Доказать свои платежи управляющей компании

Может ли бывшая УО считать остаток за содержание и ремонт экономией

Вопрос о том, должна ли бывшая УО передать неизрасходованные средства, собранные на содержание и ремонт общего имущества (СиР), новоизбранной компании, суды решают в зависимости от представленных сторонами доказательств. Рассказываем о новом таком деле и аргументах суда.

Собственники вправе уполномочить новую УО истребовать у предшественницы оставшиеся средства на СиР дома

В 2013 году собственники помещений в одном из многоквартирных домов Кирова выбрали управляющую организацию (далее – УО-1) и заключили с ней договор управления, утвердив размер платы за содержание жилого помещения. В июне 2019 года на внеочередном ОСС они решили сменить компанию и выбрали УО-2, после чего проголосовали за то, что предыдущая организация должна передать неизрасходованные на содержание и ремонт дома средства новой УО, а в случае отказа УО-2 вправе от лица собственников взыскать эти деньги через суд.

Данные о сэкономленных средствах, поступивших от жителей дома, были взяты из отчёта УО-1. В компанию письменно обращались как сами собственники, так и новая управляющая организация. Сумма, которую они просили перечислить на счёт УО-2, превышала 700 тыс. рублей.

УО-1 ответила, что жители дома должны ей по счетам за ЖКУ свыше 482 тыс. рублей. Компания предложила УО-2 заключить договор уступки права требования по возврату просроченной задолженности собственников помещений МКД и согласилась передать ей средства, равные разнице между требуемой суммой и задолженностью жителей дома за ЖКУ. В итоге УО-1 передала новой компании чуть более 220 тыс. рублей. УО-2 с этим не согласилась и снова попросила перечислить ей все неизрасходованные деньги, но получила отказ.

Поскольку собственники на ОСС уполномочили новую управляющую организацию на обращение в суд от их имени, то УО-2 подала иск к УО-1, требуя передать остатки собранных и неизрасходованных средств за содержание и ремонт общего имущества в сумме более 480 тыс. рублей. Компания сослалась на ст. 1102 ГК РФ, ст. ст. 155, 162 ЖК РФ: ответчик незаконно удерживает деньги, что является неосновательным обогащением.

В отзыве на иск бывшая управляющая организация указала на то, что управляла домом до середины 2019 года, по праву собирала с жителей плату за ЖКУ. Неизрасходованные средства – её прибыль, поскольку стоимость работ и услуг у подрядчиков была меньше, чем заложенная ранее в размер платы.

Рассмотрим аргументы суда и итог дела № А28-16780/2019 подробно.

Средства, собранные на содержание и ремонт дома, являются целевыми и не принадлежат УО

Суд первой инстанции указал на то, что лицо, которое без установленных законом или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счёт другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретённое или сбережённое имущество – неосновательное обогащение (ч. 1 ст. 1102 ГК РФ).

Средства, получаемые от собственников помещений в МКД в качестве обязательных платежей, в том числе на капитальный и текущий ремонт, носят целевой характер и не являются собственностью УО. В случае прекращения полномочий компании в отношении конкретного дома, уплаченные жителями ранее денежные средства являются неосновательным обогащением такой УО. Новая управляющая организация вправе требовать их возврата в соответствии со ст. ст. 161, 162 ЖК РФ.

Суд признал доказанным факт прекращения действия договора управления между собственниками помещений в спорном доме и УО-1. Также ответчик в письмах в адрес УО-2 и жителей дома подтвердил факт наличия неизрасходованных средств на содержание и ремонт МКД.

Довод УО-1 о том, что спорные денежные средства в соответствии с ч. 12 ст. 162 ЖК РФ являются её экономией при надлежащем исполнении обязательств по управлению МКД, суд отклонил. Право на экономию предусмотрено при условии фактического оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД. УО-1 не доказала, что выполнила их в полном объёме и надлежащим образом: не разместила в системе отчёт и подписанные акты выполненных работ/оказанных услуг.

