Границах своей зоны деятельности

Что такое зона с особыми условиями использования (ЗУОИТ), и как установить ее границы

В августе 2018 года вступили в силу поправки в Градостроительный кодекс. Теперь границы всех зон с особыми условиями использования территории необходимо к 2022 году внести в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

По задумке законодателя, наличие зон в ЕГРН сможет предупредить ситуации, когда люди размещаю объекты недвижимого имущества или осуществляют иную хозяйственную деятельность там, где нельзя: в охранных зонах газопроводов, зонах охраны объектов культурного наследия и т.п. После внесения всех ЗОУИТ в ЕГРН заинтересованные лица, например, инвесторы, смогут увидеть в одном месте все обременения и ограничения, наложенные на земельный участок.

Роль кадастрового инженера в этом — подготовка текстового и графического описания границ зоны. В описании содержатся координаты ЗОУИТ, которые передаются в ЕГРН органом государственной власти, отвечающий за определение границ ЗОУИТ. С конца 2018 года наши кадастровые инженеры готовят такие документы.

Уже сейчас нужно устанавливать зону с особыми условиями использования при строительстве новых объектов недвижимости, если зона требуется для эксплуатации объекта. Иначе не выдадут разрешение на строительство или разрешение на ввод. Например, для любого производственного объекта или склада требуется установление санитарно-защитной зоны.

Понятие зоны с особыми условиями использования дано в Градостроительном кодексе, который определяет их как охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны и защитные зоны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны, зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория и иные зоны.

То есть ЗОУИТ — это территория, в которой существуют ограничения на хозяйственную деятельность.

Виды зон с особыми условиями использования территории перечислены в ст. 105 Земельного кодекса. Основные из них:

• зоны охраны и защитные зоны объектов культурного наследия;
• охранные зоны инженерных коммуникаций: электроэнергетики, трубопроводов, связи, теплосетей;
• охранные зоны транспорта: автомобильных, железных дорог, метрополитена, приаэродромные территории;
• водоохранные зоны, прибрежные защитные полосы, зоны санитарной охраны;
• охранные зоны особо охраняемых природных территорий (ООПТ);
• санитарно-защитные зоны и т.д.

Общий порядок установления ЗОУИТ такой:

• Правительство принимает положение о зоне каждого вида, где определено, какой орган государственной власти отвечает за установление такой зоны.
• В положении должен быть исчерпывающий перечень документов, необходимый для установления зоны.
• Заинтересованное лицо собирает пакет документов и передает их в уполномоченный на установление зоны орган. В составе комплекта документов должно быть текстовое и графическое описание границ зоны с особыми условиями использования территорий в форме электронного документа — тот документ, который готовим мы.
• Уполномоченный орган выпускает решение об установление зоны. Это решение, вместе с текстовым и графическим описанием границ, он передает в Росреестр (кадастровую палату) для внесения зоны в ЕГРН.

Например, чтобы установить санитарно-защитную зону, нужно:

• Разработать проектную документацию.
• Подготовить текстовое и графическое описание границ зоны.
• Получить экспертное заключение на проект во ФБУЗ “Центр гигиены и эпидемиологии”
• Получить санитарно-эпидемиологическое заключение в территориальном управлении Роспотребнадзора.
• Передать проект, заключения и текстовое и графическое описание в Роспотребнадзор. Роспотребнадзор выносит решение об установлении зоны и передает сведения в Росреестр.
• Зона появляется в ЕГРН.

Основная проблема в установлении ЗОУИТ на сегодня — отсутствие положений о зонах. Все они в стадии разработки. По словам законодателей такие положения должны начать появляться осенью 2019.

Поэтому на сегодняшний момент зоны с особыми условиями использования устанавливаются по регламентам, разработанным до вступления в силу 342-ФЗ от 03.08.2018. При этом на некоторые виды зон регламентов никогда не было.

Из-за этого сейчас сложилась патовая ситуация: устанавливать зону нужно, а кто должен ее установить, не понятно. Иногда решение об установлении принимает администрация, а иногда и она отказывается, ссылаясь на то, что не уполномочена.

По нашему опыту, более-менее отлаженный механизм внесения ЗОУИТ в ЕГРН есть у Роспотребнадзора для санитарно-защитных зон.

Иными словами, есть закон, который нужно исполнять, однако нормативных документов в полном объеме не разработано. В то же самое время преимущество имеет та зона, границы которой установлены раньше. Поэтому мы считаем, что действие лучше, чем бездействие, и нужно стараться выполнить требования закона раньше, чем будет поздно.

