услуг в сфере продажи и аренды недвижимости населению и юридическим лицам.

С первого взгляда кажется, что этот бизнес достаточно прост. А так ли это на самом деле, попробуем разобраться.

Почему привлекает бизнес на недвижимости?

Во-первых, для старта бизнеса нужны минимальные финансовые вложения, нужен только телефон для ведения переговоров по продаже недвижимости и после отмены лицензирования риэлторского бизнеса не нужно даже особых знаний и образования, чтобы им заниматься, интернет будет вам в помощь. Во-вторых, на начальном этапе можно работать и одному, минимальные доходы от первоначальных сделок могут составлять от пятнадцати до тридцати тысяч рублей.

Основной заработок агентств недвижимости складывается из посреднической деятельности. Агент по работе с недвижимостью сводит между собой покупателя и продавца недвижимости и получает за это вознаграждение. Поэтапно работа агента выглядит так: звонок-заключение агентского договора — просмотр объектов – сделка — вознаграждение. Но, как и любой другой вид экономической деятельности, посреднические услуги на рынке недвижимости, имеют свои правовые аспекты организации бизнеса.

Открывают агентства недвижимости в основном бывшие риэлторы, отработавшие “на дядю” и решившие выйти на вольные хлеба, при этом наработав свою базу для ведения бизнеса. Поэтому, совет – если вы не работали риэлтором и решили открыть этот бизнес, то устройтесь на несколько месяцев в существующее крупное агентство.

Услуги, оказываемые агентством недвижимости – разнообразны. Основные виды деятельности агентств недвижимости:

купля-продажа жилых, коммерческих объектов недвижимости;

аренда жилых и коммерческих объектов недвижимости;

купля-продажа земельных участков;

продажа производственных зданий (заводы, фабрики и т.д.);

изменение статуса объектов недвижимости (перевод из жилого в нежилое и наоборот);

получение разрешения на строительство и ввод объектов в эксплуатацию;

оформление права собственности на недвижимость;

узаконение реконструкций и перепланировок.

Агентства могут выполнять все эти услуги, а могут выбрать себе более узкое направление, например рынок аренды жилья и коммерческой недвижимости.

Существует ряд важных моментов, которые необходимо изучить перед тем как открыть агентство недвижимости

Уровень цен в регионе. Цены на жилье в различных субъектах РФ отличаются друг от друга. Кроме того, в каждом городе своя ценовая политика на первичное и вторичное жилье. Под первичным жильем имеются в виду объекты недвижимости от застройщиков жилья в стадии строительства или черновой отделки, под вторичным — жилая недвижимость от собственников.

Процент возводимого первичного жилья. В зависимости от того, насколько развито в городе строительство многоквартирных домов, будет зависеть спрос на тот или иной вид жилья. В случае малого количества первичного жилья, основным предметом спроса будут объекты от собственников.

Необходимо изучить процесс формирования вознаграждения агента по недвижимости. В каждом регионе своя специфика. В больших городах, риэлторское агентство заключает договор на оказания услуг с клиентом, как продающим, так и подбирающим жилье. Стоимость оформления пакета документов оплачивается отдельно кем-либо из участников сделки по договоренности. Так, вознаграждение агентства недвижимости складывается от 1 до 7 % от стоимости приобретенного или проданного жилья, которое оплачивает клиент и стоимости оформления документов от 10000 рублей до 20000 рублей.

Пошаговая инструкция по открытию агентства недвижимости с нуля и открытие фирмы

Для открытия агентства недвижимости необходимо провести ряд обязательных действий:

Регистрация юридического лица ООО или ИП. Если вы решили в одиночку создавать свой бизнес, то подойдет ИП, а если у вас есть компаньон, то уже без вариантов ООО.

Подготовка пакета документов. Стоимость организационных расходов, с учетом открытия счета в банке составит для ИП 3 000 рублей, для ООО – 10 000 рублей.

Аренда или выкуп помещения. Для первоначального запуска бизнеса однозначно аренда, а потом можно озаботиться и покупкой офисного помещения с отдельным входом на первом этаже.

