Идеи для бизнеса есть квартира

Бизнес на дому: чем можно и чем нельзя заниматься в квартирах

В последнее время растет популярность бизнесов на дому. Каждый хоть раз в жизни стригся у мастера дома или покупал десерты из домашней кондитерской. Преимущества такого предпринимательства — экономия ресурсов, поскольку не надо тратить время на дорогу до салона и деньги на аренду помещения. Для потребителя подобные услуги тоже обычно дешевле.

Но бизнес на дому можно организовать далеко не всегда. В одних случаях потребуются специальные разрешения, в других — придется переводить квартиру в нежилое помещение, покупать оборудование и делать отдельный вход. Вместе с юристами рассказываем, что можно делать в квартире, а что нельзя.

Что можно делать в квартире

В квартире можно организовать небольшой бизнес — например, готовить десерты на заказ, шить одежду или собирать букеты. На дому разрешено оказывать услуги в сфере красоты (маникюр, парикмахерские услуги и другие). Для этого не потребуется переводить квартиру в нежилое помещение, рассказала юрист адвокатского бюро Asterisk Софья Волкова.

Квартиру можно использовать для профессиональной, научной и творческой деятельности. Организовать домашний офис могут программисты, дизайнеры или юристы — в законе нет ограничений. Например, адвокат может разместить свой кабинет в жилом помещении, которое принадлежит ему или членам его семьи, добавила член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова.

«Жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма, также могут использоваться для адвокатского кабинета, но с согласия наймодателя», — уточнила она.

Домашний бизнес не должен нарушать права и интересы других собственников и соседей — например, из-за постоянной загруженности лифта или шума в подъезде. Также должны соблюдаться противопожарные и санитарно-эпидемиологические правила. «В особенности это касается работающих со специальным оборудованием и инструментами. Например, понадобится организовать пространство для дезинфекции инструментов тем, кто делает маникюр на дому», — объяснили Софья Волкова.

Зарегистрироваться в качестве ИП или самозанятого

Тем, кто хочет начать вести бизнес в квартире, нельзя забывать, что эта деятельность является предпринимательской и требует регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или самозанятого. Платить налоги и делать отчисления в пенсионный фонд обязательно, напомнила Софья Волкова.

Заниматься бизнесом без регистрации, даже в своей квартире, незаконно и чревато санкциями. Административный штраф за это составляет от 500 до 2 тыс. руб. «Если налоговая докажет, что человек является предпринимателем и скрывает доход, то к административному штрафу добавится предписание на выплату до 40% незадекларированного дохода и штраф в размере 10 тыс. руб. Если незаконный доход превысит 2,25 млн руб., это может привести к уголовной ответственности», — предупредила она.

Бизнес с переводом квартиры в нежилое помещение

Не всеми видами предпринимательской деятельности получится заниматься в квартире. Если косметологические услуги мастер может оказывать на дому, то открыть салон красоты или массажный кабинет в квартире уже не получится. Для этого потребуется перевести помещение в нежилое и получить лицензию, уточнила частнопрактикующий юрист Наталья Тарасова.

То же самое касается полноценных кондитерской и ателье, кафе, частного детсада или кухни по приготовлению еды на заказ. Для этого также необходимо перевести квартиру в нежилое помещение с отдельным входом и собственной системой вентиляции.

Аналогично обстоит дело с хостелами и гостиницами, которые ранее были расположены в квартирах. С 2019 года закон запрещает заниматься гостиничным бизнесом в жилых помещениях. «Сделать из квартиры гостиницу получится, только если она находится на первом этаже или на втором при наличии под ней нежилого помещения. Все гостиницы обязаны пройти проверку и получить от Ростуризма документ о соответствии требованиям», — отметила Софья Волкова.

За несоблюдение этого требования грозит административная ответственность за использование жилого помещения не по назначению. Для граждан штраф составляет до 1,5 тыс. руб. «Необходимо серьезно отнестись к соблюдению противопожарных, санитарных и градостроительных норм, не забывая об интересах жильцов и их безопасности. Иначе жильцы могут пожаловаться в Роспотребнадзор», — добавила эксперт.

Перевод жилого помещения в нежилое

Перевод жилого помещения в нежилое возможен не всегда. Он допускается, только если квартира расположена на первом этаже либо непосредственно над нежилыми помещениями. Также нежилое помещение должно иметь отдельный вход и соответствовать пожарным и санитарным нормам.

Кроме того, для перевода квартиры в нежилое помещение потребуется получить согласие собственников примыкающих помещений и заручиться большинством голосов на собрании собственников жилых и нежилых помещений, расположенных в доме.

