Что нужно для того чтобы открыть риэлторскую контору

Документы для агентства недвижимости

Чтобы открыть агентство недвижимости, нужно всего два документа: свидетельство о регистрации бизнеса и карточка для Росфинмониторинга. Никаких лицензий и сертификатов.

Еще о документах:

Два документа, чтобы открыть агентство недвижимости

Открыть агентство недвижимости вправе предприниматели и компании. Список документов будет отличаться только свидетельством о регистрации бизнеса: для ИП это будет свидетельство о регистрации ИП, а для компании — компании.

Документ

Как получить

Свидетельство о регистрации ИП или компании

Свидетельство о регистрации бизнеса получают в налоговой. Как это сделать, мы рассказывали в статьях «Дела»:

Карта постановки на учет в Росфинмониторинге

Шаблон карты для компании и для ИП. Все агентства недвижимости встают на учет в Росфинмониторинге в течение 30 дней после регистрации. Для этого заполняют и подают карту постановки на учет. Подать карту можно лично или через Госуслуги.

Через 15 дней после подачи карты Росфинмониторинг выдает агентству недвижимости учетный номер и доступ к личному кабинету. В этом личном кабинете агентство сдает отчеты о сделках с недвижимостью: аренде, покупке и продаже квартир.

Документы для работы агентства недвижимости

Росфинмониторинг проверяет, как работают агентства недвижимости. Если при проверке не окажется нужных документов, Росфинмониторинг может оштрафовать агентство. Чтобы не получить штраф, нужно подготовить внутренние документы и вовремя сдавать отчеты о сделках с клиентами.

Документ

Как подготовить

Правила внутреннего контроля

Постановление Правительства № 667 — что должно быть в правилах. В правилах внутреннего контроля много пунктов, например:

как агентство будет обновлять данные клиентов, проверять паспорта;

какие операции считать подозрительными;

как будут обучать сотрудников, риэлторов.

Правила внутреннего контроля утверждает директор, а согласовывать их с Росфинмониторингом не нужно.

Приказ о назначении сотрудника, который отвечает за документы и отчеты фирмы для Росфинмониторинга

Шаблон приказа. Приказ составляет директор, он же выбирает сотрудника, который будет заниматься документами и сдавать отчеты в Росфинмониторинг. Сотрудник подписывает приказ и приступает к работе.

Сотрудник, которого назначил директор, отправляет через личный кабинет на сайте Росфинмониторинга:

• отчеты о сделках с недвижимостью на сумму от трех миллионов рублей;
• отчеты о подозрительных сделках. Какие сделки считать подозрительными, агентство прописывает в правилах внутреннего контроля.

Любой документ агентства недвижимости может запросить Росфинмониторинг. Если Росфинмониторинг запрашивает документы, их сканы нужно отправить в личном кабинете агентства, запрос нельзя игнорировать.

Штрафы, если агентство не отправит отчет о сделке

У Росфинмониторинга есть требования к агентствам недвижимости: вовремя сдавать отчеты о сделках и отвечать на запросы по операциям. Если их не соблюдать, агентство недвижимости может получить штраф:

• не сдали отчет о сделке на сумму больше трех миллионов рублей — 200 000—400 000 рублей или приостановка работы агентства на 60 суток;
• сдали отчет о сделки с опозданием — 50 000—100 000 рублей;
• не ответили на запрос Росфинмониторинга — 300 000—500 000 рублей.

Источник

Открыть с нуля риэлторское агентство

Открытие риэлтерского агентства может показаться очень простым делом, особенно учитывая, что теперь такому предприятию не нужно получать лицензию. Но огромное количество контор, которые теряют деньги и уходят из этого бизнеса — наилучший показатель того, что для получения стабильного дохода нужно принять во внимание все особенности и тщательно распланировать свою деятельность. О том, как открыть риэлторское агентство с нуля — далее в статье.

