Бизнес идеи продажи квартир

Купил запущенную квартиру, отремонтировал и перепродал дороже. Выгодно ли это в России?

На Западе на этом бизнесе строят целые ТВ-шоу. К примеру, на американской сети «Дом и Сад» НGTV сразу несколько программ рассказывают, как люди покупают ветхий дом, ремонтируют его и продают с некоторой маржой, иногда большой, иногда не очень, а бывает и вовсе уходят в ноль или даже минус. Насколько это выгодно у нас, в России?

Несколько лет назад необходимо было приобрести квартиру и я довольно много шерстила объявлений. И вдруг вижу предложение значительно дешевле рыночного. Ну просто даром. В хорошем месте, правда, на первом этаже. Неплохой дом с интересной планировкой. И за такую цену! Я созвонилась, на том конце провода ответила приятная девушка-риелтор:

— Это не квартира, это натуральный бомжатник, — вдруг огорошила она. — Там практически нет пола. Они его сожгли. То ли пожар был, толи костер разводили. Хозяева — алкаши, и честно говоря, я уже с ними замучилась. У них по пять раз на дню меняются желания. Гигантский долг по коммуналке. Звонят по этой квартире очень многие, но знаете, я уже хочу от них отказаться. Пусть сами ищут покупателей или делают, что хотят. И никому не посоветую. Даже если вложиться и все отремонтировать, наверняка их дружки-собутыльники еще какое-то время по старой памяти будут туда долбиться. Да и бывшие владельцы все нервы истреплют. Они не помнят, о чем вчера договаривались. Решат еще, что их надули.

Это меня здорово отрезвило. Тем более мы искали квартиру не для перепродажи, а для родственников. И когда в соседнем подъезде продавали еще одну «нехорошую» квартиру, ее низкая цена уже не казалась привлекательной. Если вспомнить все ужасы, о которых рассказывала риелтор, то и даром такого не надо.

Однако если отбросить сантименты и организовывать на такой недвижимости бизнес, то почему бы нет. Мне казалось, что в России покупка старой квартиры, ее ремонт и продажа по высокой цене не очень развит. Потому что главным фактором считается место расположения жилья в мегаполисе, качество дома (новостройка в монолитно-каркасном определенно будет дороже соседней хрущевки даже при одинаковой квадратуре). Но вот ремонт никогда не был определяющим в стоимости квартиры. Да, хорошее состояние поможет быстрее продать, но никак не поможет значительно увеличить ее цену.

Поэтому возможны два варианта:

1. Покупать по-настоящему «убитую» квартиру, тот самый бомжатник. Приводить его в порядок. Даже не нужен дизайнерский ремонт. Достаточно вычистить эти авгиевы конюшни. Сделать бетонную стяжку с укладкой ламината. Вставить новые двери, пластиковые окна, поменять сантехнику и оштукатурить стены. И такую квартиру уже можно продавать по рыночной цене.

Года три назад на одном из форумов увидела как один из участников делился своим опытом с такой квартирой. Форумчане сомневались, что из этого что-то выгорит. Мол, люди и сами готовы отремонтировать. Но по итогу он отписался, что за полгода фактически заработал 800 тысяч рублей. На ремонт потратил примерно 340 тысяч рублей. Делал все сам. Все это сумел провернуть за полгода. В конце января начал ремонт. В мае уже выставил на продажу.

Но много ли таких вариантов? Ведь залог успеха — наличие той самой убитой квартиры по цене значительно ниже рынка. На днях обратилась за интервью к еще одному человеку, который занимается таким бизнесом. Но он отказал. Мол, ему огласка не нужна. Итак объектов нет, поэтому и привлекать внимание не стоит. Более того, интересовался у знающих людей, как перейти в строительство коттеджей, потому что его бизнес что-то плохо идет.

Действительно, в период экономической нестабильности народ вкладывает деньги в недвижимость. И говорят, на этом рынке ушли даже откровенные неликвиды, не говоря уже о дешевых квартирах с явным шансом последующей перепродажи.