Набор сотрудников. Этот пункт на ваше усмотрение и полностью зависит от первоначальных возможностей.

Организация труда и бизнес-процессов.

Если вы решите открыть агентство недвижимости по франшизе, то большинство этих пунктов вам поможет решить фрайчанзи.

Подбор офисного помещения

Для ведения бизнеса желательно выбрать офис в центральной части города (если агентство будет заниматься арендой и продажей недвижимости по всему городу) или в районе, где непосредственно будет осуществляться деятельность. Самое оптимальное решение — офис на первом этаже с отдельным входом на красной линии. Второй вариант — офис в большом бизнес-центре. Офис может состоять из нескольких отдельных помещений. Первое помещение это комната ожидания клиентов и ресепшн, второе — место, где располагаются агенты по недвижимости. Отдельно должен быть организован кабинет руководителя, который возможно совмещать с местом для оформления документов, если юрист приходящий. Если юрист работает в штате на постоянной основе, нужно предусмотреть еще один кабинет, где он будет работать и оформлять сделки.

Подбор персонала

Для успешной деятельности агентства недвижимости необходимо набрать следующий коллектив : наемный или из числа учредителей. В штат будут входить — руководитель агентства, секретарь или помощник руководителя, агенты по недвижимости (риэлторы), юрист. В качестве дополнительного штата, по мере необходимости вводят рабочую единицу заместителя руководителя, водителя, специалиста по обслуживанию сайта и рекламных компаний.

Обязанности сотрудников

В обязанности руководителя входит контроль и организация работы всего агентства недвижимости.

В обязанности секретаря или помощника входит прием входящих звонков и корреспонденции, формирование заявок на приобретение и аренду недвижимости, учет объектов недвижимости, иногда вопросы рекламы и исполнение задач по хозяйственной части организации. На первых порах эти задачи выполняет руководитель и можно обойтись без помощника.

Задачи агента по недвижимости ясны, осуществление риэлторской деятельности в сфере аренды или продажи объектов недвижимости. Для эффективности работы риэлторов, формируют группы агентов по территориальности (определяют за определенным районом) и специфике недвижимости (жилая, коммерческая, дома, земельные участки, новостройки).

В компетенции юриста оформление сделок и всей сопутствующей документации. Он занимается заключением договоров на оказание услуг, составляет проекты договоров купли-продажи, дарения, мены, найма и т.д. Осуществляет консультацию риэлторов и клиентов, осуществляет сбор пакета документов для сделки и представительство во всех необходимых по роду деятельности учреждениях. На первоначальном этапе также можно не брать в штат юриста и воспользоваться услугами юридической компании на аутсорсинге.

Бухгалтерский учет в компании можно отдать на аутсорсинг или принять в штат бухгалтера.

Расходы агентства недвижимости

Задумываясь о том, как открыть агентство недвижимости с нуля, первое, что стоит учесть это бюджет. Основные затраты, при открытии агентства недвижимости:

аренда помещения будет стоить порядка 35-70 тысяч ежемесячно;

расходы на рекламу в агентстве недвижимости это практически ежедневная статья. Реклама объектов недвижимости в большинстве случаев платная. На нее в месяц у небольших агентств уходит около 50 000 рублей, у больших около 150 000 рублей в среднем. Желательно предусмотреть при открытии агентства недвижимости наличие оборотных средств на первые 3 месяца работы;

ледующий момент — это закупка мебели и оборудования. Если планируется частично удаленная работа агентов по недвижимости, количество рабочих мест формируется ровно в половину от числа работников. В связи с разъездным образом деятельности, некоторые агенты не находятся в офисе ежедневно. Также формируется рабочее место секретаря, юриста и руководителя. Для агентства, где планируется штат порядка 10 агентов, такие расходы в общей сложности составят порядка от 50 000-100 000 рублей;

расходы по регистрации организации, создание сайта и т.д. составят около 50 000 рублей;

к категории первоначальных затрат нужно отнести и заработную плату постоянных работников. На первоначальном этапе этот пункт может быть равен нулю;

услуги аутсорсинга. Стоимость бухгалтерских услуг составит от 3 000 рублей в месяц, стоимость юридических услуг от 10 000 рублей в месяц.;

транспортные услуги, услуги мобильной связи, услуги банка, обслуживающего вашу компанию могут составить от 15 000 рублей в месяц.

