Что должна делать за свой счет управляющая компания

О чем должны знать жильцы: права и обязанности управляющей компании

Жильцы многоквартирного дома не всегда знают обязанности, возложенные на управляющую компанию действующим законодательством. Из-за этого возникает непонимание, куда деваются кругленькие суммы по статье «Содержание и ремонт» и отсутствие контроля деятельности УК. Рассмотрим основные обязанности управляющей компании.

Взаимоотношения УК и жильцов дома скреплены договором. Каждый собственник объекта недвижимости дома должен получить по одному экземпляру, а один должен остаться в УК. На деле это правило нарушается. Если у владельца квартиры нет на руках письменного документа, то он может обратиться в органы ЖКУ и запросить его.

Права и обязанности управляющей компании — это основные статьи договора. Их прочесть рекомендуется каждому жильцу.

Условия договора одинаковы для всех проживающих в многоквартирном доме. В документе указан срок, в течение которого УК занимается предоставлением коммунальных услуг, ведением хозяйства и ремонтом дома ( ст. 162 ЖК РФ).

В договоре указывается состав имущества жилого дома, его адрес, порядок расчета платы за содержание и ремонт, процедура предоставления коммунальных услуг и срок документа. Он не может быть меньше одного года. Максимальный срок договора — пять лет. Если УК была выбрана на конкурсной основе, то он уменьшается до трех лет.

Важно обозначить в договоре пункт обязанности предоставления УК отчетности. Если такой графы нет, то органы ЖКУ, как правило, представляют отчет о проделанной работе по окончании договора. На самом деле такая обязанность закреплена ст. 162 ЖК РФ и должна исполняться.

Обязанности управляющей компании ЖКХ

В своей деятельности УК должна выполнять эксплуатационно-ремонтные работы и предоставлять организационные услуги.

К эксплуатационно-ремонтным работам относятся

• выполнение мероприятий для обеспечения безопасности проживания жильцов в доме, поддержанию его архитектурного облика;
• осмотр имущества многоквартирного дома. Должен проводиться перед отопительным сезоном и после его, а также при возникновении чрезвычайных ситуаций; проведение текущего ремонта. Если выявленные дефекты требуют значительных финансовых вложений, то ремонт может растянуться на несколько лет.
• контроль за состоянием внутридомовых сетей, по которым жильцы получают коммунальные ресурсы;
• соблюдение правил пожарной безопасности;
• уборка подъездов и придомовых территорий, если последние являются частью имущества дома;
• вывоз мусора, в том числе и от юридических лиц, офисы которых расположены в здании подотчетного дома;
• контроль за эксплуатацией общедомовых счетчиков;
• внедрение энергосберегающих программ, направленных на эффективное использование поставляемых ресурсов. Такие мероприятия проводятся только по согласованию с региональными органами.

Организационные услуги

Помимо этих обязанностей УК должна исполнять организационные услуги. В их перечень входит:

• аккумулирование средств от предоставленных ресурсов и услуг и оплата поставщикам;
• борьба с задолженностями;
• организация работы с поставщиками: заключение договора, контроль качества предоставляемых услуг, перерасчет платы при поставке некачественных услуг;
• хранение технической и иной документации на жилой дом;
• выявление расхитителей энергоресурсов: проверки, рейды и т.д.
• проведение общих собраний с собственниками жилья. Это мероприятие должно быть не реже одного раза в год. На нем представители ЖКХ отчитываются о проделанной работе, о расходах, понесенных в рассматриваемый период, и принимают решение о тарифе на следующий год. Плата за содержание и ремонт дома может быть равна муниципальной или быть выше. В каждом доме она устанавливается индивидуально. Если на собрании УК не утвердила тариф, то считается, что он равен муниципальному (ст. 158 ЖК РФ). В этом случае органы ЖКХ не освобождаются от ответственности за предоставление услуг по ведению хозяйства и ремонту дома даже при нехватке средств, аккумулируемых от собственников жилья.
• проведение мероприятий по информированию жильцов об изменениях в тарифе;
• оформление временной или постоянной регистрации.

Все работы, перечисленные выше, управляющая компания должна исполнять обязательно.

Придомовая территория и деятельность УК — где границы?

Придомовая территория — это участок земли, закрепленный за объектом недвижимости. Его площадь определяется строительными актами, предусмотренными Земельным Кодексом.

Придомовая территория является собственностью жильцов дома, они обязаны за нее платить (Постановление Правительства № 491). Содержать такую территорию в надлежащем состоянии — обязанность УК, с которой жильцы заключили договор. В случае не выполнения работ она может быть привлечена к ответственности.

Реальные границы на придомовую территорию можно узнать из акта на земельный участок. Такой документ должно предоставить руководство УК по требованию собственника.

Обязанности управляющей компании по содержанию придомовой территории сводятся к:

• уборке закрепленного участка земли;
• проведению мероприятий по озеленению территории;
• вывоз мусора;
• установке детских комплексов и поддержанию их в надлежащем состоянии.