2. Покупать квартиру в строящемся доме с черновой отделкой.

Многие строительные компании продают квартиру в черновом варианте. Но если нужна под ключ, то необходимо будет доплатить, к примеру, по 5-10 тыс. рублей за квадрат.

А есть такие клиенты, которым нужна свежая новостройка, с хорошей качественной отделкой, в которую уже можно въехать. Буквально завтра-послезавтра. И в таком случае можно взять отделку под ключ на себя, то есть купить квартиру и отремонтировать. Но дешевый линолеум и простенькие обои не подойдут. Здесь уже нужен чуть более дорогой, но нейтральный ремонт без каких-либо вычурностей.

Но самый главный вывод — такой бизнес по перепродаже отремонтированных квартир в России не развит. Дает случайные заработки, а в период нестабильности стремится к нулю.

Размер дохода от перепродажи с ремонтом может уменьшить налог. Ведь, наверняка владели ей меньше 3 лет. С 2020 года меньше 5 лет.

Идеально, если на это уходит несколько месяцев. Но многие продвинутые бизнесмены используют всякие хитрости. Вроде владения квартиры вскладчину. Тогда каждый может использовать имущественный налоговый вычет — 1 млн. рублей. Либо включают в расходы стоимость ремонта.

Источник

Как заработать на вторичном рынке жилья: 6 реальных способов

Время больших и быстрых заработков на продаже недвижимости миновало. Сегодня инвесторов уже не так много даже на активном рынке новостроек, не говоря о вторичном рынке жилья. Но, несмотря на все еще действующие кризисные явления, московская вторичка сохраняет инвестиционный потенциал, утверждают эксперты.

Они рассказали о нескольких возможных сценариях, при которых частный инвестор может заработать на вторичном рынке жилья.

Квартиры под ремонт

Один из способов — вложение в квартиру в нежилом состоянии, ремонт и последующая продажа по большей цене. Но этот вариант нужно хорошо продумать, предупреждают эксперты компании «НДВ-Супермаркет недвижимости», — окупить ремонт не всегда получится.

Скидка на максимально изношенные квартиры существенна — не меньше 10% (около 500–700 тыс. руб. с однокомнатной квартиры, от 700 тыс. до 1,5 млн руб. с двухкомнатной и т. д.). Наценка же за свежую отделку составляет порядка 20 тыс. руб. на «квадрат», то есть 600–800 тыс. в однушке. То есть, если освежить квартиру, вложив в ремонт не более 10 тыс. руб. за 1 кв. м, можно заработать от 700 тыс. до 1 млн руб. при последующей продаже, подсчитали эксперты «НДВ».

«Важно, чтобы дизайн квартиры на продажу был выдержан в минималистичном стиле, поскольку это самый универсальный вариант, — рассказала руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова. — Экономить следует на материалах, но не на работах. Например, для санузла можно выбрать пластик, а не плитку, на пол в кухне положить линолеум, а не керамогранит. Но некачественно поклеенные обои быстро выдадут бюджетный ремонт».

Покупка «убитого» жилья, ремонт и перепродажа — достаточно сложные многозадачные процессы, отмечает ведущий эксперт агентства недвижимости Century 21 Vesta Сергей Тихонов. По его словам, желательно иметь свою команду по ремонту и закупкам стройматериалов, так как стоимость ремонта одной и той же квартиры сопоставимого уровня может отличаться в сотни тысяч рублей. «Сторонние строители и закупщики будут пытаться обмануть вас и заработать на всем», — предупреждает он.

