Если доходность земельного участка составляет

Л 10 Определение стоимости земельного участка доходным методом

Доходный подход применим только к земельным участкам, способным приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации годового дохода, приносимого участком земли, или путем дисконтирования ожидаемых будущих доходов и выручки от последующей перепродажи земельного участка.

В основе доходного подхода лежат четыре принципа:

1)принцип наиболее эффективного использования;

3)принцип спроса и предложения;
4)принцип замещения.

Доходный подход включает три метода:

1) метод капитализации дохода (земельной ренты);

2) метод остатка (техника остатка для земельного участка);

3) метод предполагаемого использования.

При анализе доходов и расходов можно использовать данные, как за прошлые периоды, так и прогнозные. При этом данные можно брать как до, так и после налогообложения.

Оценка земли методами доходного подхода может проводиться посредством капитализации земельной ренты, рассчитываемой в виде арендных платежей за землю или чистого операционного дохода, обра­зующегося при использовании земельного участка.

В практике оценки выделяют два метода доходного подхода:

1. Ме­тод прямой капитализации дохода (земельной ренты).Метод основан на определении годового дохода от владения земельным участком и делением его на коэффи­циент капитализации или умножением на срок капитализации, т. е. период, не­обходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.

ЧОД ( NOI) — чистый операционный доход, приносимый земельным участком

Rк= коэффициент капитализации для земли

Прямая капитализация заключается в использовании коэффи­циентов капитализации, рассчитанных по данным сделок с земельными участками (на рынке) . Такой расчет является наиболее надежным и дает приемлемые результаты.

Пример. Доходность земельного участка 150 000 руб. / год, ры­ночная цена 1 000 000 руб. По данным определяем коэффициент капитализации и стоимость участка

Rк = 150 000/1000 000 = 0,15

V_L = 150000 / 0.15 =1000 000

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом капитализации дохода включает следующие этапы:

1- определение величины капитализируемого дохода;

2- определение коэффициента капитализации;

3- определение рыночной стоимости земельного участка.

2 Метод дисконтирования денежных потоков. Методзаключается в суммировании всех будущих доходов, дисконтированных на дату опре­деления стоимости.

Методы дисконтирования денежных потоков (ДДП) признаются недос­таточно надежными способами оценки рыночной стоимости, т.к. они представляют собой только прогнозные характеристики, которые всегда сопряжены с ошибками.

Кроме прогнозов методы ДДП применяются для проведения ана­лиза наиболее эффективного использования, расчета инвестиционной стоимости и расчета рыночной стоимости недвижимости, ориентирован­ной на инвестиции.

Методы ДДП также целесообразно применять для оценки единых объектов недвижимости, разделение стоимости которых по элементам не имеет экономического смысла или невозможно, например, многолетних насаждений, сельскохозяйственных угодий, обустроенных мелиоратив­ными сооружениями, прудовых хозяйств.

Одним из основных недостатков доходного подхода является большая неопределенность результатов из-за высокой субъективности определения коэффициента капитализации и ставок дисконтирования расчетными методами. Причина этого — результаты очень сильно меняются даже при незначительном изменении ставки дисконтирования, а также из-за ис­пользования в расчетах прогнозов. Прогнозы достоверно не могут предсказать ни будущие процентные ставки, ни арендную плату, ни рас­ходы (т.е. никто не может точно составить прогноз на промежуток вре­мени больше 10 лет).

Таким образом, основными способами определения коэффициента капитализации для земли являются:

· деление величины земельной ренты по аналогичным земель­ным участкам на цену их продажи;

· использование ставки дисконтирования.

Первый способ определения коэффициента является самым на­дежным и предпочтительным. Он заключается в расчете коэффициентов капитализации по нескольким сделкам с объектами-аналогами и получе­нии среднего значения.

П р и м е р. Было заключено 5 сделок:

Сделка	Доход, тыс. руб.	Цена сделки, тыс. руб.	Коэффициент капитализации, % (доли) единиц)
150,0 190,0 155,0 215,0 200.0	2 800,0 5 500,0 3 100,0 4 750,0 3 780,0	150/2 800*100 = 5,3(0,053) 190/5 500*100 = 3,4 (0,034) 155/3 1001*00 = 5,0 (0,05) 215/4 750*100 = 4,5 (0,045) 200 / 3 780 *100 = 5,3 (0,053)

Определяем коэффициент капитализации:

(5,3 + 3,4 + 5,0 + 4,5 + 5,3) / 5 = 4,7 % или 0,047.