На открытие агентства недвижимости вам понадобится от 100 000 до 300 000 рублей.

Немного о заработке агента

Агенты по недвижимости работают по сдельной системе оплаты труда. Проценты устанавливает руководитель предприятия в зависимости от опыта и количества сделок. Существующая практика от 20 до 70 процентов от суммы вознаграждения по сделке. Но, как правило, удобный вариант, устраивающий обе стороны — 50 %. В среднем, агентства, где работает порядка 10 — 20 агентов считаются небольшими. В больших городах количество агентов на один офис, не считая филиалов, может приходиться до 100 человек. Можно рассмотреть вопрос открытия агентства недвижимости с рабочим штатом из одного человека. Руководитель, менеджер, агент и юрист выступают в одном лице. Для такого агентства понадобится 1 рабочее место и офис от 10 квадратных метров. Однако, прибыль такого агентства будет минимальна.

Прибыль и рентабельность агентства недвижимости

Какую же прибыль зарабатывает агентство недвижимости? Этого не может знать и предугадать никто. Многое зависит от базы объектов, от умения руководителя бизнеса и сотрудников вести переговоры с клиентами. Можно сказать одно, что если агентства недвижимости существуют, значит прибыль у них есть и первоначально вложенные средства окупаются быстро.

Агентство недвижимости как и любой другой бизнес может быть прибыльным или убыточным. Получение прибыли в конечном итоге не зависит от направления бизнеса, а зависит от умения руководителя заключить сделку и заработать эту прибыль.

Дополнительные моменты бизнеса

Услуги риэлторов в основном требуются для собственников недвижимости. Очень редко агентские договоры заключают при поиске нужных объектов, как для покупки, так и для аренды. В основном, плательщиком вознаграждения риэлтору выступает собственник недвижимости. Поэтому, для того чтобы оказать собственнику недвижимости услугу по поиску покупателя или арендатора, руководитель агентства недвижимости должен заключить с этим собственником договор. Без заключения договора советуем не работать, так как в этом бизнесе тебе могут “забыть” выплатить вознаграждение. Нет договора – нет денег.

Сейчас на улице кризис, поэтому иногда собственник говорит, что отдал объект недвижимости на продажу нескольким агентствам, а договор заключит с тем предприятием, который приведет покупателя. Значит надо двигаться быстрее, как говорится “кто рано встает, тому Бог дает”. Но между тем, следует стремиться к заключению эксклюзивного договора на продажу недвижимости. Это означает, что собственник не имеет право проводить самостоятельные рекламные кампании и сотрудничество с другими агентствами по своему объекту и продать или сдать в аренду эту недвижимость сможет только ваше агентство. Поэтому, чем больше в агентстве таких договоров, тем более финансово устойчива его позиция.

Немаловажный вопрос — обучение риэлторов и повышение квалификации. Кредитные учреждения, банки и российская, либо региональная гильдия риэлторов часто проводит семинары по теме увеличения продаж в сфере недвижимости. Целесообразно посещать такие мероприятия.

Дерзайте, и у вас все получится, мы в вас верим.

Источник

Бизнес-план агентства недвижимости

• 1 Риэлторски бизнес — особенности
• 2 В чем преимущества и недостатки работы риэлторов
• 3 Как открыть агентство недвижимости: пошаговый план
• 4 Оформление документов для риелторского бизнеса
• 5 Выбор места риелторской конторы и обустройство помещения
• 6 Найм персонала. Структура агентства недвижимости
• 7 Маркетинг и реклама агентства
• 8 Создание клиентской базы для агентства
• 9 Сколько нужно вложить денег на старте
• 10 Заработок на агентстве недвижимости
• 11 Риски риэлторского бизнеса

Риелторский бизнес – это популярная ниша для открытия нового дела в России. По официальным данным, с 2017 года в стране было создано 22 тысячи новых организаций, занимающихся операциями с недвижимостью. НО за тот же период закрылось 28 тысяч риелторских компаний. Статистика говорит, что половина открывающихся риелторских агентств прекращает деятельность на первом году работы.