При неисполнении своих обязанностей на УК возможно наложение штрафа в размере до 50 тысяч рублей. Контроль за выполнением обязательных работ возлагается на жильцов дома.

Помимо обязанностей управляющая компания наделена некоторыми правами.

Права управляющей компании

• передавать сведения уполномоченным органам о незаконной перепланировке в помещениях;
• информировать соответствующие органы об использовании общего имущества не по назначению;
• принимать участие в мероприятиях по взысканию задолженности с жильцов дома;
• принимать решение о перечислении резервных средств на погашение задолженности перед поставщиками услуг или на оплату дополнительных работ по ремонту общего имущества собственников;
• контролировать правильность передачи показаний индивидуальных приборов учета, корректировать платежи в зависимости от полученных сведений;
• приостановить поставку энергоресурсов, предусмотренных законодательством, при неоплате коммунальных услуг или неполной их оплате.

Ответственность УК

Обязанности управляющей компании и ее ответственность нашли отражение и в Правилах предоставления коммунальных услуг. Они устанавливают ответственность органов ЖКХ за некачественной предоставление коммунальных услуг и неисполнение возложенных на них работ, как договором, так и законодательством РФ.

1. При выявлении фактов ненадлежащего содержания имущества собственников юридическая организация может распрощаться с 50 тысячами рублями. Если было выявлено нарушение норматива обеспечения жильцов ресурсами, то сумма штрафа составит 10 тысяч рублей.
2. Статья 44 ГК РФ устанавливает ответственность за действия или бездействия уполномоченных лиц, которые привели к порче общего имущества и нанесению вреда. В этом случае все убытки, понесенные жильцами, перекладываются на управляющую компанию.
3. Нарушение правил пожарной безопасности может повлечь административную ответственность. В этом случае УК лишиться до 200 тысяч рублей.

Список работ, что входит в обязанности управляющей компании, очень большой. Их знание позволит снять напряженность между жильцами и представителями ЖКХ.

Источник

Что должна делать за свой счет управляющая компания

Что управляющая компания должна делать бесплатно?

Материал составлен при поддержке Консультационного Центра ДОМ.РФ спроси.дом.рф

Не все знают, что внутри квартиры есть оборудование, которое относится к общедомовому имуществу и ремонтируется без дополнительной платы. Поговорим об этом подробнее и рассмотрим на конкретных примерах.

Что входит в обязанности управляющей компании

Управляющая компания – это коммерческая организация, которую нанимают собственники для обслуживания общедомового имущества. В его состав входят все нежилые помещения (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки), крыши, несущие конструкции, инженерные системы (отопительные, электрические, водопровод и водоотведение), земельный участок и придомовая территория. Под обслуживанием понимается текущий ремонт, замена изношенного оборудования и устранение аварий.

Может показаться, что все эти услуги касаются имущества вне квартиры, но это не совсем так.

Как бесплатно заменить батарею?

Настал неприятный час, когда вы обнаружили зловещую лужу под радиатором. Опасаясь самой неблагоприятной развязки с испорченными полами и дорогостоящим ремонтом не только в своей, но и квартирах соседей, вы в панике вызываете мастера. Он приезжает и называет неприятную сумму, в которую обойдется ремонт и замена батарей. Является ли крупная трата в такой ситуации неизбежной?

В большинстве случаев можно заменить изношенное оборудование за счет управляющей компании без дополнительной платы. Все зависит от того, какой тип радиатора установлен в вашей квартире. Если он не отделен от основной трубы запорным клапаном – многие устанавливают такие, чтобы иметь возможность регулировать температуру в квартире– тогда он считается частью общедомового имущества. В этом случае можно смело звонить в управляющую компанию и требовать бесплатного ремонта. Конечно, выбор моделей будет достаточно ограничен, и скорее всего вам предложат батарею эконом-класса, но зато это позволит избежать незапланированных расходов.

Водоснабжение и водоотведение

Трубы с холодной и горячей водой, которые проходят через квартиру (стояки), также являются зоной ответственности управляющей компании. Любые самостоятельные работы чреваты юридическими проблемами и исками, поэтому ремонт стояков стоит производить только через управляющую компанию.

Если вдруг произошла авария, обслуживающая дом организация обязана устранить причину этой аварии — вплоть до замены труб в квартире, где возникли проблемы.

Но что делать, если аварии не произошло, но состояние сантехники вызывает серьезные опасения? В данном случае есть два варианта – их могут поменять в ходе планового ремонта или капитального.

Плановый ремонт делается в соответствии с графиком, который можно уточнить в управляющей компании. Капитальный ремонт труб делается после того, как истек срок их службы во всем доме. Приблизить этот момент своими силами скорее всего не получится, поэтому в этой ситуации лучше объединить усилия с другими жильцами. Поставить вопрос о капитальном ремонте систем водоснабжения в доме можно в рамках общего собрания собственников многоквартирного дома.