Оформление документов

Регистрация риэлтерской конторы возможна в форме юридического лица или индивидуального предпринимателя (ИП). Чаще всего бизнесмены, работающие с недвижимостью, оформляют статус ООО (общество с ограниченной ответственностью). С организационной и финансовой точек зрения, это оптимальный вариант правовой формы проекта. Чтобы открыть риэлторское агентство в форме ООО, потребуются следующие документы:

• Протокол о создании общества
• Устав организации
• Оригиналы и ксерокопии паспортов учредителей
• Заявление о гос. регистрации юр. лица
• Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины (4000 рублей)

Пакет документов следует передать в отделение налоговой службы по месту регистрации. Через пять рабочих дней после подачи документов сотрудниками отделения будет выдано свидетельство, подтверждающее регистрацию ООО. После можно приступать к открытию банковского счёта и заказывать печать.

Сотрудники предприятия

Прибыльным агентство недвижимости могут сделать профессиональные риэлторы. В штате нужны агенты и менеджеры. Первые будут искать клиентов и заключать сделки с недвижимым имуществом, вторые — организовывать работу агентов и контролировать заключение сделок. Бухгалтера и юриста держать в штате необязательно, в большинстве случаев целесообразнее пользоваться услугами аутсорсинговых агентств. Администратор и секретарь понадобятся только крупным конторам.

Риэлторы, как правило, работают по сдельной зарплате, но можно предложить сотрудникам и «оклад плюс проценты». В среднем вознаграждение агента по недвижимости составляет 50%, но в отдельных случаях это значение может доходить и до 90% за сделку. Здесь работает правило: чем крупнее фирма, тем меньше процент. Владелец риэлторского бизнеса сам может быть агентом, юристом или бухгалтером. Это позволяет снизить расходы на персонал. Но чтобы быстро «встать на ноги», руководителю нужен опыт работы, определённые знания, связи и база данных объектов недвижимости.

Помещение для агентства

Необходимо снять или приобрести в собственность офис. Размер помещения зависит от количества работников. Для небольшой фирмы, в штате которой 4-5 человек, хватит 15-20 кв. м. Это может быть открытое пространство, но для встреч с клиентами лучше предусмотреть отдельный кабинет — это позволит предотвратить разглашение конфиденциальных данных и утечку информации. Офис должен располагаться в проходимом месте.

Одни бизнесмены советуют открывать контору в густонаселённых спальных микрорайонах, другие — только в центре города. Какой вариант выбрать, зависит от бюджета открытия. В помещении обязательно должен быть отдельный вход, а на фасаде — заметная вывеска. Полезно узнать, как правильно организовать бизнес в офисе.

Оборудование

В офис необходимо приобрести мебель и технику. Понадобятся офисные столы и стулья (по количеству работников), шкаф для документов, несколько стеллажей, столик, где можно сделать кофе, компьютеры, факсы, принтеры и телефоны. Нужно настроить локальную сеть с общей базой данных и отдельную телефонную линию.

Рекламная кампания

Больше половины клиентов обращается в риэлтерские организации благодаря рекламе. Чтобы привлечь внимание к новому агентству, рекомендуется в районе открытия офиса расклеить объявления и сделать яркую вывеску.

Также необходимо подключить рекламу в специализированных журналах и газетах, разместить информацию об агентстве на досках объявлений в интернете, завести аккаунты в популярных социальных сетях. Эффективным считается создание и продвижение собственного сайта.

Перечень услуг риэлтерской конторы

Новые риэлтерские конторы, как правило, стараются занять отдельную нишу. Одни занимаются только арендой, другие специализируются на загородных домах, третьи — на коммерческой недвижимости и т. д. Чтобы работать успешно, нужно знать особенности выбранного сегмента. Основной доход в бизнесе составляют комиссионные от сделок с недвижимым имуществом. С одной сделки купли-продажи фирмы получают 4-6% от стоимости недвижимости. Если речь идёт об аренде, то агентское вознаграждение составляет от 50% до 100% от суммы ежемесячного арендного платежа (зависит от того, жилая или коммерческая недвижимость сдаётся в аренду).

Стоит предусмотреть и дополнительные услуги (консультации юриста, помощь в согласовании перепланировки жилищ с БТИ, переводе помещений из жилого в нежилой фонд, переезде) — это может принести значительную прибыль. Полезно прочитать, что можно сдавать в аренду как бизнес.