Также компания не представила фактов, подтверждающих, что экономия возникла за счёт внедрения ею каких-либо новаторских предложений или сокращения расходов по договорам с подрядными организациями-исполнителями услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД. Поэтому суд посчитал, что УО-1 незаконно удерживает средства в сумме более 480 тыс. рублей, признав эти действия компании неосновательным обогащением, и решил их взыскать с УО-1 в пользу УО-2.

Норма ЖК РФ об экономии УО применяется к договорам, заключённым после вступления в силу № 485-ФЗ

Бывшая управляющая организация подала в суд апелляционную жалобу, считая, что:

1. Поскольку стороной спора являются физические лица – собственники, которые лишь поручили УО-2 представлять их интересы, дело должно было рассматриваться судом общей юрисдикции.
2. При отсутствии доказательств ненадлежащего качества услуг по договору управления разница между суммой денежных средств, полученных УО-1 от собственников за ЖКУ, и суммой расходов, понесённых компанией при исполнении своих обязанностей, является её прибылью/экономией в силу ч. 12 ст. 162 ЖК РФ.

По первому аргументу УО-1 апелляционный суд указал, что на внеочередном ОСС собственники решили, что средства от бывшей управляющей организации должны быть перечислены на расчётный счёт УО-2. Также участники собрания наделили новую компанию полномочиями на обращение в суд по этому вопросу, то есть передали УО-2 право на получение неосновательного обогащения.

В суде первой инстанции УО-1 не заявляла о том, что спор подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции, следовательно, этот довод не может быть принят во внимание в соответствии с абз. 2 п. 28 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2020 № 12.

УО-1 не представила суду доказательств оказания услуг по договору управления на сумму неосновательного обогащения. При этом судья указал, что ч. 12 ст. 162 ЖК РФ введена в действие Федеральным законом от 31.12.2017 № 485-ФЗ, который вступил в силу с 11 января 2018 года и не предусматривает его распространение на отношения, возникшие из ранее заключённых договоров.

Поскольку договор управления с УО-1 собственники помещений в спорном доме заключили в 2013 году, то на него не распространяются нормы ч. 12 ст. 162 ЖК РФ. Поэтому суд апелляционной инстанции не принял во внимание ссылку компании на эту норму. Решение суда первой инстанции было оставлено в силе.

Чтобы оставить себе неистраченные средства на СиР дома, бывшая УО должна исполнить все условия ч. 12 ст. 162 ЖК РФ

Кассационный суд, куда переместился спор, исходил из того, что факт удержания УО-1 денежных средств признан обеими сторонами. При этом ответчик считает, что для такого удержания имеются законные основания, изложенные в ч. 12 ст. 162 ЖК РФ.

В указанной части ЖК РФ сказано, что экономия остаётся у УО, если

• по результатам исполнения договора управления МКД в соответствии с размещённым в ГИС ЖКХ отчётом фактические расходы оказались меньше запланированных при утверждении размера платы за содержание жилого помещения;
• оказаны/выполнены все предусмотренные договором услуги/ работы по управлению домом, по содержанию и ремонту общего имущества;
• экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг/выполненных работ.

УО-1 не доказала наличие этих условий: отчёт в ГИС ЖКХ не размещён, суду не представлены факты, что расходы оказались меньше учтённых в размере платы за жилое помещения, что экономия возникла в результате внедрения каких-либо рационализаторских предложений, а не исполнения услуг в меньшем объёме. Суд кассационной инстанции жалобу УО-1 отклонил.

Для получения экономии УО должна доказать, что исполнила обязанности по ДУ в полном объёме и с надлежащим качеством

Решение вопроса о том, обязана ли бывшая УО передать новоизбранной остаток средств, собранных с собственников на содержание и ремонт, зависит от того, какие аргументы и доказательства она представила в суде.

Мы писали о деле № А44-7397/2017, в котором новая компания не смогла истребовать неизрасходованные средства у предыдущей УО, которая предоставила отчёты о выполненных работах и оказанных услугах. Бывшая управляющая организация смогла доказать этим, что все полученные от собственников деньги были потрачены на содержание и ремонт общего имущества, при этом жители дома даже остались ей должны более 80 тыс. рублей. Суд счёт достаточным доказательством размещённый в системе отчёт о работе УО.

