Арендный бизнес как инвестиции

Арендный бизнес сегодня, или приключения современных рантье

Арендный бизнес – что это такое? Это бизнес в сфере недвижимости, который хоть и не относится к числу самых доходных и быстро окупаемых, уступая по этим показателям, например, предприятиям быстрого питания или ломбардам, все же представляет собой довольно прибыльный вид деятельности. В настоящее время средняя годовая доходность арендного бизнеса в Москве составляет 11-15%, а срок окупаемости колеблется от 6 до 15 лет.

Плюсы арендного бизнеса

Арендный бизнес имеет три неоспоримых преимущества перед другими. Первое – стабильность. Какие бы кризисы не бушевали вокруг, спрос на коммерческую и жилую недвижимость будет всегда. Конечно, возможны его колебания, но, как показывает статистика изменений арендных ставок за последние 20 лет, периоды их падения в крупных городах всегда краткосрочные – максимум 2-3 года.

Второе преимущество арендного бизнеса – надежность. Покупка недвижимости – это вложение, которое в среднесрочной и долгосрочной перспективе не подвержено риску обесценивания.

И третье – это один из немногих видов предпринимательской деятельности, который позволяет получать пассивный доход. Это не значит, что вам совсем ничего не придется делать, но вы будете избавлены от ежедневной суеты, постоянного напряжения физических и эмоциональных сил.

Во что принято вкладываться?

Существует три вида арендного бизнеса – это сдача в аренду земли, жилья и коммерческих помещений. Первый вид у нас пока развит слабо и используется главным образом в сельском хозяйстве.

С середины 2000-х годов на протяжении 10 лет в Москве и в других крупных городах России наблюдался бум инвестиций в жилую недвижимость. Приобретя квартиру и сдавая ее, собственник возвращал свои вложения в среднем за 5 лет. Сейчас ситуация изменилась, этот бизнес уже не столь доходный. Причины тому — развитие ипотечного кредитования, многократное увеличение предложения на рынке, рассматриваемые в настоящий момент законодателями меры по ограничению или даже запрету посуточной аренды жилья.

На рынке коммерческой недвижимости в Москве заканчивается кризис, который привел к падению арендных ставок на 10-30% в разных сегментах в сравнении с 2013 годом. Тем не менее массового «сброса» объектов коммерческой недвижимости не произошло. Уже по итогам 2017 года был отмечен небольшой рост арендных ставок, эксперты прогнозируют развитие этого тренда и в целом дальнейшую активизацию рынка. В совокупности перечисленные выше факты говорят о том, что начался довольно благоприятный период для инвесторов.

Уровень доходности арендного бизнеса

Если рассматривать сегменты этого рынка со стратегической точки зрения, то по мнению таких авторитетных на рынке коммерческой недвижимости компаний, как Knight Frank и JLL, доходность вложений в офисы и торговые помещения составляет в среднем 9-10,5%, в складские чуть выше – 11-12,5%. Но в любом случае надо рассматривать конкретный объект.

Скорее всего нет смысла вкладываться в офисное помещение в крупном бизнес-центре, в котором есть не только продажа, но и аренда от собственника или застройщика. В этом случае большинство потенциальных арендаторов предпочтут снимать помещение непосредственно от застройщика.

Но иногда случается так, что новый бизнес-центр привлекателен для арендатора со всех сторон: тут и отличная транспортная доступность, и шикарная отделка, и все самые современные инженерные системы, и богатейшая инфраструктура, но есть одна маленькая проблемка. здесь нет аренды. Застройщик просто-напросто предпочитает не связываться с арендой и все помещения продает. У того, кто хочет открыть свой офис именно в этом месте, только два пути: или самому купить помещение, вложив сразу приличную сумму денег, или найти рантье, купившего подходящее помещение, и арендовать уже у него. На таких «особо сладких» объектах доходность вложений в арендный бизнес может достигать 12, а в некоторых случаях и 14%.

Примером может служить Деловой центр Jazz от компании Sminex. Здесь есть все: это и идеальное расположение на первой линии Третьего транспортного кольца, и близость к метро, до которого всего 200 метров, и шикарная отделка с применением глазурованной терракоты, натуральной керамики, травертина, латуни и дерева. Одним словом, все, что нужно для солидного представительского офиса. все, кроме аренды. Вложение в такой объект с высокой долей вероятности оправдает ваши надежды.

Продажа представительских офисов в деловом центре Jazz, улица Сущёвский Вал © Фото с сайта jazzkvartal.ru

Готовый арендный бизнес – минимум проблем

Подыскивая коммерческую недвижимость, необходимо рассмотреть как «нулевые» варианты – только что построенные или пустующий объекты, так и объекты, которые уже имеют арендаторов.