Что под запретом

Сложнее всего тому, кто хочет начать в квартире свое производство — делать этого нельзя. В жилых помещениях запрещено открывать крупное производство и устанавливать оборудование, которое будет мешать соседям и превышать допустимый уровень шума и вибрации, отметила Софья Волкова.

«Если говорить о категорических запретах, то это еще заведения, работающие после 23:00, склады, учреждения ритуальных услуг, рыбные магазины, прачечные, химчистки, бани и сауны. Не могут продаваться в жилых домах и взрывоопасные материалы, автозапчасти и шины», — добавила Наталья Тарасова.

Также в жилых помещениях запрещается размещение приютов для животных. Хотя закон не устанавливает ограничение по количеству домашних животных, которых можно содержать в квартире, к приютам для животных установлены специальные требования. Они должны быть размещены в специально предназначенных для этого зданиях, строениях и сооружениях.

Резюме

Если вы хотите использовать свою квартиру для ведения небольшого бизнеса, следует соблюдать несколько правил:

• во-первых, зарегистрироваться в качестве ИП или самозанятого и в случае необходимости получить лицензию;
• во-вторых, убедиться, что вести бизнес можно в квартире без специальных требований (перевода жилого помещения в нежилое, установки системы вентиляции и специального оборудования). Подготовьте квартиру к работе и, если необходимо, установите звукоизоляцию;
• в-третьих, тщательно изучите санитарные требования, соблюдение которых необходимо для ведения вашего бизнеса. Особенно если речь идет о работе со специальными инструментами или ингредиентами;
• в-четвертых, если нужно и возможно, переведите квартиру в нежилое помещение, чтобы в будущем избежать штрафов и проблем с соседями.

Источник

Как зарабатывать на квартирах: что такое доходная недвижимость + 10 стратегий заработка

Автор: Natali Killer · Опубликовано Декабрь 21, 2019 · Обновлено Июнь 8, 2020

Инвестиции в современном мире скорее не возможность, а необходимость. Учитывая текущий уровень заработной платы, социального обеспечения, показателей инфляции, гражданам важно обеспечить себя стабильным пассивным доходам. Самые популярные варианты – вложения в акции или в недвижимость. Однако второй из них представляется более стабильным и менее рисковым источником пассивного дохода.

Краткое содержание статьи

Что такое доходная недвижимость?

Доходная недвижимость — это тот объект, который способен генерировать денежный поток и приносить своему владельцу или субарендатору прибыль.

Создавать пассивный доход способны следующие объекты:

• жилое помещение (квартира, комната), сдаваемое в аренду по часам, посуточно или на более длительный срок;
• частные гостиницы, доходные дома, хостелы;
• складские и производственные помещения;
• офисы;
• торговые площади и прочее.

Есть два кардинально разных подхода к покупке жилого помещения. Первый из них предполагает непосредственное пользование. Второй – инвестиционную схему, позволяющую зарабатывать на квартирах.

Приобретение личного жилья – ответственный шаг. Если изначально включить в план создания семейного гнезда второй пункт, купить жилплощадь станет доступно без каких-либо переплат по ипотеке. Грамотное вложение финансов в недвижимое имущество гарантирует накопление средств на собственную квартиру в течение двух лет. При этом сохраняется ежемесячный пассивный доход в размере от 20 тыс. рублей.

Доходная недвижимость считается наиболее безрисковым вариантом вложений денег, что обусловлено ежемесячным стабильным доходом. Недостатки инвестиций в помещения – высокий порог входа, отсутствует вероятность стремительного роста в 5-7 раз.

10 стратегий заработка на квартирах

Количество способов не ограничивается вариантом «Как заработать на аренде?». Есть десяток альтернатив, которые предусматривают различные пути заработка на недвижимом имуществе, исходя из:

• стартового капитала;
• уровня желаемой доходности и допустимого риска;
• располагаемого свободного времени инвестора;
• типа помещения.

Сдача в аренду квартир

Классический ответ на вопрос о том, как зарабатывать на недвижимости, – сдать в пользование на длительный срок. Плюс варианта – не требует усилий. От собственника требуется выбрать жильца и ежемесячно получать плату. Минус – низкая доходность (3-5% годовых). Доходность объекта зависит от таких факторов, как местоположение, транспортная доступность, класс жилья, окружающая социальная и торговая инфраструктура, качество ремонта, наличие мебели и бытовой техники. Меблированные объекты со всем необходимым стоят на 10-20% дороже.