В деле № А28-16780/2019, которое мы рассмотрели сегодня, УО-1 не смогла подтвердить, что потратила собранные средства на выполнение обязательств по договору управления и при этом сэкономила, уменьшив расходы при работе с подрядчиками. Поскольку оплаченные собственниками средства за ЖКУ являются целевыми, то с момента прекращения действия договора управления у компании отсутствуют основания для их удержания(ст. ст. 1102, 1105 ГК РФ, ст. ст. 154, 155, 158, 161 ЖК РФ).

Источник

О судебной практике по вопросам налогообложения доходов УО и ТСЖ

Федеральная налоговая служба РФ направила в подразделения письмо с обзором судебной практики по решению споров о налогообложении платежей, которые жители МКД перечисляют в управляющие организации за оказание ЖКУ. Читайте об основных тезисах судебных решений по данному вопросу.

Когда платежи жителей домов за ЖКУ в адрес УО облагаются налогом

При определении налоговой базы не учитываются доходы, которые поступают в организацию, если она выступает в качестве агента, комиссионера, посредника и исполняет обязательства по договору комиссии, агентскому договору (п. 9 ч. 1 ст. 251 НК РФ). К таким доходам не относятся вознаграждение, получаемое при этом организацией: комиссионное или агентское.

Если управляющая организация – посредник, закупающий коммунальные услуги по поручению собственников помещений в МКД, то налогом облагается только комиссионное или агентское вознаграждение за посреднические услуги.

Если УО самостоятельно выполняет работы или оказывает услуги и не является агентом или комиссионером, в налогооблагаемый доход включаются все поступившие от жителей МКД денежные средства.

Федеральный закон от 27.11.2017 № 335-ФЗ ввёл в НК РФ п. 4 ч. 1.1 ст. 346.15 НК РФ, согласно которому при упрощённой системе налогообложения доходы, полученные УО, ТСЖ или ТСН при оплате собственниками коммунальных услуг, оказанных другими организациями, не учитываются при определении объекта налогообложения.

Если УО получает и перечисляет исполнителю коммунальной услуги полученные от собственников за КУ деньги в полном объёме, то организация действует в интересах жителей дома, а не в собственных экономических интересах. Следовательно, такие денежные средства не обладают признаками дохода, облагаемого налогом.

Почему суд обязал УО включить платежи за ЖКУ в налогооблагаемый доход

В письме № СА-4-7/15613 ФНС РФ приводит примеры из практики Верховного Суда РФ, рассматривавшего жалобы УО на решения и постановления нижестоящих судов по вопросам включения платежей жителей МКД за ЖКУ в налогооблагаемый доход УО. Ведомство сделало акцент на том, что при вынесении решений суд обращает внимание не только на наименование и условия договоров, по которым управляющая организация оказывает услуги, но и на фактические обстоятельства исполнения обязательств.

По делу № А74-10158/2016 суд первой инстанции рассмотрел иск УО к межрайонной налоговой инспекции. Заявитель считал, что доначисления налога, сделанные ведомством, неправомерны, поскольку денежные средства, поступившие от жителей МКД в оплату коммунальных ресурсов, не являются выручкой организации. Орган ФНС РФ настаивал, что УО должна была включить в налоговую базу выручку от реализации коммунальных услуг, за которые платят жители многоквартирных домов.

Суд первой инстанции, рассмотрев договоры, заключённые между УО, собственниками и РСО, пришёл к выводу, что организация действовала как агент, перечисляя денежные средства собственников исполнителям коммунальных услуг. Жалоба УО была удовлетворена.

Апелляционный суд отменил это решение, посчитав недоказанным факт, что по представленным договорам УО выступала в качестве посредника. Приобретая коммунальные услуги для обеспечения ими жильцов МКД, обеспечивая техническое обслуживание домов, управляющая организация в соответствии с договорами являлась исполнителем услуг. Поэтому претензии налогового ведомства к УО были признаны законными. Эту позицию поддержали окружной апелляционный суд и Верховный Суд РФ.

Подобным образом решилось похожее дело № А26-9658/2009, точку в котором поставил Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ. Президиум подтвердил правоту нижестоящих судов, которые посчитали, что средства, перечисленные жителями МКД управляющей организации за оказанные услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД, должны были учитываться в составе налогооблагаемого дохода.