В первом случае стоимость недвижимости будет ниже, и, кроме того, вы сможете отремонтировать и обустроить помещения по своему вкусу, различными способами придать им более высокий статус.

Во втором случае вы покупаете уже готовый арендный бизнес (ГАБ), который не требует дополнительных вложений в ремонт, мебель, оборудование, поиск арендаторов, рекламу. Этот вариант предпочтительнее для новичков в арендном бизнесе.

Готовый арендный бизнес в квартале «Парк Мира» – доходность от сдачи в аренду до 18% © Фото с сайта park-mira.ru

Минусы арендного бизнеса. А куда без них?

И последнее. При покупке коммерческой недвижимости, особенно если у вас нет подобного опыта, нужно быть очень внимательными и осторожными, поскольку в этой сфере все еще не редки случаи мошенничества. Наиболее часто встречаются предоставление поддельных документов, недостоверная оценка стоимости объекта. В случаях, когда приобретаются помещения с арендаторами, возможен ложный расчет экономической модели окупаемости, либо умалчивание, что арендатор требует снизить арендную ставку, или вообще собирается съехать.

Предположим, вы решили купить помещение свободного назначения в строящемся жилом квартале, чтобы сдавать его в аренду под магазин. Съездили на объект, посмотрели все корпуса и выбрали самое лучшее место (ну по крайней мере вам так казалось), мимо которого не пройдет и не проедет ни один житель. Казалось бы, это успех. Но прошло полгода, квартал продолжил строиться дальше, к нему проложили новую широкую дорогу, и шикарное расположение превращается во второстепенное, годное разве что для продуктового «магазина по соседству» на несколько домов.

Источник

Одним из наиболее простых, эффективных и прибыльных способов инвестирования в недвижимость остается покупка готового арендного бизнеса (ГАБ) – приобретение помещения формата стрит-ритейл с уже имеющимся арендатором. При правильном выборе объекта инвестиций можно рассчитывать на долгосрочный и стабильный пассивный доход в размере от 8 до 17-18% годовых.

Как изменился сегмент готового арендного бизнеса на фоне пандемии? Какой порог входа для инвестора в столице? Как правильно выбирать объекты для вложения средств? На эти и многие другие вопросы в эксклюзивном материале журнала «Рентавед» ответит Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta estate.

Ликвидность инвестиций в ГАБ зависит от ряда факторов, в первую очередь, от правильного выбора арендатора и локации. На эти факторы, конечно же, свое влияние оказала пандемия.

Арендаторы

После принудительных карантинных мер круг надежных арендаторов помещений стрит-ритейла, которые способны обеспечивать стабильным доходом инвестора, существенно сузился. На сегодня самыми надежными стали сетевые супермаркеты, в особенности дискаунтеры − «Пятерочка», «Дикси», «Магнит», «Верный». Чему есть несколько причин.

Во-первых, продукты питания и товары первой необходимости востребованы даже в кризис и карантин, в чем мы убедились во втором квартале 2020 года. Во многих супермаркетах, расположенных в районах плотной жилой застройки, с момента объявления карантина зафиксирован рост показателей продаж. Так было, например, в «Магните» на улице Юности в Мытищах или «Пятерочке», расположенной в Ивантеевке в комплексе «Голландский квартал».

Этому есть вполне логичное объяснение – магазины взяли на себя часть потребительского спроса, ранее приходившегося на центр города, гипермаркеты и рестораны.

Во-вторых, федеральные торговые сети ориентированы на длительные арендные отношения. Такой арендатор дает инвестору гораздо больше гарантий на получение стабильного дохода в течение всего срока аренды, что снижает риски простоя помещения и потерь на его содержание в случаях, когда арендатор неожиданно съезжает.

В спальных районах супермаркеты сегодня работают весьма успешно. Как следствие, снижения арендных ставок на помещения наблюдается редко, соответственно, не падает и доходность инвестиций в покупку готового арендного бизнеса.

Важно понимать, что ритейлеры предъявляют жесткие требования к подбору помещений для открытия магазинов, поэтому изначально открываются в локациях, которые перспективны с точки зрения трафика и благоприятной конкурентной среды.

Помимо продуктовых супермаркетов стабильными арендаторами являются сетевые аптеки, алкомаркеты, а также пункты-выдачи интернет-заказов крупных компаний – Ozon, Wildberries. Из заведений общепита доход в условиях карантина смогут приносить сети фаст-фуда – KFC, McDonald’s, Domino’s Pizza.