Очень часто на реализации вторичных квартир после проведения в них ремонта зарабатывают люди, которые очень хорошо знают рынок недвижимости (в частности, руководители отделов в профильных агентствах, опытные риелторы) и понимают, какие объекты сейчас наиболее востребованы у покупателей, рассказал директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. Нередко такие специалисты создают даже небольшие компании, занимающиеся подбором недвижимости и дальнейшим ремонтом в ней. Обычно они приобретают квартиры в запущенном состоянии стоимостью от 15 млн до 30 млн руб. (то есть отнюдь не экономкласс, чтобы больше заработать), нередко — с запутанной историей переходов прав собственности, что отпугивает от объекта потенциальных покупателей.

«Поиск подходящей квартиры для перепродажи после ремонта может занять очень много времени, чаще всего просматриваются десятки вариантов, — отметил Шлома. — Если компании удается продать хотя бы одну такую жилплощадь в месяц, то он уже считается удачным».

Недвижимость в домах под снос

Еще один способ заработать на вторичке — покупка жилья в домах под реновацию и дальнейшая перепродажа уже готового в новом доме, куда переселят собственников. Самые выгодные приобретения в домах под снос — комнаты, так как взамен по закону собственнику обязаны предоставить отдельную квартиру, пусть и минимальной площади.

«Квартиры по программе реновации дают в современных домах с полной отделкой, — поясняет Оксана Иванова. — Там, где нет стартовых площадок, рассматриваются также варианты выкупа части квартир в близлежащих жилых комплексах для переселения по программе, класс новостройки при этом может быть выше, чем в среднем в локации. Поэтому однушка, полученная взамен комнаты, едва ли будет стоить дешевле 6 млн руб. Даже за вычетом налога чистая прибыль составит не менее 1,5 млн руб. Большинство стартовых площадок запланированы к вводу на 2021 год, то есть ждать переселения придется не дольше двух-трех лет».

Однако здесь есть как минимум две проблемы, отмечают участники рынка. Первая — длительное ожидание переезда, который может затянуться, поскольку сроки сноса дома, как показала многолетняя практика расселений, могут неоднократно переноситься.

Вторая проблема — ограниченное предложение и высокие цены на объекты в домах под снос. Собственники либо сняли свои лоты с продажи до получения нового жилья, либо взвинтили цены чуть ли не до стоимости будущих квартир в новых домах с отделкой. По данным «НДВ», к концу 2018 года комнат в московских хрущевках сносимых серий остались буквально единицы, и стоимость их даже на окраине начинается от 3,5 млн руб.

«Необходимы определенные административные ресурсы в нужных кругах, чтобы информация о потенциальном объекте расселения попадала к вам в первую очередь, — считает Сергей Тихонов. — Самые интересные предложения не успевают выйти на рынок и раскупаются очень быстро закрытым кругом покупателей».

Впрочем, как считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, даже с учетом наценки продавцов более чем на треть инвесторы все равно окажутся в плюсе.

Квартиры в залоге

Еще один способ заработка на вторичном рынке — покупка залоговой недвижимости с хорошим дисконтом. Наименее рискованная схема — приобретение объекта у банка. В этом случае квартира уже перешла по решению суда в собственность кредитора, и покупателю не придется как-либо взаимодействовать с должником.

«Более того, когда кредитное учреждение получает непрофильный актив, главной задачей для него становится максимально быстрая продажа квартиры, — поясняет Мария Литинецкая. — Поэтому на данном этапе банк готов давать большие скидки на имущество в залоге — они могут достигать 10–15%. Большинство крупных игроков ипотечного рынка имеют собственные базы залоговых объектов. Кроме того, кредиторы могут разместить предложение о продаже квартиры на открытых электронных площадках».

Можно также приобрести квартиру у самого должника. Чаще всего банк-кредитор дает заемщику свое разрешение на продажу заложенной квартиры. «Обычные граждане не проявляют интереса к таким объектам, не желая связываться с предыдущими владельцами, которые зачастую отказываются выписываться и съезжать с этой жилплощади. Однако если инвестор готов к конфликтам, он может добиться выселения прежних хозяев квартиры через суд», — отмечает Сергей Шлома.

