Что выгоднее для малого бизнеса — арендовать или купить недвижимость?
Что выгоднее для малого бизнеса — арендовать помещение или купить недвижимость? Рано или поздно этот вопрос начинает волновать большинство владельцев МСБ. На этапе становления бизнеса, как правило, об этом мало кто задумывается: в начале пути у любой компании слишком много проблем, от решения которых зависит становление и развитие бизнеса. За редким исключением, весь малый бизнес начинается на арендованных площадях. Но вот прошло время, компания не разорилась, стала приносить прибыль, расти. Собственник начинает думать о дальнейшем развитии, о капитализации. И вот тут приходит самое время задуматься о приобретении недвижимости под офис, складские или производственные помещения.
Более того, на определенном этапе этот вопрос становится весьма важным, ведь наличие собственной недвижимости существенно повышает привлекательность бизнеса в глазах инвесторов и кредиторов. Банки гораздо охотнее предоставляют кредит под залог недвижимости, да и сам факт покупки помещения дает компании серьезное преимущество в глазах банка. Это своеобразный сигнал, что компания прибыльная, если уж нашлись деньги на покупку или хотя бы на первоначальный взнос по кредиту.
Кроме того, купив недвижимость, предприниматель больше не будет зависеть от настроений арендодателя, который вдруг решит повысить арендную плату. А отсутствие возможных потрясений в виде неожиданно увеличившихся расходов на аренду будет способствовать росту устойчивости бизнеса.
Процесс перехода из статуса арендатора в ряды счастливых собственников недвижимости предполагает наличие у компании свободных средств — хотя бы на первоначальный взнос и уплату процентов по кредиту. Как правило, кредит покрывает до 70% стоимости недвижимости, остальные средства у бизнесмена должны быть свои. При этом важно понимать, что банк будет готов профинансировать сделку лишь в том случае, если стоимость приобретения будет соответствовать реальной стоимости недвижимости, полученной в результате проведения независимой оценки.
Помимо денег бизнесмену придется убедить банк в том, что его бизнес устойчив, обороты растут, а компания имеет четкую концепцию дальнейшего развития. Чтобы понимать все это, банк попросит потенциального заемщика составить бизнес-план и показать всю управленческую отчетность. При этом, конечно, важно вести диалог с тем банком, который готов оценить и реальные перспективы бизнеса, и реальную стоимость недвижимости, а также способен предложить план дальнейшего финансирования бизнеса, учитывающий факт его капитализации.
Скептики могут возразить, что цена на недвижимость сейчас настолько высока, что не то что малый, но и средний бизнес не всегда может изъять требуемые суммы из оборота, даже на первоначальный взнос. Однако часто получается, что стоимость аренды сопоставима с платежом по кредиту. Поняв это, многие бизнесмены предпочитают все-таки накопить денег на первоначальный взнос, взять кредит и перестать « платить дяде».
Но вот кредит одобрен, пора покупать недвижимость. Чаще всего предприятия малого бизнеса приобретают помещения на вторичном рынке. Это проще и быстрее, чем вкладываться в недвижимость от застройщика. Помещения в уже готовых домах гораздо легче оценить с точки зрения их бизнес-привлекательности: удобство расположения, наличие конкурентов, трафик клиентов. Как правило, районы, где расположено помещение, уже давно заселены и в них полностью сложилась вся инфраструктура, более или менее понятна платежеспособность жителей.
Достоинства покупки недвижимости в старых жилых районах плавно перетекают в их же недостатки. На вторичном объекте бывает трудно провести серьезное перепрофилирование, это требует разнообразных согласований и расходов. Для открытия кафе, например, надо будет установить дополнительную вентиляцию, а для работы магазина — организовать погрузочно-разгрузочную зону. И это не говоря о том, что владельцы расположенного в жилом доме кафе вряд ли смогут избежать конфликтов с жильцами, если заведение будет работать после 11 вечера.
В новостройках владельца может ждать другой подвох: выкупая « свежепостроенное» помещение или вкладываясь в квадратные метры на этапе строительства, бизнесмен может не знать, кто окажется его соседом. Нередки случаи, когда « дверь в дверь» в новостройках сосуществуют пара салонов красоты или магазины со схожим ассортиментом и ценами. И уж точно, покупая недвижимость в новых районах, предпринимателям бывает непросто правильно оценить, насколько будущие новоселы заинтересованы в их услугах.