Локация

Из востребованных локаций, в которых следует искать помещения для инвестиций в ГАБ, сегодня можно выделить 2 направления:

• Торговые коридоры центра Москвы
• Торговые коридоры окраины столицы, в том числе районы Новой Москвы и области

За время пандемии розничный товарооборот (РТО), определяющий прибыль заведения, также увеличился в поселковых застройках.

Доходность арендного бизнеса зависит от локации – чем дальше объект расположен от Москвы, тем выше доходность.

В области и в спальных районах столицы есть интересные предложения с доходностью 10-15% годовых. Нечасто можно найти предложения до 17-18%, но такие объекты – это «штучный» товар, который, как правило, реализуются в закрытой продаже вне рынка. Внутри Садового кольца доходность ГАБ-инвестиций составляет порядка 8-10% годовых за счет более высоких арендный ставок.

Бюджет покупки сетевого супермаркета начинается от 30 млн рублей на объекты в области, от 50 млн – в Москве. В бюджете до 30 млн можно найти предложения с несетевым продуктовым магазином формата «у дома» площадью до 200 кв. м на окраинах города.

Ниже представлены наиболее интересные предложения ГАБ в разных ценовых сегментах по соотношению цена/доходность :

Также необходимо отметить, что после карантина на столичном рынке недвижимости появилась новая тенденция – начинает возрождаться спрос инвесторов на стрит-ритейл в ЦАО, серьезно просевший за время самоизоляции.

Центр Москвы – это в первую очередь интенсивный пешеходный и туристический трафик, поэтому в структуре уличной торговли здесь основную долю занимает общепит. Инвесторам, приобретающим помещения в ЦАО, важны статус и визуальная составляющая, престижное расположение, красивые исторические фасады, высокие потолки и витрины.

Бюджетных предложений в ЦАО практически нет, до 60 млн рублей можно купить торговое помещение до 150 кв. м в не самых топовых локациях и преимущественно с несетевым арендатором. На основных пешеходных улицах – Покровка, Пятницкая, Арбат, Бульварное кольцо – стоимость арендного бизнеса начинается от 80-100 млн руб.

Примеры ГАБ, доступных в ЦАО, приведены ниже:

Доходность

Если оценивать доходность инвестиций в покупку арендного бизнеса в контексте ситуации с карантином, то в отношении супермаркетов картина практически не изменилась. По-прежнему на рынке существуют предложения с высокой доходностью от 13-15% годовых. Есть объекты, которые реализуются по «стрессовым» ценам с дисконтом, т.к. у собственников существуют финансовые проблемы.

Супермаркеты в спальных районах и области в большинстве себя прекрасно чувствовали в карантин, увеличивая показатели РТО, и арендные ставки не снижали. Те, кто испытывали трудности, брали арендные каникулы на 3-6 месяцев, если удавалось договориться с собственником. Но в целом по сегменту супермаркетов арендные ставки и доходность остались практически неизменными.

Чуть хуже ситуация сложилась в центральном округе, здесь действительно выросла вакансия, закрылись многие рестораны и кафе, например, на Арбате, Тверской, Садовом кольце. Но опять же это во многом связано с тем, что собственники помещений не пошли на снижение арендной платы. Поэтому говорить о том, что арендные ставки как-то серьезно просели не стоит.

Кроме того

при принятии решения о покупке арендного бизнеса важно ориентироваться не только на арендатора и текущую доходность, но и обязательно оценивать параметры самого помещения. Не секрет, что далеко не все продавцы добросовестны, поэтому при продаже могут умолчать о намерении арендатора съехать или понизить ставку аренды, что снижает эффективность бизнеса.

Поэтому, каким бы стабильным ни был арендатор, необходимо всегда смотреть на перспективу и скорость нахождения альтернативных арендаторов. Чтобы избежать рисков, помещение изначально должно отвечать требованиям большинства сетевых арендаторов:

• Свободная планировка с минимумом несущих стен и возможностью деления на блоки
• Отдельные входы с первой линии и витрины
• Высокие потолки
• Большой объем выделенной электрической мощности
• Вытяжка для общепита или возможность ее оборудования

Также преимуществом будет наличие специализированной зоны разгрузки, особенно важно для супермаркетов.

Сдать такое помещение в аренду на выгодных условиях не составит труда.