Источник

Вы получили уведомление, что Ваш участок попал в зону с особыми условиями использования территорий. Что делать?

В последнее время к экспертам «Владей Легко» регулярно обращаются обеспокоенные собственники земельных участков, получившие из Росреестра уведомление о том, что их участок входит в границы зоны с особыми условиями использования территорий.

Что это такое и чем это грозит землевладельцам и землепользователям, читайте в нашей статье.

1. Что такое зона с особыми условиями использования территорий?

Для начала определимся с самим термином.

Понятие зоны с особыми условиями использования территорий дано в статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) устанавливаются в следующих целях:

• защиты жизни и здоровья граждан;
• безопасной эксплуатации объектов транспорта, связи, энергетики;
• обеспечения сохранности объектов культурного наследия;
• охраны окружающей среды;
• обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В настоящее время в законодательстве закреплен полный список ЗОУИТ, которые могут быть установлены на территории РФ. Он содержит 28 видов таких зон, в том числе:

• зоны охраны объектов культурного наследия;
• охранные зоны объектов электроэнергетики, трубопроводов, линий и сооружений связи, тепловых сетей;
• охранная зона железных дорог;
• придорожные полосы автомобильных дорог;
• охранная зона особо охраняемой природной территории (государственного природного заповедника, национального парка, природного парка, памятника природы);
• водоохранная (рыбоохранная) зона и прибрежная защитная полоса;
• санитарно-защитная зона;
• зона минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов).

Особые условия использования территорий означают, что на земельных участках в границах установленной зоны ограничивается или запрещается строительство и использование объектов недвижимости, а также использование данных земельных участков для тех видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зоны.

При этом земельные участки, включенные в границы ЗОУИТ, у их собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов не изымаются (если иное прямо не предусмотрено федеральным законом).

2. Как устанавливаются зоны с особыми условиями использования территорий?

Прежде всего, отметим, что есть ЗОУИТ, которые возникают в силу закона. Это:

• водоохранные (рыбоохранные) зоны;
• прибрежные защитные полосы;
• защитные зоны объектов культурного наследия.

В отношении всех прочих видов зон с особыми условиями использования территорий Правительством РФ в соответствии с ЗК РФ должны быть утверждены отдельные Положения, в которых, как раз, и прописывается порядок их установления и изменения, а также предусмотренные для данной конкретной зоны ограничения.

Порядок установления ЗОУИТ:

Принятие решения об установлении ЗОУИТ.

Руководствуясь соответствующими федеральными законами и Положениями, уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления принимает решение об установлении, изменении или прекращении существования ЗОУИТ.

Направление информации и документов в Рорсеестр.

В порядке межведомственного информационного взаимодействия принятые органом власти документы об установленных зонах (содержащиеся в них сведения) направляются в Росреестр для внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Внесение сведений о ЗОУИТ в ЕГРН.

Именно со дня внесения сведений в ЕГРН зоны с особыми условиями использования территорий, в том числе возникающие в силу закона, считаются установленными.

Уведомление правообладателя об установлении ЗОУИТ.

По закону, Росреестр в 5-дневный срок уведомляет правообладателей земельных участков, что они попали в границы ЗОУИТ.

Именно эти уведомления, как показывает практика, и заставляют беспокоиться землевладельцев и землепользователей.

И беспокойство их небеспочвенно. Объясняем, почему.

3. Чем грозит собственнику расположение земельного участка в зоне с особыми условиями использования территорий?

К экспертам проекта «Владей Легко» нередко поступают вопросы, вызванные неосведомленностью правообладателей земельных участков об ограничениях, связанных с вхождением их участков в ЗОУИТ. Например: «Мне пришло письмо из Росреестра, о том, что через мой земельный участок проходит зона объектов электросетевого хозяйства. Что мне делать? Что я могу построить на своем земельном участке?».

Итак, со дня установления или изменения ЗОУИТ на земельных участках, расположенных в границах такой зоны, не допускаются строительство, использование зданий, сооружений, разрешенное использование (назначение) которых не соответствует ограничениям использования земельных участков, а также иное использование земельных участков, не соответствующее указанным ограничениям, если иное не предусмотрено законодательством РФ.

Реконструкция зданий, сооружений может осуществляться только для их приведения в соответствие с установленными ограничениями.