На заметку! Повысить доходность объекта можно путем разделения недвижимости путем перепланировки и сдачи в аренду по частям. Например из 2-комнатной квартиры — две квартиры студии. Об этом читайте ниже.

Если учесть, что изначально предусматривается покупка помещения, то вариант, как заработать на аренде, может показаться вовсе не привлекательным. В основном подойдет для консервативных инвесторов, которые готовы к длительной окупаемости начальных вложений – более 10 лет. Разместить свой объект с предложением аренды можно на досках объявлений и сайтах cian.ru,

На заметку! Гораздо более перспективной для заработка является коммерческая недвижимость — с доходностью 9-10% годовых. Чтобы сравнить доходность инвестиций, проанализируем прибыль от разных объектов:

• коммерческое помещение (под офисы, банковские отделения, салоны красоты) в центре Москвы доходность свыше 2000 долларов за кв.м. в год.
• офисное помещение в пределах Садового кольца — 800-850 долларов за кв. метр в год;
• квартира эконом-вариант в центральных районах Москвы — 300-350 долларов за кв.м. в год.

Именно поэтому целесообразнее покупать квартиры на первых этажах зданий и переоформлять их в нежилой фонд.

Аренда квартир посуточно

Более выгодный вариант, как зарабатывать на недвижимости, – посуточное размещение на съемной квартире. Средний заработок на длительной аренде недвижимости в Москве – 40 тыс. рублей в месяц. В сутки – 2,5 тыс. рублей. Если сопоставить значения, заработок по второй схеме будет преобладать в 2-3 раза. Наибольшим спросом объекты на сутки пользуются у туристов, студентов, командированных лиц.

При решении задачи, как начать зарабатывать на посуточной аренде комнат, необходимо обратить внимание на следующие аспекты:

• Контингент жильцов. Лучше выбирать командировочных людей или путешественников, находящихся в городе проездом. Больше вероятность, что комнаты сохранят свой начальный облик.
• «Страховка». Рекомендуется брать залог в размере стоимости проживания и копию паспорта на случаи порчи имущества.
• Наличие ежедневно свободного времени. Аренда на сутки предполагает необходимость показа помещения практически каждый день. При этом требуется регулярная уборка.

Значительно облегчат поиск арендаторов такие сервисы, как Airbnb.ru, Booking.com, sutochno.ru.

Субаренда

Преимущество заработка на субаренде – минимальные вложения на первом этапе. В Москве будет достаточно 100 тыс. рублей для аренды и обустройства жилплощади. В регионах стартовая сумма может быть в пределах 50 тыс. рублей.

Пошаговая инструкция, как заработать на субаренде, выглядит следующим образом:

1. Выбор периода. Субаренда может носить сезонный характер – летом приезжающих обычно больше.
2. Поиск жилья. При выборе арендуемой площади учитываются такие параметры, как расположение и наличие конкурентов в близлежащей местности, стоимость, отделка.
3. Подписание договора. При передаче на длительную аренду недвижимости собственники должны прописать в договоре возможность субаренды. В противном случае деятельность считается нелегальной.
4. Размещение объявлений и посуточная сдача жилья. Хороший показатель – 2-3 звонка ежедневно, в противном случае рекомендуется рассмотреть другое жилище.

Доход по субаренде складывается из разницы помесячной и посуточной стоимости аренды.

Переоформление квартиры в коммерческую недвижимость

Доходность от сдачи помещений коммерческого назначения в сравнении с жилыми превышает в полтора раза. В первом случае прибыль составит 8-12%, во втором – не более 5%. Однако способ, как зарабатывать на коммерческой недвижимости, предусматривает дополнительные расходы:

• Налоги. В данном случае их не избежать. Можно оформить ИП для уменьшения отчислений до 6% с оборота.
• Выплаты персоналу. Инвестору могут понадобиться бухгалтеры или брокеры для упрощения управления собственностью – дополнительные 50-100% от месячной аренды.
• Переоформление помещения. Процедура потребует от 500 тыс. рублей.

Преимущество варианта – минимум усилий. Нужно только найти подходящее помещение – просторное, с надежной конструкцией и отсутствием повреждений. Отделкой арендаторы займутся сами. Лучше подбирать объекты на первом или цокольном этаже – клиентам нужно, чтобы их магазины, офисы или кафе были видны большему потоку людей.

Организация фотостудии или съемочной площадки

Следующий способ, как зарабатывать на недвижимости, – организовать фотозону. Такой вариант доходной недвижимости не столь популярен, однако, актуальный и прибыльный. В Москве стоимость съемочной площадки на час начинается от 1,5 тыс. рублей. В среднем продолжительность аренды варьируется от 2 до 6 часов. Так, в день может быть назначено порядка 2-3 клиентов, доходность в день может доходить до 10 тыс. рублей и выше.