Источник

6 способов заработка на коммерческой недвижимости

Автор: Natali Killer · Опубликовано Март 26, 2021 · Обновлено Март 25, 2021

Большинство инвесторов стремятся выделить в собственном портфеле долю для стабильных и консервативных инструментов. Один из путей – направить средства в недвижимый рынок. В обзоре рассматривается, как заработать на коммерческой недвижимости различными способами с нуля. Представленные варианты предполагают низкие и средние риски, также соответствующую доходность.

Краткое содержание статьи

Что такое коммерческая недвижимость?

Коммерческая недвижимость представляет собой определенное помещение, сдаваемое корпоративным клиентам в целях получения прибыли. Может представлять собой как небольшой офис, также полноценное здание.

Объекты для коммерческих целей отличаются неприспособленностью для жилья. Однако к таким помещения также устанавливается ряд критериев:

• общая квадратура;
• транспортная доступность;
• наличие дополнительного оборудования;
• особые отделочные работы;
• соответствие температуры воздуха и влажности требованиям СанПин.

При недостаточном опыте лучше подбирать коммерческие объекты совместно с экспертом.

Виды прибыльных объектов

Существующие объекты коммерческого назначения можно разделить по нескольким видам:

• торговые помещения – магазины, павильоны, преобразованные жилые площади для продажи товаров и услуг;
• складские помещения – простые ангары или оборудованные склады, предоставляемые в пользование одному или нескольким арендаторам;
• офисы – полноценные бизнес-центр или отдельные комнаты для организации работы офисных сотрудников или проведения презентаций, собеседований и т.д.;
• промышленные пространства – цеха или цельные заводы конкретного назначения;
• объекты общепита – места для ведения ресторанного бизнеса, соответствующие санитарным нормам;
• социальные объекты – здания для образовательных и медицинских организаций, административных учреждений, иных компаний по обслуживанию граждан;
• гостиничные объекты – размещенные близь памятников, центра города, рядом с транспортной развязкой отели и мини-гостиницы, пансионаты, базы-отдыха.

Выделяются также места свободного назначения, которые не приспособлены и не привязаны к конкретному способу использования. Отсутствие ограничений может стать плюсом, также недостатком из-за несоблюдения отдельных требований.

6 способов заработка на объектах коммерческого назначения

Приобретение коммерческой недвижимости с целью ее реализации подойдет в качестве консервативного инструмента инвестирования средств. Такие объекты всегда будут востребованы, при этом способны принести больше арендаторов, чем жилые комнаты, квартиры или дома. Нежилое пространство требует меньше хлопот – клиенты самостоятельно обустроят место, исходя из личных потребностей.

Однако эффективность инструмента зависит от разнообразных факторов:

• грамотно выбранное расположение;
• основное назначение недвижимого объекта;
• общий показатель деловой активности – количество предпринимателей в городе, регионе, стране;
• текущее экономическое положение и состояние рынка недвижимости;
• параметры помещение – площадь, оснащенность, инфраструктура.

Получить доходность с недвижимости доступно несколькими путями. Прежде чем направлять собственные средства в объекты коммерческого назначения, важно изучить преимущества и недостатки каждого вариант.

1 — Сдача в аренду

Наиболее очевидный способ получить доход с объекта коммерческого назначения – сдавать помещение заинтересованным лицам. Предоставлять в аренду можно различные пространства, в том числе складские помещения или офисы.

Пороги входа зависят от города проживания. Стоимость помещений с идентичными параметрами в Москве и регионах может кардинально отличаться. Сдача в аренду недвижимости в среднем окупается за 8-10 лет. Доходность собственника составит 7-12% в зависимости от вида объекта. Наиболее значимым фактором является расположение:

• для торговых центров важно наличие высокого пешеходного трафика;
• здание под офисы – парковки, транспортные развязки и удобная инфраструктура;
• для складов – удобные подъезды, низкая влажность и надежная охрана.

Ориентировочную цену доступно уточнить на специализированных платформах – ЦИАН или Авито. Здесь же можно проверить средние ставки по аренде.

Основной недостаток способа – весомые капиталовложения. Альтернативные инструменты позволяют инвестировать даже с небольшими суммами. Однако в сопоставлении с жилой недвижимостью начальные вложения можно значительно сократить. Если мало денег, возможно приобретение небольшого офиса в пределах 100 тыс. рублей.

2 — Торги по банкротству

Более доходным способом является купля-продажа объектов недвижимости через торги по банкротству или в рамках скупки долгов в Федеральной службе судебных приставов. Одна сделка способна принести прибыль до 75% от рыночной стоимости объекта, по некоторым оценкам – до 90%. Однако получить весомую доходность можно только при грамотной стратегии.