Второй способ. Ставки дисконтирования определяются в номиналь­ном и реальном выражении. Номинальная ставка включает инфляционную состав­ляющую. Реальная ставкаинфляционную составляющую не включает. Реальную ставку дисконтирования используют при оценке стоимости в ценах, очищенных от инфляции; номинальную — при оценке стоимости в текущих и прогнозных ценах, включающих инфляцию.

Для расчета реальной ставки дисконтирования применяют форму­лу:

где Rp — реальная ставка; R_n — номинальная ставка; In — годовая инфля­ция.

Допустим, реальная инфляция составляет 8 %, а номинальная ставка определе­на в 12 %, тогда

R_p = (12 — 8) / (100 + 8) = 0,04 или 4 %.

В качестве ставки дисконтирования ис­пользуют:

· ставку, полученную методом кумулятивного построения (к без­рисковой ставке прибавляются надбавки за различные риски);

· учетную ставку ЦБ РФ (ставка рефинансирования ЦБ РФ);

· процентные ставки по кредитам, сложившиеся на рынке финан­совых ресурсов (процентные ставки по кредитам ведущих коммерческих банков).

Ставка рефинансирования ЦБ Российской Федерации отражает среднюю тенденцию стоимости кредитных ресурсов на каком-либо от­резке времени и может быть использована в качестве нормы доходности по альтернативным инвестициям, т.е. для определения ставки дисконти­рования.

Основным недостатком данного способа является преимущест­венное его использование для расчета номинальных ставок дисконти­рования.

Определение ставки дисконтирования по среднему значению из расчетных ставок по кредитам, предоставляемым ведущими банками Российской Федерации в рублях и в валюте, более объективно отражает ситуацию на рынке кредитных ресурсов. Данные о процентных ставках по кредитам ведущих банков можно найти в Интернете или в специали­зированных изданиях. Можно также использовать информацию о став­ках Сбербанка РФ как банка наивысшей категории надежности, рабо­тающего во всех регионах России.

Если нет уверенности в преимуществе результатов, полученных разными методами, то можно рекомендовать вывести из них среднее или средневзвешенное значение, которое и следует принять за ставку дис­контирования.

Таблица 3 Расчет стоимости земельного участка доходным подходом

№ п/п 1.	Наименование, показатель	Прогнозный период (один севооборот)	Год перепро­дажи
Прогнозный уровень ин­фляции, % в год
2.	Ставка дисконта, %
Ежегодный валовой доход задано
4.	Чистый доход с инфл 10% (стр.Зх 0,1)
Индекс инфляции см строку 1	1,1 1.1х1.0	1,21 1.1х1.1	1,32 1.21х1.09	1,44 1.32х1.09	1,55 1.44х1.08	1,68 1.55х1.08	1,79 1.68х1.07
Чистый доход, с учетом роста цен в меру инфля­ции (стр.4 х стр.5)	840х1.1	353х1.21	и т д
Коэффициент текущей стоимости при ставке дисконта (16%)	0,86 1/ (1+0.16) t t=1	0,74 1/ (1+0.16) t t=2	0,64 и т.д.	0,55	0,48	0,41	0,35
8.	Текущая стоимость чис­того дохода (стр.6 х стр 7)
9..	Средняя величина чисто­го дохода в постпрогноз­ный период	(924+427+448+477+412+316)/6=500,7 это средний доход за 6 лет. Если рассчитывать стоимость за последний год, то она будет низкой (инфляция и дисконт). Поэтому берутся длительные периоды получения дохода от зем. участка
Стоимость перепродажи	500,7/0,16=3129
11.	Текущая стоимость пере­продажи	3129х(0,41+0,35)/2=1189. Взят год перепродажи и предыдущий год
12.	Итоговая стоимость объ­екта оценки	795+316+287+262+198+130+1189=3177 Первые 6 – текущий доход относительно базового года (первого). Последний –год продажи. В стоимость недвижимости всегда включаются доходы приносимые ею.

Предполагается, что вы знакомы с началами финансовой математики

Источник

Все об инвестициях в земельные участки: преимущества, недостатки и способы осуществления. Вкладываем деньги с наибольшей отдачей

Инвестиции в ценные бумаги и другие фондовые инструменты обещают доходность на уровне 8-20% годовых, банковские депозиты — 4-6%. Но грамотные инвесторы рассматривают и другие инвестиционные инструменты в качестве диверсификации инвестиционного портфеля, например, земельные участки. Анализ российского земельного рынка показывает, что цены на них растут, обещая хорошую доходность.