Окупаемость бизнеса

Перед тем как открыть риэлтерскую контору, следует составить финансовый план: рассчитать объём первоначальных и текущих затрат, сделать прогноз прибыли и определить срок окупаемости вложений. Окупаемость риэлторского бизнеса во многом зависит от региона открытия, уровня конкуренции, планов развития и запросов владельца. Небольшая контора может окупиться всего за три-шесть месяцев. Успешные предприниматели, работающие в сфере недвижимости, утверждают, что если ежемесячный доход фирмы составляет меньше 15 тыс. $, заниматься таким делом не стоит. Но здесь не учитываются масштабы фирмы, небольшие конторы из трёх-четырёх человек поначалу могут приносить и меньший доход.

Бюджет открытия и текущие расходы

Как дорого стоит открыть риэлторское агентство? В какую сумму обходится его содержание? И какой доход оно может приносить? Ниже приведён примерный расчёт для фирмы, в которой работают три риэлтора, каждый из которых ежемесячно заключает по одному договору со средней комиссией 1 тыс. $. Расходы на организацию бизнеса:

Статья расходов	Сумма, $
Регистрация ООО и подготовка документов	150
Аттестат ФСФР (Федеральная служба по финансовым рынкам). Получать документ необязательно, но наличие аттестата ФСФР может повысить доверие клиентов к агентству.	276
Аттестация риэлторов. Агент по недвижимости должен пройти обучение и получить аттестат или подтвердить свою квалификацию, если он уже имеет опыт работы. Сотрудники должны знать законодательство, банковскую деятельность, основы технологии строительства, риэлтерской документации и т. д.	318
Вступление в Палату недвижимости (объединение профессиональных риэлторов)	2980
Обустройство офиса	1200
Итого	4924

Постоянные расходы (ежемесячно):

Статья расходов	Сумма, $
Аренда офиса (20 кв. м)	500
Коммунальные услуги	125
Реклама	100
Членские взносы в Палату недвижимости	40
Налоги	100
Комиссионные агентам	1500
Итого	2365

С учётом того, что каждый из трёх агентов, работающих в фирме, ежемесячно будет приносить доход 1 тыс. $ (общий доход составит 3 тыс. $), размер чистой прибыли будет на уровне 635 $. При таких условиях проект окупится за 8 месяцев.

Плюсы и минусы риэлторского бизнеса

В пользу открытия риэлтерской конторы говорят следующие преимущества этого бизнеса:

• Необходим относительно небольшой стартовый капитал
• Можно найти прибыльную нишу с наименьшим числом конкурентов
• Нет сезонного фактора

Однак о у такой деятельности есть и определённые недостатки: есть вероятность получения вознаграждения риэлтором в обход фирмы, нет стабильности в получении дохода и есть риск неплатежей.

Заключение

Организация риэлтерского бизнеса даёт возможность получать достойный доход при минимальных затратах. Но к открытию собственного дела следует подходить со всей серьезностью. Чтобы привести своё предприятие к успеху, руководитель должен обладать знаниями и опытом работы в сфере недвижимости, быть активным и трудолюбивым, а также иметь команду единомышленников, готовых работать на результат.

Как открыть прибыльное агентство недвижимости в 2020 году, расскажет интернет-маркетолог в сфере недвижимости и строительства:

Главный редактор #ВЗО. Работает на сайте с момента основания. Через Юрия проходят все тексты перед размещением на сайте. Быстро вникает в темы, на которые пишут авторы, включая финансовую, и следит за качеством публикуемых материалов.

Источник

Как открыть агентство недвижимости?

С чего начать

Риелторский бизнес привлекает новичков низким порогом вхождения на рынок. Однако не спешите, ведь вероятность вылететь в трубу в этом деле так же высока, недаром каждый год закрывается примерно столько же агентств, сколько и открывается. Поэтому главное, на чём нужно сделать акцент, это не объем инвестиций или красивый офис, а клиентская база и надежная репутация хотя бы в узком кругу.

Чтобы открыть своё агентство недвижимости, у вас должен быть опыт риелторской работы. Это необходимо. Если такого опыта нет, будет крайне тяжело разобраться в тонкостях дела. Единственное исключение — если вы начинаете работу по франшизе или же обладаете исключительно яркими предпринимательскими способностями. Но всё-таки подавляющее большинство директоров успешных агентств — это люди, у которых за плечами был немалый опыт работы риелтором.