При относительной лёгкости открытия нового дела в этой сфере, бывает непросто закрепиться на рынке. Новым предпринимателям не хватает специальных знаний, опыта и умения просчитывать риски. В этом может помочь грамотный бизнес-план агентства недвижимости.

Риэлторски бизнес — особенности

Риелтор (риелторское агентство, агентство по недвижимости) – это связующее звено между продавцом и покупателем недвижимого имущества. Это организация или специалист, оказывающие услуги по купле, продаже, аренде жилой или нежилой недвижимости. Услуги риелтора будут востребованы, пока на рынке недвижимости есть покупатель, желающий купить дом или квартиру, и продавец, желающий их продать.

На конец 2020 г. деятельность субъектов рынка недвижимости – риелторских организаций — никак не регулируется в России на законодательном уровне. Чтобы открыть агентство недвижимости, не нужно иметь лицензию. Достаточно открыть ИП или учредить ООО.

Из-за неопределенности статуса риелтора и риелторских услуг у клиентов часто возникает непонимание, где заканчивается работа специалиста по недвижимости и начинается работа юриста по оформлению прав собственности. Отсутствие чёткого разграничения их обязанностей часто ведёт к дополнительным расходам по юридическому сопровождению сделки, которые ложатся на плечи клиента.

Следующее негативное следствие отсутствия нормативно-правовой базы в сфере оборота недвижимости – в России нет страхования профессиональной деятельности риелторов. Речь идёт о защите потребителей от ошибок риелторских контор. В случае возникновения конфликтных ситуаций после юридического оформления сделки клиент остаётся один на один с проблемой. Для клиента это может закончиться потерей как денег, так и недвижимости.

Благодаря отсутствию регулирования риелторской деятельности возникают все новые мошеннические и полукриминальные схемы работы с недвижимостью, которыми активно пользуются недобросовестные риелторы. Без ответственности на законодательном уровне для различного рода «серых» агентств недвижимости невозможно соблюдение профессиональной этики риелтора.

Обычно клиент выбирает агентство недвижимости, опираясь на отзывы предыдущих клиентов и опыт работы организации в сфере оказания риелторских услуг. Поэтому новой организации, ещё не зарекомендовавшей себя на рынке, важно наработать лояльную клиентскую базу. Также крайне важна реклама. Без активного маркетингового продвижения новому бизнесу будет сложно закрепиться на рынке.

Читайте также о принципах хоумстейджинга: как продать квартиру быстро и дорого.

В чем преимущества и недостатки работы риэлторов

К плюсам риелторского бизнеса можно отнести:

1. Наличие относительно небольшого стартового капитала;
2. Нет необходимости получения лицензии для ведения риелторской деятельности;
3. Потенциально высокодоходный бизнес;
4. Отсутствие сезонности в продажах;
5. Для риелтора – возможность получать высокую заработную плату, имея свободный график.

Минусы этого вида бизнеса:

1. Нестабильность дохода, так как получаемая комиссия напрямую зависит от количества сделок;
2. Высокий уровень ответственности за совершённые сделки;
3. Развитая конкуренция на рынке риелторских услуг и длительный период «раскрутки» бизнеса;
4. Для риелтора важно умение находить контакт с любыми, самыми сложными клиентами и быть готовым работать при ненормированном графике.

Как открыть агентство недвижимости: пошаговый план

Прежде чем открыть агентство недвижимости, нужно составить пошаговый план.

• Разработка бизнес-плана организации. Бизнес-план включает в себя описание структуры агентства недвижимости, финансовый план (источники финансирования и период окупаемости нового бизнеса), анализ рыночной ситуации и маркетинговый план (анализ конкурентов и их ценовой политики, выбор рекламной стратегии организации);
• Регистрация нового юридического лица в налоговых органах, в форме ООО или ИП;
• Выбор наименования компании и её логотипа;
• Открытие расчётного счёта и заказ печати;
• Определение источников финансирования нового бизнеса, согласно составленному бизнес-плану. Получение кредита в коммерческом банке, если это требуется;
• Поиск офисного помещения, заключение договора покупки или аренды;
• Ремонт офиса (при необходимости), покупка необходимой мебели и офисной техники;
• Подбор персонала;
• Реклама;
• Поиск и расширение клиентской базы.