Конечно, все сказанное относится в основном к приобретению помещений под розничные торговые точки или офисы, расположение которых важно для обеспечения удобства доступа клиентов и сотрудников. Ситуация с « промышленной» недвижимостью иная, здесь существует устойчивая тенденция: склады и производственные помещения из черты больших городов уходят.
Чтобы быть уверенным в том, что приобретаемое помещение или здание является действительно достойным объектом инвестиций, необходимо провести всесторонний технический аудит, который позволит дать ответы на многие вопросы о состоянии коммуникаций, достаточности выделенной электрической мощности, состоянии фундамента, перекрытий и т. п. Как правило, если приобретение недвижимости кредитует банк, проведение такой экспертизы является обязательным условием кредитования.
Но в любом случае, приобретая недвижимость, важно понимать, что покупать всегда лучше именно стены и потолок, а не компанию, на которую эта недвижимость зарегистрирована. Если все же вам приходится покупать компанию-владельца, то не поленитесь и не пожалейте денег — проведите ее полный аудит.
Ведь на нашем рынке высок риск того, что, купив долю в компании, которая владеет недвижимостью, вы одновременно можете получить и разнообразные скелеты в шкафу в виде долгов прежних учредителей, претензий кредиторов и налоговых органов. Кстати, если вы берете кредит в банке на приобретение недвижимости, такой аудит может провести и, как правило, проводит сам банк или аккредитованная им компания.
Еще одна возможность стать владельцем недвижимости — это строить ее самому. Несомненный плюс — вы можете построить именно то, что вам нужно, и уложиться в меньшую сумму, чем при покупке готового помещения. Но есть у этого способа и один очень существенный недостаток. Землю под строительство вам придется покупать за свои деньги. Банки, как правило, не дают кредитов на покупку земли, но частично финансируют стройку под залог земли и возводимого на ней объекта.
Не стоит обходить вниманием и весьма важный вопрос: как правильно встроить в бизнес приобретенную недвижимость? Самый грамотный шаг — это передать владение недвижимостью отдельной компании, отделив ее от основного бизнеса, желательно избежав аффилированности компаний через руководство или учредителей.
В этом случае претензии к основному бизнесу, которые могут возникнуть у кредиторов, партнеров или налоговых органов, не повлекут за собой угрозу для недвижимости. При ведении семейного бизнеса приобретенное помещение, как правило, оформляется в собственность одного из родственников, который в качестве индивидуального предпринимателя сдает его в аренду основной компании. Этот вариант оформления, кроме того, является одним из самых выгодных, так как позволяет экономить на налогах.
Пословица гласит: один переезд равен двум пожарам. Работая в арендованном помещении, вы не застрахованы от неожиданностей, стрессов и затрат, связанных с необходимостью смены адреса. Покупка собственной недвижимости — это шанс навсегда избавить себя от возникновения пожарных ситуаций. Народная мудрость плохого не посоветует.
Источник
Доходные метры: как заработать на сдаче помещений под магазин или офис
Если у вас есть определенная сумма денег, которую вы хотите вложить в недвижимость для сдачи ее в аренду, то наверняка уже встали перед выбором, какой объект приобрести. Самый распространенный среди частных инвесторов способ заработка на аренде — покупка жилья. Но есть инвесторы, которые принципиально не связываются с квартирами и предпочитают вкладывать деньги в небольшие коммерческие помещения — под офис, магазин или салон красоты.
В чем особенности вложений в коммерческую недвижимость, сколько стоят небольшие помещения в Москве и по каким ставкам их можно сдавать — об этом мы расспросили экспертов.
Насколько это выгодно
Покупка коммерческого помещения с точки зрения арендного дохода выгоднее, чем покупка жилья, утверждают участники рынка. Ставки аренды на них выше, чем на квартиры, а срок окупаемости вложений — короче.
Директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев для примера предложил сравнить два помещения: двушку площадью 50 кв. м на этапе котлована в спальном районе Москвы и офисное помещение той же площади по той же цене в небольшом бизнес-центре. Сдать квартиру после завершения строительства дома можно будет за 35–40 тыс. руб., предварительно на ремонт и покупку мебели уйдет около 1 млн руб. Затраты на покупку, ремонт и обстановку окупятся примерно через 17 лет, отметил эксперт. От сдачи аналогичного по площади и цене офисного помещения владелец будет получать примерно 80–85 тыс. руб. в месяц (при ставке аренды 20 тыс. руб. за 1 кв. м в год), а срок окупаемости составит семь-восемь лет, подсчитал Стригалев.