директор агентства недвижимости «Ваш надежный риелтор и НЛБ» (Казань), президент Гильдии риелторов Республики Татарстан

Моё агентство открылось в 2006 году. К тому моменту у меня уже была клиентская база. Я был профессионалом своего дела, прошёл путь от риелтора, ведущего специалиста агентства до начальника отдела, имел опыт наставнической работы.

Затем нужно определить сегмент рынка, в котором вы будете работать: займётесь вы сдачей квартир в аренду или продажей квартир (первичный, вторичный рынки), продажей и сдачей в аренду коммерческой недвижимости, куплей-продажей земельных участков. Можно, конечно, выбрать все направления сразу.

Самостоятельно оценить состояние рынка и понять, на что в настоящее время лучше всего сделать акцент, тяжело. Но однозначно нужно иметь какую-то аналитическую картину рынка, прежде чем открывать бизнес. Можно собрать экспертные мнения, но, к сожалению, даже в городах-миллионниках, таких как Казань, экспертов, разбирающихся в тонких нюансах рынка, единицы. Можно заказать дорогостоящее исследование аналитикам из Москвы или Питера, но опытные участники рынка скептически относятся к специалистам, которые никогда не работали в вашем городе, но берутся его оценивать. К тому же, стоимость такого исследования будет неподъемной для начинающего агентства, если, конечно, вы не хотите сразу открыть гигантское агентство со штатом в 300 сотрудников. Но это будет исключительный случай, который потребует больших инвестиций, а ведь чаще всего риелторский бизнес привлекает именно из-за невысокого порога вхождения на рынок.

директор агентства недвижимости «Ваш надежный риелтор и НЛБ» (Казань), президент Гильдии риелторов Республики Татарстан

Если вы какое-то продолжительное время поработаете в сфере недвижимости, то у вас, скорее всего, сложится представление о состоянии рынка, о том, что востребовано, какие сегменты наиболее успешно развиваются. И вы наверняка будете понимать, что на рынок недвижимости влияют две переменные — это спрос и предложение. Когда на рынке застой, то много невостребованных предложений, и вы можете работать с ними. Когда ситуация обратная — работаем со спросом и ищем варианты покупки или аренды. То есть выход на рынок возможен всегда. К примеру, в 2006 году в Казани рынок рос дикими темпами, цены выросли на 100%, квартиры продавались быстро, и хороший риелтор в месяц мог оформить по шесть сделок. На рынок можно было выйти легко. Сейчас время потяжелее, рынок просел, спрос упал, но возможность развиваться есть и сегодня.

На рынке недвижимости всегда есть место для нового агентства. Но придумать новую нишу вы не сможете, потому что все сегменты уже давно чётко расписаны. Обозначим их по мере убывания популярности. Самое основное — купля и продажа квартир. Затем — коммерческая недвижимость (офисная, производственная, складская, торговая, HORECA). Третье — загородная недвижимость. Четвертое — аренда квартир. Аренда загородной недвижимости высоким спросом не пользуется. Крайне тяжело придумать что-то новое. Правда, недавно появились лофты и апартаменты, но это настолько маленький сегмент, что нацеливать на них агентство нецелесообразно. Конечно, вы можете подумать над своей изюминкой, особенностью, но главное, на чём рекомендуется сделать акцент — это качество сервиса и репутация.

Надёжность и честность в работе агентства важнее всего.

Это залог долгосрочной работы на рынке. К примеру, в Казани за год открывается 50-60 агентств и примерно столько же закрывается. Сегодня в городе зарегистрировано около 350 агентств недвижимости, но по-настоящему профессиональных, с опытом работы более пяти лет среди них — около сотни. Остальные — сегодня есть, завтра нет.