Читайте также обзор 21 идеи заработка на недвижимости.

Оформление документов для риелторского бизнеса

Ведение риелторского бизнеса требует государственной регистрации предпринимателя в установленном порядке. Регистрация новых юридических лиц регулируется Гражданским Кодексом РФ и Федеральным Законом «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». Самые популярные организационно-правовые виды деятельности малого бизнеса в России – Общество с ограниченной ответственностью (ООО) и Индивидуал ьный предприниматель без образования юридического лица (ИП).

Регистрация ООО и ИП происходит в Федеральной Налоговой Службе (ФНС) по месту жительства заявителя. Для регистрации ООО необходим юридический адрес, в качестве которого выступает либо адрес места жительства учредителя организации, либо адрес арендованного офиса. Регистрацию в ФНС можно произвести онлайн, в Многофункциональном центре (МФЦ) или при личном посещении налоговой службы.

Какой ОКВЭД указать при регистрации деятельности

При регистрации нового бизнеса необходимо указать код деятельности в соответствии с выбранной сферой деятельности. Код деятельности выбирается согласно справочнику ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2) . Нужно указать строго те виды деятельности, которыми агентство будет заниматься. Агентства недвижимости используют три основные категории:

• Коды 68.31.1 — посреднические услуги при купле-продаже недвижимости;
• Коды группы 68.31.2 — посреднические услуги при аренде жилых и коммерческих помещений;
• Коды 68.31.3 — консультационные услуги при купле-продаже недвижимости;
• Коды 68.31.4 —консультационные услуги при аренде недвижимого имущества.

Выбор места риелторской конторы и обустройство помещения

Полноценная работа риелторской конторы невозможна без отдельного офиса. В офисе заключают договора с клиентами, ведут документооборот, проводят планёрки. Вместе с тем, значительная часть риэлторской работы приходит в «в полях», на выездах и показах недвижимости.

Офисы 90% агентств по недвижимости в России располагаются в торгово-офисных центрах или на первых этажах жилых домов. Главное в выборе офиса – это транспортная доступность и возможность быстрого поиска офиса клиентом. Аренда небольшого офиса в 15-20 кв. м. в Москве обойдётся в сумму от 20.000 рублей в месяц. В других городах России аренда будет стоить дешевле.

В торговых и офисных центрах офис можно арендовать с готовым ремонтом, что позволит сэкономить часть средств на строительно-отделочных работах. Само помещение необходимо разделить на рабочие зоны: приемную, зону для общения с клиентом и кабинет руководителя.

Офис риэлтерского агентства необходимо оборудовать компьютерами (их количество зависит от числа сотрудников), мебелью (столы, стулья, шкафы), принтером, ксероксом, сейфом и телефонами.

Найм персонала. Структура агентства недвижимости

Подбор персонала – ключевой этап успешной деятельности агентства недвижимости, именно от их работы зависит прибыль организации. На первом этапе лучше ограничиться приёмом 3-5 риелторов. Деятельность большого количества сотрудников намного сложнее контролировать и координировать. Но структура агентства недвижимости включает и другой персонал. Вам потребуется офис-менеджер, уборщица на неполный рабочий день и бухгалтер по совместительству.

В новое риелторское агентство бывает сложно привлечь на работу профессиональных риелторов с большим опытом работы. Владельцу бизнеса придётся работать с новичками в этом бизнесе или со специалистами, имеющие незначительный опыт в сфере недвижимости. В нашей стране отсутствует профессиональное риэлтерское образование, поэтому при подборе сотрудников важно обращать внимание на два фактора: опыт работы риелтором и личные качества претендента (обаяние, коммуникабельность, обучаемость, мобильность, стрессоустойчивость).