Какое еще имущество отремонтируют бесплатно

Помимо отопительных систем, водоснабжения и водоотведения, к общедомовому имуществу, которое обслуживает управляющая компания, относятся газопровод (до перекрывающего вентиля в квартире), электрические счетчики (если они снаружи жилого помещения).

Откуда берутся деньги на ремонтные работы?

В конечном счете ремонт все равно производится за счет жильцов. Все квитанции за коммунальные услуги обязательно содержат пункт «Текущий (аварийный) ремонт». Именно с помощью этих средств производится замена общедомового оборудования. В некоторых случаях управляющие компании могут затягивать проведение дорогостоящих ремонтных работ или просить дополнительную плату. В этом случае вы имеете полное право обратиться с жалобой в региональную жилищную инспекцию или Роспотребнадзор или инициировать общее собрание жильцов для замены управляющей компании.

Что жильцы оплачивают самостоятельно?

Жильцы самостоятельно оплачивают ремонт или замену счетчиков воды или газа, сантехнического оборудования (водонагревателей, смесителей, ванн, раковин и т.д.), труб или отводов, расположенных после точек соединения со стояками, электрокабелей, розеток и осветительных приборов в квартире.

Подробнее об эксплуатации жилья читайте в инструкциях на спроси.дом.рф.

Источник

Что должна ремонтировать управляющая компания

Если кратко, то управляющая компания должна ремонтировать все, что можно назвать общим имуществом: стояки, газовые трубы, окна в подъезде и ступени на крыльце. За ремонт общего имущества мы обязаны платить по закону — в квитанции эта строка называется «Содержание и текущий ремонт общего имущества», а деньги копятся на общем счете дома.

Управляющая компания может потратить эти деньги только на текущий ремонт, а не на капитальный — так что замену всех труб требовать у коммунальщиков бесполезно.

Главное — разобраться, что такое общее имущество, а что — собственность жильца. В официальных документах четко определено, что именно можно считать общедомовым имуществом, а значит — требовать от управляющей компании текущего ремонта этого имущества на законных основаниях. Законодательство определило и работы, которые должна выполнять управляющая компания, они закреплены в минимальном перечне.

Помещения общего пользования

Это все помещения, кроме квартир: лестница, колясочная, подвал, чердак и лифты. Если в вашем доме несколько квартир объединены в одну секцию, то ремонтировать этот общий коридор должна управляющая компания, а не жильцы, потому что коридор считается общедомовым имуществом.

Сложнее разобраться с общежитиями коридорного типа: там жильцам принадлежат только комнаты, а кухни, туалеты и коридоры — общие. Сейчас такие общежития тоже имеют статус многоквартирных домов, и управляющие компании часто отказываются ремонтировать общие помещения за свой счет. Это незаконно: коридоры, душевые, кухни и туалеты в таких домах — это места общего пользования, а значит, коммунальщики должны ремонтировать всё — даже потекший смеситель в туалете и гуляющий под ногами пол на кухне.

Вода, тепло, газ

Управляющая компания отвечает за все трубы, которые входят в вашу квартиру. Но до первого вентиля — причем запорный кран тоже в зоне ответственности УК. Об этом говорит закон, закону вторит Верховный суд, но коммунальщики все равно отмахиваются: мол, всё, что до вентиля, — наше, а остальное ремонтируйте как-нибудь сами. Это неправильно: за вентиль тоже отвечает управляющая компания.

Но даже если вентиля нет, неправильно думать, что УК будет ремонтировать и газовую плиту, и кран в ванной, и радиатор. Насчет плит и смесителей закон говорит четко: за их состояние отвечают жильцы. С радиаторами долгое время все было не так просто, но в 2016 году Министерство строительства и ЖКХ разъяснило, что радиаторы внутри квартир все-таки не входят в состав общего имущества, независимо от того, есть вентиль или нет.

Проверить, общий радиатор или ваш собственный, очень просто: у общего радиатора может погреться любой сосед, у собственного — только вы.

Крыша и фасад

Коммунальщики должны ухаживать за кровлей и проверять, не появились ли в крыше пробоины. Если вы живете на верхнем этаже и на потолке вдруг растеклось мокрое пятно — смело вызывайте коммунальщиков. Сотрудники управляющей компании должны зафиксировать повреждения, залатать крышу и возместить вам затраты на ремонт потолка.

То же самое и с фасадом: мало того что УК должна следить за внешним видом стен — закрашивать надписи и вовремя штукатурить зияющие дыры, — она отвечает и за межпанельные швы. То есть если в комнате стало холодно, а на стенах от влажности выступила плесень, скорее всего, дело в межпанельных стыках, которые со временем потеряли герметичность.

В таком случае коммунальщики должны расшить стыки, заложить внутрь утеплитель и аккуратно заштукатурить — причем сделать это в рамках текущего ремонта. Если промерзает весь дом и нужно утеплять внешние стены, есть смысл собраться с соседями и написать общее заявление в УК. Однако, если на балансе дома не хватает денег на утепление, коммунальщики могут предложить оплатить работу в складчину.

Источник