Наравне с рынком недвижимости, рынок земельных участков демонстрирует устойчивый рост. Одна из причин такой динамики — различные варианты извлечения прибыли из земли. Её можно использовать под застройку, перепродать с выгодой через несколько лет или разделить на несколько участков и перепродать по отдельности.

О капиталовложении в земельные участки

Земельный участок можно купить с построенной недвижимостью или без нее. Последующее строительство увеличивает стоимость земли, однако приводит к дополнительным трудозатратам и рискам для инвестора.

Российский земельный рынок растет ежегодно. Напрямую это относится к тем участкам, которые располагаются в крупных населенных пунктах, например, городах. Их можно использовать для частного строительства, возведения многоквартирных домов или организации бизнеса. Это приводит к росту стоимости незастроенной земли. Участки в сельской местности продаются хуже, так как область их использования ограничена сельскохозяйственными целями или частным домовладением.

Рынок земли и его перспективы

Инвестирование в земельные участки может быть направлено на кратко- и долгосрочную перспективу. Специалисты отмечают, что земля в России дорожает, однако сейчас имеется большое количество объектов, готовых к продаже или сдаче в аренду. Конкуренция приводит к тому, что краткосрочная доходность вложений в землю снижается.

Рынок земли зависит от ее расположения. Наибольшую стоимость и инвестиционную привлекательностью имеют участки в пределах крупных городов или расположенные на их границе. Земля сельскохозяйственных владений, а также удаленная от населенных пунктов, имеет меньшую рентабельность.

Плюсы и минусы инвестиций в землю

Любой тип инвестирования имеет определенные преимущества и недостатки, так как идеальных методов увеличения капитала нет. Капиталовложение в земельные участки не исключение. Основными плюсами такого вложения средств являются:

• Стоимость, подходящая для большого числа инвесторов. Земельные участки без строений имеют комфортную цену, а в перспективе способны принести высокую доходность.
• Постройка строений приводит к увеличению стоимости земельного участка. Полученные в результате его продаже денежные средства, могут в 2-3 раза превышать первоначальные вложения;
• Инвестирование в землю — надежный метод сохранения и увеличения финансовых активов. Цены на земельные участки повышаются постоянно и не имеют периодов резкого снижения.
• Земельный участок в собственности позволяет реализовать различные инвестиционные идеи — от продажи его в первоначальном виде до застройки с многократным увеличением цены.

Земельные участки под инвестиции имеют и ряд недостатков:

• спрос на землю, по мнению экспертов, сохраняется на низком уровне. Длительность продажи может доходить до нескольких лет, что негативно влияет на доходность продавца. Земля с высоким спросом имеет следующие характеристики: выгодное расположение, застройка объектами и наличие коммуникаций;
• на рынке имеется много предложений, что приводит к высокой конкуренции. Перед вложением денег в земельный участок, следует проанализировать рынок и выбирать землю в области низкой конкуренции при сохранении ее привлекательности для покупателя;
• приобретение земельного участка приводит к появлению необходимости уплаты налога на землю. Он зависит от его площади, стоимости, предназначения и ряда других параметров;
• землевладение имеет определенное функциональное предназначение, указанное в документах. Эксплуатация для других целей не законна. Инвесторам следует помнить об этом, так как покупка сельскохозяйственных участков не позволит продать их для коммерческого или жилого строительства.

Перед инвестициями в землю нужно изучить указанные плюсы и минусы. Комплексный анализ позволит правильно выбрать участок с высокой доходностью в будущем.

Видео: Как инвестировать в земельные участки

Категории участков для инвестирования

Каждый земельный участок предназначен для определенной цели. Ее указывают в документах на землю. На сегодняшний день выделяют следующие виды функционального предназначения:

1. Населенные пункты или ИЖС. На земле разрешается строить помещения для бизнеса и жилые дома. Наиболее привлекательный вид земельного участка в плане инвестирования.
2. Сельскохозяйственного назначения для выращивания растений, разведения скота и хранения полученной в результате этих действий продукции.
3. Участки для производственных и транспортных целей. Разрешается заниматься деятельности в области энергетических ресурсов, транспорта и схожих с ними нишах.
4. Лесной фонд — строительство любых капитальных строений в лесных угодьях запрещена.
5. Водный фонд, представленный искусственными или естественными водоемами. Может использоваться для туристических, рыбоводческих и других целей, не противоречащих законодательству.
6. Особо охраняемые по типу заповедников, культурных объектов, объектов национального достояния и др..
7. Земли запаса, принадлежащие государству и не подходящие для осуществления любой деятельности.