Целевая аудитория агентства сильно размыта. От студентов, которым родители покупают квартиры, до пенсионеров, которые решили на старости лет обменять квартиру на дом. Современные инструменты вроде ипотеки или жилищно-накопительного кооператива позволяют даже с людям с невысоким достатком обзавестись недвижимостью. Обращаются в агентство в том числе по вопросам продажи и покупки дачи, садовых участков, которые стоят 100-150 тысяч рублей, что могут себе позволить, и представители низкобюджетных уровней населения. Средний возраст клиентов риелторского агентства — от 25-28 до 45-50 лет.

Объем инвестиций

Цифра будет зависеть от уровня, на который вы хотите подняться. Если это маленькое агентство с тремя-четырьмя риелторами, то закладывайте в бизнес-план расходы на аренду офиса на ближайшие три-четыре месяца, зарплатный и рекламный фонды, траты на мебель и компьютеры.

Каковы основные статьи расходов уже работающего агентства? У агентства среднего размера три статьи расходов. Первое — аренда офиса (в Казани она обходится в 600-700 рублей за кв.м. в месяц), зарплата офисных сотрудников (в среднем — 20 тысяч рублей на человека в месяц), оплата телефонной и интернет-связи. Второе — рекламный бюджет. Чтобы выйти на средний уровень, не имея репутации, в месяц потребуется вкладывать в рекламу не менее 100 тысяч рублей. Третья статья расходов — обучение сотрудников. Конечно, вы можете нанять опытных сотрудников, но в таком случае вам придётся повышать рекламный бюджет, ведь опытные риелторы не заинтересованы сидеть без объектов, кроме того опытные сотрудники и зарплату просят выше. Либо вам всё-таки придется вкладываться в обучение новых сотрудников.

Но при любых инвестициях вероятность, что вы вылетите в трубу, всё равно выше среднего. Поэтому главное — иметь свою сформированную клиентскую базу. Успех зависит только от этого. Причём в риелторском бизнесе клиентскую базу нельзя украсть, так как между клиентами и риелторами отношения строятся на доверии, хорошего риелтора передают из рук в руки, ведь люди доверяют ему своё самое ценное имущество — квартиры, дома. Часто люди идут не к профессионалу, а к «знакомому риелтору». Поэтому нужна сформированная репутация хотя бы в своем узком кругу.

директор агентства недвижимости «Ваш надежный риелтор и НЛБ» (Казань), президент Гильдии риелторов Республики Татарстан

Если такой репутации нет, то вам придется раз в 30-40 увеличивать рекламный бюджет в отличии от бюджета АН с уже сложившейся репутацией и клиентской базой. У нас в городе был пример выхода на рынок агентства недвижимости без репутации. Они не привлекали при открытии мощных риелторов и вынуждены были тратить колоссальный бюджет на рекламу. И это агентство выжило, пережило кризис и существует до сих пор. Но таких примеров единицы. Много примеров, когда агентство открывается по франшизе, но девять из десяти таких бизнесов провалились, не сумев перешагнуть через репутационность.

Где искать средства на запуск? Нет специальных государственных фондов или программ, которые поддерживали бы работу риелторов. Дело в том, что этот бизнес сегодня не регулируется государством — Закон о риелторской деятельности до сих пор не принят, хотя он уже рассматривается в первом чтении Госдумой РФ. Кредиты, по мнению участников рынка, это тупик. Во-первых, будет крайне тяжело взять кредит на открытие такого бизнеса, ведь банки понимают, что риелторский бизнес, по крайней мере на начальном этапе, очень непостоянен: сегодня можешь заработать хорошо, а завтра плохо. Всё зависит от ваших способностей, личных качеств, настойчивости, энергичности. Самый большой бич риелтора — лень. Поэтому если хотите добиться успеха, будьте готовы работать с 7 утра до 9-10 вечера, без выходных и праздников. Впрочем, нестабильность в работе риелтора связана ещё и с состоянием рынка, который иногда ведёт себя непредсказуемо. Например, в 2006 и 2009 годах доходы одного и того же риелтора сильно различались в связи с экономической ситуацией в стране. Поэтому рассчитывать на кредит рискованно.

Можно найти инвестора. Или же заработать необходимые для запуска средства самому, работая как наёмный сотрудник. Например, успешный американский предприниматель Роберт Кийосаки много лет работал менеджером в фирме и параллельно разрабатывал и продумывал свои проекты.

Источник