Для заработка на фото студиях лучше выбирать объекты площадью 150-200 кв. метров, чтобы разместить в одном помещение несколько зон. Затем собственнику необходимо только оформить локации и гримерку, найти клиентов.

Для поиска заказчиков, желающих арендовать квартиры для киносъемок существую специализированные сервисы. К примеру, kinopartner.ru, kinoagentstvo.ru, кино-локейшн.москва и др. Средняя стоимость от 10000 до 50000 рублей за съемочный день.

Создание хостела

С 2019 года в ЖК РФ внесли поправки касательно создания хостелов: для использования может использоваться только коммерческая недвижимость. Поэтому при рассмотрении варианта, как зарабатывать на недвижимости в виде мини-отелей, важно учитывать дополнительные расходы на переоформление жилой площади.

Преимущества хостела в качестве доходной недвижимости:

• Высокая прибыль. Хостел – самый доступный вариант ночевки для гостей города, поэтому спрос на аренду высокий. Даже при наличии 12 коек-мест месячный доход может составлять 300-400 тыс. рублей.
• Стабильность. Благодаря популярности хостелов и грамотной ценовой политике, можно быть уверенным в регулярном потоке посетителей.

К минусам можно отнести начальные расходы на ремонт и оборудование комнат, необходимость оформления ИП и найма помощников (администратора, бухгалтера), возможное недовольство соседей.

Краудинвестинг

В отличие от прочих вариантов краудинвестинг – схема, как зарабатывать на недвижимости бизнес сектора. Коллективные инвестиции позволяют получать прибыль без вложений в собственное имущество при минимальных суммах. Стартовый капитал – от 300 тыс. рублей, годовая доходность – в пределах 15% (зависит от рискованности вложений в определенный объект). Наибольшей популярностью в последние годы пользуется краудинвестинг в гостиницы и апарт-отели.

Среди коммерческих объектов также популярно строительство торговых и офисных центров. Срок окупаемости вложений – 7-8 лет. Доходность порядка 15% годовых. Такие инвестиции предлагает сервис A

Инвестиции в новостройки с нуля с доходом 20-30%

Инвестирование с нуля в квартиры в новостройках – достаточно рисковая схема получения прибыли. Доходность и риск зависят от стадии, на которой находится многоквартирный дом: в виде котлована, в процессе строительства или готовое здание.

Максимальная прибыль доступна в первом случае – порядка 40-50%. Однако существует вероятность недостроя или задержки. Поэтому в сделках с недвижимостью на первичном рынке учитывать следующие критерии:

• надежность застройщика;
• показатели спроса и предложения – рынок недвижимости цикличен и зависит от сезонов;
• основные характеристики строения – тип, класс помещения и расположение;
• ликвидность объекта.

Схема, как заработать на продаже недвижимого имущества, в дальнейшем предусматривает покупку и выставление объекта на продажу спустя 1-2 года. Рассчитывать конечную прибыль стоит также исходя из налогообложения – отчисления в размере 13% предусмотрены для помещения, которое находилось в собственности менее 5 лет.

Разделение квартиры на части

Даже из однокомнатной квартиры можно сформировать две и более жилые площади для сдачи. Для этого необходимо осуществить перепланировку помещения, всю доступную площадь разделить на две полноценные комнаты-студии. Ремонтируя помещение, уделите внимание, чтобы каждое из них было оснащено спальным местом, кухней и небольшой рабочей зоной.

В дальнейшем можно оборудовать в квартирах или домах с большей площадью по 4-6 студии. В отличие от традиционного способа сдачи в аренду помещения, доходность увеличится в два и более раза.

Перепродажа квартиры после проведения ремонта

Вариант, как заработать на перепродаже квартир, сработает только в случае приобретения строящихся помещений. Реализовать готовый объект по более высокой цене, чем у застройщика, возможно, удастся спустя несколько лет. Альтернатива – перепродать жилище в плохом состоянии после проведения ремонта. Главная сложность – найти проблемную квартиру, которая будет ликвидна. Спрос на подобную недвижимость высокий, поэтому поиск может занять много времени.

Оба способа принесут доходность, но невысокую. Обусловлено тем, что недвижимость уже находится на вторичном рынке. Покупателей будет меньше, поскольку сложнее оформить ипотеку. Кроме того до продажи недвижимости необходимо привести жилье в привлекательный вид, что сопутствует дополнительными расходами на ремонт.