Ряд владельцев земли перед продажей земельного участка заявляют, что вид категории может быть изменен. На практике это сопряжено с рядом трудностей. В большинстве случаев наблюдается отказ регулирующих органов об изменении статуса земельного участка. Кроме того, сама процедура требует больших финансовых и временных вложений. Для большинства инвесторов, не нацеленных на многомиллионную прибыль, это не приведет к значимому увеличению доходности.

Как понять, что участок перспективен для инвестиций?

Перед инвестированием в землю рекомендуется оценить ее предварительную рентабельность. Это позволяет гарантировать ликвидность и определить вероятность ее будущей перепродажи. Для оценки рентабельности используют следующие показатели:

• расположение участка. Земля, расположенная в черте города, имеет высокую вероятность последующей выгодной перепродажи;
• границы участка с правильной формой;
• проведение коммуникаций, облегчающих последующую застройку и эксплуатацию;
• готовая инфраструктура;
• грунт с качественными характеристиками;
• разрешения на застройку.

На земельном участке, соответствующем данным показателем, возможна реализация большого числа проектов, направленных на повышение стоимости земли.

Получение прибыли

Земельные участки имеют несколько путей получения прибыли от инвестиций. Их выбор зависит от возможностей и желания вкладчика. Сегодня на рынке популярные следующие подходы:

• перепродажа земельного участка с увеличением его стоимости;
• строительство многоквартирных жилых домов и их последующая продажа;
• строительство объектов коммерческой недвижимости с их последующей продажей или сдачей в аренду.

При выборе стратегии необходимо правильно оценить уровень спроса на землю и перспективность приобретаемого участка. Если планируется строить жилую недвижимость, то следует предварительно оценить среднюю стоимостью жилья. Это позволяет определить предварительную рентабельность и решить вопрос об инвестировании.

Постройка коммерческих объектов выгодна в тех случаях, когда участок находится в общественном месте с большим трафиком людей. Он напрямую влияет на привлекательность строений для бизнеса, а значит определяет возможную стоимость продажи или сдачи помещений в аренду.

Прибыльность при перепродаже участка зависит от ее срока. Эксперты считают, что возврат вложенных денег занимает 5-15 лет. Это ограничивает инвестора и отдаляет получение чистого дохода.

Процесс оформления документов при приобретении

Приобретение участка в собственность и оформление права на его владение требует соблюдения юридических процедур. Для них потребуется подготовить ряд документов:

1. Паспорт заявителя или другой документ, удостоверяющий личность.
2. Заявление о регистрации права на землю. Оно должно быть заполнено по установленному образцу.
3. Квитанция об оплате гос. пошлины.
4. Подписанный двумя сторонами сделки договор купли-продажи. В том случае, если продавец женат или замужем, потребуется нотариально заверенное согласие супруга (супруги).
5. Документы продавца, подтверждающие его право на владение земельным участком.
6. Акт приема-передачи участка.

Покупателю следует обратиться в многофункциональный центр для подачи документов на рассмотрение. Средний срок получения права на землю — 2 недели.

Основные стратегии инвестирования

Эксперты по инвестированию выделяют 9 стратегий для получения доходов с земельного участка. Некоторые из них требуют дополнительных временных и материальных затрат, а некоторые только выжидательной тактики.

Стратегия №1 — участок под ЛПХ разделить на участки под ИЖС

Перед тем, как купить участок, инвестору необходимо изучить План земельной застройки и обратить внимание на виды разрешенного использования земли. Изучение кадастровых цен позволяет отбросить регионы с завышенной стоимостью.
При поиске земельных участков следует ориентироваться на землю для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) с размерами от 50 соток. Это необходимо в связи с последующим разделением ЛПХ на участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) с целью получения максимальной прибыли.

После приобретения участка, инвестор заказывает межевание земли в 50 соток на 5 отдельных участков по 10 соток. Между ними устанавливают новые границы и переоформляют право собственности, указывая, что земля будет использоваться для индивидуального жилого строительства. Для этого необходимо обратиться в РосРеестр.

Полученные 5 участков можно продавать без застройки или же начать строительство домов. Указанная стратегия позволяет увеличить капитал в 2 раза за 1-1,5 года.

Стратегия №2 — участок КФХ разделить на участки под ИЖС

Участок КФХ предназначен для крестьянского фермерского хозяйства. Стратегия по переводу его в категорию ИЖС требует дополнительных затрат времени и финансов по сравнению с первым способом получения прибыли. Однако получить землю под КФХ проще.