Так, к примеру, в границах охранной зоны объектов электросетевого хозяйства, о которой шла речь в вопросе нашей подписчицы, без письменного согласования с сетевыми организациями запрещается:

• строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений;
• посадка и вырубка деревьев и кустарников;
• земляные работы на глубине более 0,3 метра(Постановление Правительства РФ от 24.02.2009 № 160).

Аналогичные ограничения действуют и в охранных зонах газораспределительных сетей (Постановление Правительства РФ от 20.11.2000 №878).

А о том, например, какие ограничения накладывает на землевладельцев и землепользователей водоохранная зона, мы подробно рассказывали здесь.

Любые, даже разумные ограничения, почти всегда воспринимаются тяжело. Но есть и хорошие новости: в случае, если установление ЗОУИТ приводит к невозможности использования объекта капитального строительства (ОКС) и земельного участка в соответствии с их разрешенным использованием (опять же, за исключением случаев, установленных законодательством РФ!), то их собственники могут потребовать от правообладателей недвижимого имущества, в связи с размещением которых установлена ЗОУИТ, или от органов государственной власти и местного самоуправления выкупить такие ОКС и земельный участок.

Это положение предусмотрено пунктом 6 статьи 107 ЗК РФ.А сам выкуп осуществляется в соответствии с правилами, изложенными в статье 57.1 ЗК РФ.

Кроме того, земельный участок, расположенный в ЗОУТ, с расположенными на нём постройками можно продавать, дарить, отчуждать по договору мены или по соглашению об отступном.

Однако следует отметить, что ограничения, связанные с установлением ЗОУИТ, сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к новому собственнику.

Поэтому договоры купли-продажи, мены, аренды, ипотеки; соглашения о сервитуте, о замене стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка и другие документы, выражающие содержание сделок с земельными участками в ЗОУТ, должны в обязательном порядке содержать сведения о таких ограничениях.

Если Вы для регистрации сделки с недвижимостью в ЗОУИТ подадите в Росреестр документы, в которых не будут указаны данные сведения, регистрационные действия будут приостановлены, а затем последует отказ в их осуществлении.

Поэтому настоятельно рекомендуем Вам до совершения сделки получить достоверную информацию о наличии или отсутствии ограничений в отношении отчуждаемых земельных участков.

О том, как это грамотно сделать, рассказываем дальше.

4. Как получить сведения о том, расположен ли земельный участок в зоне с особыми условиями использования территорий?

Сведения из ЕГРН о ЗОУИТ, установленной в отношении земельного участка, могут быть предоставлены в виде выписки о ЗОУИТ.

Заказав данную выписку можно получить информацию следующего содержания:

• реестровый номер границы ЗОУИТ;
• кем принято решение об установлении, о создании или изменении ЗОУИТ;
• какие существуют ограничения использования объектов недвижимости в пределах ЗОУИТ (например, запрет на строительство, реконструкцию и т.д.);
• план (чертеж, схема) границ ЗОУИТ.

Кроме того, сведения из ЕГРН о том, расположен ли земельный участок в ЗОУИТ, могут быть предоставлены в виде выписки об объекте недвижимости.

В выписке из ЕГРН об объекте недвижимости в отношении ограничения прав, возникшего в связи с расположением земельного участка в границах ЗОУИТ, указывается:

• содержание данного ограничения;
• реестровый номер;
• индивидуальное обозначение зоны;
• реквизиты акта органа, принявшего решение об установлении такой зоны.

О том, каким образом можно получить выписку из ЕГРН можете прочитать в нашей статье, а также на нашем ютуб-канале «Владей легко недвижимостью».

Также сведения о расположении земельного участка в границах ЗОУТ можно получить с помощью сервиса «Публичная кадастровая карта Росреестра». Для этого надо знать кадастровый номер земельного участка.

Чтобы узнать в какую охранную зону попадает участок, предварительно выберите слой «Зоны с особыми условиями использования территории», после чего на карте отобразятся все границы, внесенные в ЕГРН.

Если границы Вашего земельного участка установлены, то его контуры появятся на карте.

Если у участка не установлены границы, то воспользуйтесь визуальным способом сопоставления его местоположения с охранными зонами.

Для большей достоверности закажите на нашем сайте Паспорт объекта, в котором эксперты проанализируют всю доступную актуальную информацию, включая возможное вхождение интересующего Вас участка в ту или иную ЗОУИТ.

Источник