К тому же несостоявшийся владелец может попытаться продать объект по максимальной цене, которая покроет основной долг и проценты. И тогда рассчитывать на серьезный дисконт уже не получится.

Квартиры на первых этажах

Раньше практика выкупа малоликвидных квартир на первых этажах с целью перепродажи их под перевод в коммерческие площади была в Москве очень распространена. Такие квартиры можно было купить с дисконтом в 10–15%, поскольку популярностью у обычных потребителей они не пользовались. Зато они были интересны бизнесменам, планирующим перевести ее в нежилой фонд и сдавать под предприятие малого бизнеса, офис, магазин, точку общепита и т. п.

Позднее из-за ужесточения правил перевода жилых помещений в нежилые этот процесс сильно усложнился, и инвесторы уже не так активно приобретают такое жилье.

«В Москве осуществить перевод квартиры в нежилой фонд очень сложно, но если удастся, это повысит арендную ставку минимум в два раза, а цену продажи не менее чем в полтора, — рассказала Оксана Иванова. — Стоимость услуги велика — от 500 тыс. руб., если все делать своими силами, до 2 млн руб., если привлекать подрядчика. Но стоимость однушки в спальном районе можно за полгода-год превратить из 6 млн руб. в 10 млн руб. и даже больше».

Квартиры, продавцы которых недавно получили их в наследство, не самый ликвидный продукт на вторичном рынке. Покупатели опасаются мошенников, недобросовестных наследников и не хотят потом отстаивать свои права в суде. Поэтому продается такое жилье, как правило, с приличным дисконтом. Скидка на квартиры, унаследованные менее трех лет назад, составляет в среднем 10% от рыночной цены.

«Но вложения в них оправданны в основном только объемные: на покупке квартиры стоимостью 20 млн руб. можно сэкономить 2 млн, а на недорогой — только 100–200 тыс.», — отмечает Оксана Иванова.

Покупка на распродажах

Наконец, еще один способ заработка — покупка квартир и коммерческой недвижимости на закрытых распродажах, аукционах различных организаций, занимающихся банкротством и распродажей недвижимого имущества различных предприятий, юридических и физических лиц.

Как рассказал Сергей Тихонов из Century 21 Vesta, на таких торгах можно приобрести объект ориентировочно за 20–70% рыночной стоимости с целью дальнейшей перепродажи по более выгодной цене. И тут инвестору нужно обладать связями, чтобы иметь возможность участвовать в подобных аукционах, отметил эксперт.

Источник

Как начать зарабатывать на недвижимости, имея всего 200 рублей

Специально для «Российской газеты» Иван Капустянский, финансовый советник и эксперт по личным инвестициям, спрогнозировал ситуацию на рынке и дал рекомендации по инвестированию в недвижимость без фактической ее покупки и большого капитала:

— В первой половине 2021 года средняя ставка по ипотеке, скорее всего, продолжит медленный рост к уровню 7,5-8 процента, рассчитал эксперт, но тут же уточнил, что этот прогноз связан с ожиданием роста инфляции ближе к 5 процентам.

Ранее, напоминает финансовый советник, в Банке России заявляли, что прохождение пика по инфляции ожидается в середине 2021 года. Потенциально драйверами роста инфляции могут быть: ослабление рубля в случае усиления санкций и падения цен на нефть. При этом ключевая процентная ставка при такой ползучей инфляции может остаться без изменения на уровне 4,25 процента.

Если говорить о перспективах покупки недвижимости в ипотеку, то начало 2021 года вполне подходит для этого. Во-первых, из-за риска роста ставок по ипотеке, а, во-вторых, из-за риска роста цен на недвижимость.

Прошлый год, как помните, отметился резким подорожанием квадратных метров. Например, по данным портала «Индикаторы рынка недвижимости», цены в целом по Москве выросли более чем на 12 процентов. К слову, за 2019 год рост составил 3 процента.