Перед получением земельного участка необходимо зарегистрировать крестьянское фермерское хозяйство. После этого в соответствии с 446-ФЗ муниципалитет выделяет земли сельхозназначения. Инвестор может расформировать созданное хозяйство через 2-3 месяца, решив на общем собрании разделить землю между его членами. Для этого следует обратиться в РосРеестр. Возможная рентабельность ниже предыдущей стратегии, так как перевод участка КФХ под ИЖС не всегда удается.

Стратегия №3 — переоформить КФХ в ДНТ

Организовать и получить землю для коллективного фермерского хозяйства просто. После регистрации КФХ и получения земельного участка его можно переоформить в дачное некоммерческого товарищество (ДНТ). Это позволяет избежать обременения сельхозпроизводством. Полученные в результате переоформления участки можно продать, получив прибыль и инвестиционную доходность.

Стратегия №4 — большой участок под ИЖС разделить на малые

Большой участок под ИЖС может быть разделен на два и более. Например, из земли с общей площадью 20 соток получается четыре участка по 5 соток. Они могут быть проданы без застройки или после строительства жилья. Стратегия не требует больших финансовых вложений и позволяет быстро получить возврат инвестиций.

Стратегия №5 — перевод земель сельхозназначения в ИЖС

При покупке земель сельскохозяйственного назначения они могут быть переведены в жилой фонд. Часто это процедуру проводят с паевыми землями, полученными после ликвидации колхозов. Земельный участок межуют по 5 соток и меняют вид разрешенного использования. При таком подходе возможно создание коттеджного поселка и продажей жилья по высокой стоимости.

Инвестор должен помнить, что перевод земель сельхозназначения в ИЖС возможен при их расположении на территории или границы населенных пунктов. В других случаях можно получить отказ.

Стратегия №6 — выиграть аукцион дачных участков

Муниципалитет проводит торги земельных участков с целью их вовлечения в дачное или садовое хозяйство. На аукционе присутствует небольшое количество участников — 3-5 человек. Это позволяет купить земельный участок ниже его рыночной цены. После оформления права собственности землю можно продать сразу или после строительства на ней готовых дач.

Стратегия №7 — подписать соглашение о комплексном освоении

Неосвоенные земли уменьшают показатели эффективности муниципалитета. В связи с этим, он заинтересован в их освоении. Такие участки отмечаются на планах земельной застройки. Обратившись в местную администрацию, можно заключить с ней соглашение об освоении земель для их развития или жилищной застройки.

На земельных участках, которые необходимо осваивать, могут быть организованы коттеджные поселки, помещения для бизнеса и др. При этом доход можно получать при их продаже или сдаче в аренду.

Стратегия №8 — инвестирование в сельскохозяйственный туризм

В России наблюдается тенденция к увеличению показателей внутреннего туризма. Перспективной нишей является его сельскохозяйственного направление, растущее каждый год на 10-15%. При наличии бизнес-плана получить муниципальную землю для реализации такого туризма можно бесплатно.

Стратегия №9 — выжидание

При покупке земли, не имеющей подъездные дороги и коммуникации, ее стоимость на 30-50% ниже, чем после их появления. Инвестор может отложить продажу земельных участков, получив увеличенную прибыль через 6-18 месяцев.

Полезные советы, чтобы снизить риски

Успешное инвестирование в земельные участки требует разумного и поэтапного подхода. Инвестору важно проанализировать следующие моменты:

• при покупке земли, следует проверить ее юридический статус. Ряд покупателей скрывает информацию об ее аресте, залоге, оформлении в наследство и др.;
• заказать геодезическую разведку, позволяющую оценить пригодность земли для постройки капитальных строений. Наличие подземных вод или песчаного грунта снижает ценность земельного участка;
• оценивается форма участка. Если он имеет небольшую ширину, то может не подойти для постройки многоквартирного дома;
• проанализировать использование земли в прошлом. При наличии на участке массовых захоронений или расположенного прежде химического завода, его выгодная продажа практически невозможна;
• перспективность района. Оценивается наличие инфраструктуры для жителей, средняя стоимость жилья и пр.

Учитывание советов позволяет снизить риск неудачного вложения денег и повысить рентабельность земельного участка.

Подведем итоги

Инвестирование в землю — безопасный способ вложения денежных средств. Перед покупкой земельного участка необходимо выяснить его целевое назначение, историю использования и ознакомиться с юридическими документами. Выбор стратегии инвестирования зависит от характеристик земли: ее расположения, размеров и наличия инфраструктуры.

Источник