В помещениях торгового назначения арендные ставки также выше и сроки окупаемости короче. Эксперты отмечают, что стрит-ретейл по уровню доходности на столичном рынке аренды занимает лидирующие позиции. «Средний показатель по спальным районам достигает 10–12%, в центре — 8–10% со сроком окупаемости 10–12 лет, — рассказала директор направления стрит-ретейла в компании Knight Frank Виктория Камлюк. — Но абсолютной цифры для стрит-ретейла нет: каждое помещение уникально по-своему».
Другие плюсы и минусы
Кроме цены и срока окупаемости у коммерческих площадей есть и другие преимущества. К ним ведущий аналитик «НДВ-Супермаркет недвижимости» Константин Енин относит, например, тот факт, что этот рынок лучше регулируется, чем непрозрачный квартирный. Здесь все договоры оформляются официально, а владельцы платят налоги — это позволяет легче решать спорные ситуации.
«Кроме того, меньше проблем с ремонтом, — отметил Енин. — Часто арендатор коммерческих помещений сам делает ремонт помещения, компенсируемый арендными каникулами, в то время как ремонт квартиры, если он нужен, обычно ложится на арендодателя».
Однако надо понимать, что коммерческие помещения — более сложный продукт, чем квартиры. Успех их работы на своего владельца зависит от совокупности факторов: назначения (офисы, торговля, услуги и т. п.), местоположения, планировки, транспортной доступности, окружения и других. Иногда отсутствие лишь одного из них делает покупку помещения невыгодной. Поэтому покупателю нужно заранее все просчитать.
Что пользуется спросом
На столичном рынке — широкий выбор предложений на любой вкус. Наиболее востребованы помещения под салоны красоты, аптеки, продуктовые магазины и кофейни. В новых районах или комплексах популярны все форматы, потенциально имеющие спрос у будущих жильцов — магазины всевозможных сегментов, спортивные студии, детские развивающие центры, медцентры и другое, отметили эксперты «НДВ». Быстрее всего с рынка уходят помещения в местах с высокой проходимостью и высокой плотностью населения вблизи объекта.
«В идеале это объекты на первой линии жилых домов, — рассказал брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. — Важно, чтобы была разумная цена и понятный поток покупателей. Если трафик вполне ясно считается, то у такой недвижимости самый высокий оборот. Помещения в торговых и бизнес-центрах — тоже довольно активный рынок, и многие инвесторы отдают предпочтение им. Хуже уходит в продажу и аренду недвижимость свободного назначения в глубине района».
Что касается офисных помещений, то здесь лучше обратиться за консультацией к специалистам (впрочем, это не будет лишним и в случае с торговыми площадями). Офисные помещения требуют четкого бизнес-плана и отчетливого понимания, где эти помещения расположены, кому они могут быть нужны и как долго они будут востребованы.
«Покупка помещения в бизнес-центре высокого класса в местах деловой активности, скорее всего, окажется неподъемной задачей для инвестора с небольшим капиталом, — считает председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — А предложения попроще также несут с собой множество рисков, и основной из них — простой помещения. Поэтому без профессионального управляющего инвестиции в коммерческую недвижимость могут оказаться убыточными».
Цены покупки и аренды
Разброс цен продажи коммерческих помещений в Москве очень большой — 1 кв. м может стоить и 35 тыс. руб., и 1,5 млн руб. Но в данном случае стоимость объектов всегда зависит от доходности. За самую низкую цену можно получить абсолютно неликвидное помещение, которое будет невозможно сдать, отмечают эксперты.
«Небольшое помещение в новостройке спального района будет стоить от 30–50 млн руб., но цены на качественные торговые площади в центральных локациях начинаются от 100 млн руб., — рассказала Виктория Камлюк. — При покупке помещения в центре стоимостью 85–120 млн руб. арендная ставка может достигать 0,7–1 млн руб. В итоге срок окупаемости составит примерно десять лет. Покупка некоторых помещений в спальных районах Москвы обойдется в 50–65 млн руб., а стоимость аренды составит 500–600 тыс. руб. Таким образом, срок окупаемости составит примерно восемь-девять лет, а доходность — 11–12%».