В 2021 году подорожание продолжится. Основной причиной будет повышенный спрос на льготные ипотечные программы. Мы прогнозируем рост цен на недвижимость в среднем на уровне официальной инфляции (скорее всего до 5 процентов).

Последний год был достаточно удачным для инвестирования в жилую недвижимость. Однако дальнейшие перспективы под вопросом, предупреждает Иван Капустянский.

Не исключено, что средняя доходность в 2021 году будет выше, чем по депозиту в банке, однако в перспективе она снизится и снова вернется к ставкам по вкладам. Это все актуально, если рассматривать средний случай, а не уникальные, когда удается приобрести квартиру ниже рынка.

В целом же физическое обладание квартирой не самый лучший инструмент инвестирования в недвижимость. Это связано с низкой ликвидностью, дополнительными расходами и затратами времени на ее обслуживание, если речь идет о сдаче в наем.

Есть и другие варианты. По мнению эксперта, они отличаются более высокой ликвидностью пред физической квартирой, удобством совершения сделки, а также большей доходностью.

Первый вариант. Для инвестирования в недвижимость, предлагает финансовый советник, можно рассмотреть закрытые или открытые ПИФы, которые инвестируют в коммерческую или жилую недвижимость.

Второй вариант. Также можно прицениться к покупке акции дивелоперов как на российском, так и на зарубежных рынках. Например, в американскую недвижимость можно инвестировать посредством REIT (инвестиционные трасты недвижимости).

На эти оба варианта, обращает внимание эксперт, потребуется существенно меньше средств. Так как будут покупаться не сами квартиры, а ценные бумаги компаний, которые ими занимаются.

REIT и ПИФы недвижимости — это финансовые инструменты, которые доступны розничному инвестору. Например, REIT можно приобрести по цене до 100 долларов.

Однако, предупреждает эксперт по личным инвестициям, препятствием здесь может стать то, что инвестору необходимо работать с брокером, который будет предоставлять торги подобными бумагами. Обычно обслуживание таких брокеров более дорогостоящее.

В свою очередь, ПИФы на недвижимость — это российский инструмент поэтому сложностей с приобретением не будет. А цены за бумагу минимальные. Например, пай можно купить по цене до 200 рублей. Это минимальное вложение, а дальше — как решите, ориентируясь на свои сбережения. Но при этом надо помнить, что акции могут не только расти в цене, но и падать.

Приобрести ПИФы или REIT в целом может любой инвестор. Для этого необходимо иметь брокерский счет, который позволяет торговать на российском рынке — в случае с ПИФами и на международных — в случае с REIT. Сами по себе оба продукта несложные. Инвестор вполне может разобраться в них.

Однако, резюмирует эксперт, важно помнить, что ваши знания и умения определяют ваши потери на рынке. И чтобы не потерять деньги необходимо уметь хотя бы минимально оценить надежность вложений. Как минимум, выбирать ценные бумаги только надежных компаний.

Иван Капустянский также назвал, какие в ближайшие годы могут произойти ключевые изменения в законодательстве. И как они повлияют на снижение доходности от инвестиций в российскую недвижимость.

К ним относятся: рост тарифов на капитальный ремонт, а также расчет налога на основе кадастровой оценки стоимости недвижимости. Если первое изменение глобально не отразится на инвестиционной привлекательности недвижимости, то второе может значительно повлиять на это, но только для организаций.

Примерно к 2024 году, считает эксперт, в России произойдет полный переход на расчет налогов на имущество организаций по кадастровой стоимости.

Сейчас только торговые и офисные здания или помещения облагаются налогом по кадастровой стоимости, а складские и промышленные объекты — по остаточной балансовой стоимости, то есть их стоимость занижена относительно рыночной. Это значит, что налог на складские и промышленные объекты в отдельных случаях возрастет в разы, что может привести к снижению доходности до нескольких процентов.

Впрочем, рядовой инвестор все-таки предпочитает вкладываться в жилую недвижимость.

Источник