Суд сделал вывод, что УО в этом случае не являлась агентом или посредником между собственниками и исполнителями КУ и никому не перечисляла плату за услуги. При этом суд счёл несущественным факт, самостоятельно ли УО выполняла работы согласно договору или привлекала для этого сторонних лиц.

Когда суд не признает оплату ЖКУ частью доходов УО и ТСЖ

Другим был исход дела № А41-86032/2016, в котором рассматривался иск ТСЖ к межрайонной ИФНС РФ по вопросу доначисления налогов. Суд первой инстанции встал на сторону ТСЖ, отметив, что деятельность организации носит некоммерческий характер. Налоговый орган не доказал, что истец получил посредническое или агентское вознаграждение за перечисление денежных средств в оплату коммунальных услуг.

Апелляционный и кассационный суды не согласились с этой позицией, но Верховный Суд РФ оставил решение суда первой инстанции в силе. ВС РФ подтвердил, что если ТСЖ не получает экономической выгоды, передавая оплату собственников за ЖКУ в адрес исполнителей КУ и поставщиков, то нет оснований считать поступившие средства доходом ТСЖ.

Эти выводы были применены судом при рассмотрении иска УО к налоговому ведомству по делу № А53-15798/2017. Дело также касалось правомерности требований налоговой службы об уплате доначисленного налога на доходы ТСЖ от платежей за ЖКУ. Арбитражный суд Северо-Кавказского округа отменил решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, признавших требования налогового органа законными.

Окружной арбитражный суд отметил, что если отсутствуют факты получения вознаграждения за перечисление платы собственников за ЖКУ исполнителям или РСО, не доказана какая-либо финансовая выгода в связи с передачей средств собственников, то суды не должны принимать во внимание организационно-правовую форму истца.

Для УО и для ТСЖ действуют одинаковые принципы равенства налогообложения (постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 № 5-П). Следовательно, если УО не получает экономической выгоды от передачи средств собственников поставщикам услуг, то нет оснований для доначислений налоговых выплат.

В каких случаях платежи за ЖКУ признаются целевыми

В письме ФСН РФ № СА-4-7/15613 отмечено, что арбитражные суды квалифицируют платежи населения за КУ, перечисляемые УО и ТСЖ, как целевые. Это исключает их из налогооблагаемого объёма (ч. 2 ст. 251 НК РФ).

Примером такого решения служит процесс по делу № А43-4208/2017. Товарищество собственников жилья не согласилось с выводами налоговой проверки о том, что ТСЖ совершило налоговое правонарушение, не уплатив налог на доходы с полученных от собственников за ЖКУ средств, и подало иск.

Первый суд, апелляция и кассация были единодушны в выводах: средства, которые перечислялись ТСЖ жителями многоквартирного дома за оказанные коммунальные услуги и выполненные работы по содержанию и ремонту общего имущества дома, являлись целевыми и не подпадали под налогообложение. ТСЖ признавалось судами некоммерческой организацией без самостоятельных экономических интересов, выступающей в интересах собственников помещений в МКД.

Суды пришли к выводу, что средства, которые поступали от жителей МКД за ЖКУ, расходовались ТСЖ по назначению – на оплату коммунальных услуг, предоставленных сторонними организациями. Поэтому доначисление суммы налога было признано судами неправомерным.

Запомнить

Рассматривая приведённые в письме ФСН РФ примеры судебных решений, УО и ТСЖ следует запомнить, что доначисление налога на поступившие от собственников МКД денежные средства за ЖКУ возможно в тех случаях, когда:

• есть доказательства, что жители МКД оплатили управляющей организации (ТСЖ) услуги и работы по стоимости, превышающей их стоимость у поставщиков и сторонних лиц;

или

• услуги были оказаны непосредственно управляющей организацией (ТСЖ).

Если полученные от жителей дома за жилищно-коммунальные услуги платежи УО полностью перечисляет поставщикам услуг, то они не включаются в налоговую базу по налогу на прибыль либо по упрощённой системе налогообложения.

Источник