В большинстве случаев риелтор работает за процент от заключённых сделок (сдельно) или имея небольшую окладную часть в зарплате. На первом этапе работы это позволяет уменьшить до минимума фонд оплаты труда в организации.

Маркетинг и реклама агентства

Конкуренция на рынке недвижимости очень высока, поэтому особое внимание нужно уделять маркетингу и рекламе. Реклама при запуске нового риелторского бизнеса – одна из основных статей затрат в бюджете организации. Не имея достаточного опыта и хорошей репутации сложно привлечь клиентов к новой компании на рынке.

Для привлечения внимания потенциальных клиентов используются различные маркетинговые инструменты и виды рекламы:

• Создание собственного сайта;
• Контекстная и таргетированная реклама в интернете;
• Размещение информации в профильных печатных изданиях;
• Размещение рекламы на специализированных интернет-площадках (Домофонд, Циан, Авито и т.д.);
• Реклама в средствах массовой информации (СМИ) – радио и телевидении;
• Налаживание партнёрских отношений с банками для оформления ипотеки.

Создание клиентской базы для агентства

Работа агентства недвижимости без собственной клиентской базы обречена на провал. Зачастую база клиентов в той или иной форме уже имеется у одного или нескольких риелторов с опытом работы. Также возможна ситуация, когда обширная база клиентов есть у риелтора, ушедшего из агентства и решившего открыть свой бизнес в этой сфере.

Нужно расширять клиентскую базу, используя для этого все возможные варианты:

• Обращения ко всем знакомым с просьбой рекомендовать ваше агентство;
• Раздача визиток;
• Взаимодействие с застройщиками;
• Обмен базами данных с организациями, работающими в сфере услуг;
• Сотрудничество и обмен информацией с другими агентствами недвижимости.

Сколько нужно вложить денег на старте

Затраты на открытие агентства недвижимости варьируются в широких пределах в зависимости от региона и города России. В Москве и крупных городах миллионниках указанные ниже затраты на открытие бизнеса могут быть значительно выше. Мы приводим средние цифры по стране.

Кадровый план

Должность	Число сотрудников	Вид оплаты труда	Оплата за 1 чел	Фонд оплаты
Риэлтор	3	Сдельно	40% от сделки	нет
Юрист	1	Сдельно
Офис-менеджер	1	Оклад	25 000	25 000
Уборщица	1	Оклад	10 000	110 000
Бухгалтер	1	Оклад	20 000	220 000
Итого	7	55 000	55 000

Организационный план

Регистрация организации	5 000 руб.
Арендная плата за месяц	10 000 руб.
Мебель для офиса	30 000 руб.
Компьютеры и другая офисная техника	120 000 руб.
Установка ПО, подключение интернета	20 000 руб.
Реклама	50 000 руб.
Создание сайта	30 000 руб.
Канцтовары и хозтовары	5 000 руб.
Транспортные расходы	10 000 руб.
Итого	278 000 руб.

Итого: общие расходы на открытие агентства недвижимости составят 335 000 рублей. Это приблизительный расчет.

Заработок на агентстве недвижимости

Стоимость риелторских услуг составляет в среднем от 2 до 5 % от суммы сделки. В случае совершения хотя бы 2 успешных сделок в месяц каждым риелтором на сумму 3 000 000 рублей каждая доход агентства недвижимости составит не менее 360 000 рублей в месяц. При увеличении комиссии до 5 % от каждой совершённой сделки, четырёх совершённых сделок в месяц (на каждого риелтора), и сумме каждой сделки в 5 000 000 рублей доход агентства составит уже 3 000 000 рублей в месяц.

Риски риэлторского бизнеса

На первый взгляд, открытие агентства недвижимости кажется весьма прибыльным и мало затратным делом, но это не совсем так. Низкий порог входа в этот бизнес привел к созданию большого количества риелторских агентств и крайне высокой конкуренции на рынке. Согласно опросам, клиенты стараются обращаться к услугам крупных агентств недвижимости, чьё имя давно на слуху и репутации которых клиенты могут доверять. Завоевать доверие новому риелторскому агентству в таких условиях крайне сложно.

Читайте также обзор бизнес идеи заработка на модных таунхаусах.

Источник