Впрочем, в новостройках встречаются и более бюджетные предложения причем сразу с арендаторами. По данным «НДВ», в ближнем Подмосковье можно найти помещение площадью 35 кв. м с арендатором и существующим арендным потоком около 32 тыс. руб. в месяц — купить его можно за 3,2 млн руб. Кстати, в новых жилых комплексах многие застройщики периодически проводят акции и готовы давать индивидуальные скидки.
«Что касается арендных ставок, то в офисном сегменте они начинаются от 12,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год, но таких объектов мало, — рассказал Сергей Коршунов. — Средние арендные ставки на офисы — от 18 тыс. руб. и выше. В торговле же все индивидуально. Если помещение находится на неходовой улице с непонятным трафиком, ставка начнется от 15 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В центре Москвы у станции метро «Белорусская» помещение под ретейл может сдаваться за 85 тыс. руб. за 1 кв. м в год».
Как подобрать помещение
Перед покупкой коммерческого помещения необходимо сформулировать для себя ясную цель приобретения — долгосрочные или краткосрочные инвестиции, ожидаемая доходность, степень участия в управлении помещения и т. д., рекомендуют эксперты «НДВ».
Затем нужно обратить внимание на вероятность сдачи помещения в аренду: оно должно быть максимально востребованным. После чего стоит соотнести стоимость лота с потенциальным арендным доходом.
«Надо понять, для какого вида деятельности эта недвижимость может пригодиться и насколько данная деятельность нужна в районе, — советует Сергей Коршунов из Century 21 Milestone. — Оцените пешеходный и транспортный трафик, техническое состояние помещения, правоустанавливающие документы, при необходимости — наличие парковок. Если это новостройка или реконструкция, проверьте основания для строительства, распорядительную и техническую документацию».
Как рассказала Виктория Камлюк из Knight Frank, в стрит-ретейле ликвидность помещений оценивается по нескольким параметрам: местоположению, общей площади (к примеру, с подвалом или вторым этажом), качеству планировки, а также юридически грамотно оформленным документам. Разница арендной ставки между левой и правой сторонами одного дома может отличаться чуть ли не вдвое из-за специфики распределения трафика.
«Наиболее подходящее помещение должно иметь правильную форму и небольшую площадь — до 300 кв. м, тогда оно наиболее универсально для любого бизнеса, — отмечает эксперт. — Соответственно, и его ликвидность будет выше. Самыми ликвидными считаются сетевые арендаторы. Поэтому небольшому «семейному» продуктовому магазину крайне сложно выдержать конкуренцию, если рядом откроется сетевая «Пятерочка» или «Перекресток».
Какой район выбрать — старый или новый
У новичков часто возникает соблазн купить площади в новом спальном районе просто потому, что предложение кажется им выгодным из-за небольшой суммы сделки, более низкой арендной ставки или акций. Но эксперты рекомендуют выбирать такие помещения аккуратно, поскольку можно сделать неудачное приобретение.
Например, комплекс недостаточно заселен жителями или перенасыщен магазинами одного профиля (допустим, продуктовыми сетями), что приводит в частой смене арендаторов и нестабильности арендных потоков.
Такой подход может обернуться для начинающего инвестора значительной потерей средств, поэтому для минимизации рисков лучше всего работать с профессиональными консультантами, которые помогут во всем разобраться. Или же можно просто выбрать густонаселенную обжитую локацию, где уже понятно, каких предприятий не хватает и как распределяются пешеходные потоки.
На что еще обратить внимание
Из технических характеристик следует обратить внимание на параметры самого помещения, советует Константин Енин из «НДВ». Нужно оценить планировку, назначение по документам, витринное пространство и визуальную доступность, достаточность мощностей.
У арендаторов могут быть специфические требования. Например, продуктовым магазинам необходимо больше электронных мощностей, вытяжки и зона выгрузки-погрузки. Аптеки не станут арендовать меньше 75 кв. м, а медицинским и косметологическим центрам может потребоваться более высокий уровень нагрузки на «квадрат» из-за тяжелого оборудования. Учебным центрам нужна регистрация по адресу, что создает дополнительные бюрократические сложности.
При покупке коммерческих помещений в жилых домах также следует помнить, что на них существует ряд ограничений, предусмотренных для удобства жителей. Например, некоторые рестораны в жилых домах обязаны работать только до 22:00.
Источник