Как создать доходную недвижимость, если нет денег?

Независимо от выбираемой схемы, как заработать на перепродаже квартир или сдаче комнате в аренду, на первом этапе всегда встает вопрос: где найти стартовый капитал. Идеально – использовать личные наличные средства. Однако редко удастся инвестировать сразу более 1 млн. рублей для получения дохода. В таких случаях существуют альтернативные пути.

Ипотека

С одной стороны собственность под ипотеку – привлекательный вариант, поскольку позволяет получить жилье без длительных ожиданий, когда удастся накопить достаточно средств. С другой – высокие переплаты банку. В среднем ипотечный кредит выдается под 10-14% на 10 и более лет. Если подсчитать совокупную сумму, то можно прийти к выводу, что одна квартира приобретается по цене двух.

Выбирать возможность приобретения жилья под ипотеку рекомендуется в том случае, когда имеется пассивный доход:

• прибыль от иных инвестиционных активов;
• заработок с Интернет-рекламы;
• сдача приобретенного объекта посуточно или на длительный срок;
• прочее.

Тот или иной способ позволит сократить сроки выплат и сохранить ваш личный заработок.

Субаренда чужих квартир

Субаренда чужой недвижимости – быстрый доход с нуля при минимальных вложениях. Потребуются финансовые средства на начальном этапе для заключения договора аренды на длительный срок (в зависимости от региона – от 10 до 40 тыс. рублей) и оборудования квартиры. В помещении кроме мебели обязательно должно быть постельное белье и набор посуды.

Далее за счет разницы стоимости посуточной и длительной аренды используем чужую собственность в качестве доходной недвижимости. Сложности способа – договорится с собственниками о субаренде. Необходимо грамотно обосновать, что каждый из вас заинтересован в сохранении начального облика жилплощади.

В дальнейшем у одного человека в субаренде может находиться десятки объектов. Оборот в таком случае может достигать 1 млн. рублей ежемесячно.

Соинвестирование

Вместо того чтобы самостоятельно приобретать жилую или коммерческую площадь, можно вложить средства в коллективную доходную недвижимость. Принцип соинвестирования заключается в следующем: группа людей (может быть любое количество человек, оптимально – 5-10) приобретают долю определенного имущества и формируют инвестиционный проект.

Продавая или сдавая совместное имущество, доходность от сделки соучастниками делится исходя из располагаемой доли. Больше вложений на первом этапе – больше прибыль в дальнейшем. Однако участники могут согласовать возможность получения прибыли без начальных инвестиций. Для этого документально фиксируются полномочия каждого человека в рамках проектах, за свой вклад в продвижение доходной недвижимости каждый получает определенную сумму.

Между соинвесторами могут быть распределены следующие функции:

• разработка инвестиционного проекта;
• поиск клиентов для сдачи в аренду;
• ремонт/перепланировка помещения;
• финансирование;
• согласование финансовых вопросов, в том числе касающихся налогообложения, ведения бухгалтерии;
• прочее.

Схема «кредитно-грейсовое кольцо»

В качестве первоначального капитала для вложений в доходную недвижимость могут быть также рассмотрены кредитные карты. Преимущество – получение денег здесь и сейчас, низкая вероятность отказа при благоприятной кредитной истории, наличие беспроцентного периода.

Схема кредитно-грейсового кольца опирается на последний из перечисленных пунктов. Благодаря тому, что кредитные карты доступно использовать в определенный период бесплатно, способ заработка формируется следующим образом:

1. Оформляется две и более кредитные карты на первом этапе.
2. Доступные на одной из карт финансы используются для инвестиций в доходную недвижимость.
3. До момента завершения льготного периода со второй карты переводятся средства на первый счет для погашения кредита.

Далее по аналогичному принципу закрывается задолженность по второй и последующей кредитной карте. Для завершения карусели на последнем этапе держателю карты потребуется внести личные средства, которые за период скопились на счете. Важно, чтобы во время реализации подобной схемы клиент не допускал:

• приобретения новых кредитов;
• пропуска обязательных платежей;
• одновременного опустошения нескольких карт;
• превышения кредитного лимита.

При несоблюдении указанных пунктов клиент может приобрести негативную кредитную историю, которая может помешать дальнейшему заработку на карусели, и накопить долги в виде процентов.

Статья подготовлена редакцией сайта. Познакомьтесь с авторами блога

Если вы хотите получать свежие идеи о заработке, инвестидеях, бизнесе, управлении личными финансами в свой почтовый ящик, то подпишитесь на обновления.

Источник