Перед инвестором стоит задача найти объект с минимальной стоимостью и большим потенциалом. Вложиться доступно даже с ограниченным начальным капиталом, если скооперироваться с другими инвесторами.

Торговля нежилыми объектами владельцев с задолженностью сегодня осуществляется на специализированных онлайн площадках. Ознакомиться с доступными вариантами и правилами проведения торгов можно на следующих страницах:

• Банкрот База – bankrotbaza.ru;
• TBankrot – tbankrot.ru;
• официальный сайт ФССП – fssp.gov.ru.

Заключить сделку доступно как самостоятельно, также с помощью профессиональных брокеров.

3 — Перевод жилого помещения в нежилое

Дополнительный способ – приобрести жилой объект с целью дальнейшего преобразования в помещение под офис или магазин. В данном случае важно выбирать квартиру, располагающуюся на первом этаже у главных улиц. Предпочтительнее новые дома, где изначально нижние этажи предназначены для коммерческих целей.

Купив ее, владельцу в дальнейшем потребуется подать соответствующее заявление в органы местного самоуправления.

После перевода квартиры в нежилой объект снять помещение смогут ИП или юридические лица для реализации собственных товаров и услуг. Доходность с видоизмененной площади повыситься – в среднем составит 7-8%.

4 — Инвестиции в строящиеся объекты с целью перепродажи

Получить прибыль с коммерческой недвижимости доступно также за счет разницы в цене при приобретении площади на стадии проектирования и продаже после постройки. Застройщики зданий позволяют принять участие в долевом строительстве. Однако в связи с поправками в ФЗ №214 от 1.07.2019 года доходность инвестиций ограничена – вводятся эскроу-счета.

Согласно статистике, в 2021 году разница между стоимостью построенной недвижимостью и объекта на стадии котлована не превысит 10%. В среднем период окупаемости составит 2-3 года, если сдать помещение сразу после завершения постройки.

Уровень доходности можно увеличить, если провести ремонтные работы, выполнить перепланировку или вовсе разделить объект на части.

5 — Инвестиции в ПИФы и ETF-фонды недвижимости

В России действует несколько ETF-фондов, также называемые ПИФами, которые инвестируют в коммерческие объекты. Такие фонды представляют собой компании, которые осуществляют управления финансами вкладчиков. Принцип работы следующий – формируется бюджет из инвестиций пайщиков, затем деньги направляются на покупку мест определенного назначения, в том числе здания или земельные участки.

Прибыль в фонде формируется двумя путями:

• начисление арендной платы с приобретенных территорий;
• увеличивается рыночная стоимость фонда.

За управление активами с пайщиков взимается комиссия – вознаграждение УК. Полученный доход в дальнейшем перераспределяется между участниками. На данный момент существуют следующие ETF фонды соответствующей направленности:

Название фонда	Управляющая компания	Стоимость пая	Доходность за год	Доходность за 3 года
Коммерческая недвижимость	Сбер Управление активами	151 рубль	-2,93%	-11,18%
Арендный бизнес	Сбер Управление активами	310000 рублей	2,43%	2,69%
ЗПИФ Недвижимости	Дом.РФ	1338,65 рублей	5,52%	16,31%
Арендный поток	Альфа-Капитал	305000 рублей	-1,79% (за 6 месяцев)

В перечне представлена только часть действующих ETF-фондов разных управляющих компаний.

Физическое лицо может получать заработок с зарубежных фондов недвижимости – REIT. Среди крупнейших фондов США выделяются следующие:

• VNQ – доходность за три года составила 13,8%;
• VNQI – -9,9%;
• SRET – -36,2%;
• REM – -20,6%.

Активы фондов доступно приобрести через российских брокеров, поскольку котируются на различных торговых площадках, в том на Санкт-Петербургской бирже.

По всем существующим фондам можно отметить значительное падение стоимости. Резкое снижение стоимости пришлось на начало пандемии – в марте 2020 года. Однако рассматривать такие инвестиции необходимость на долгосрочную перспективу, не менее 3-5 лет.

6 — Краудинвестинг

Заключительный вариант – краудинвестинг. Данный способ предполагают совместные инвестиции в коммерческую недвижимость. На специальных платформах размещается информация о возможности объединения капитала для строительства и выкупа нежилых объектов, которые в дальнейшем предоставляются в аренду малому или крупному бизнесу.

На первый взгляд краудинвестинг и ETF-фонды кажутся схожими инструментами. Однако два указанных варианта имеют кардинальные различия. В инвестиционных фондах пайщики предоставляются собственные средства в доверительное управление – имеющиеся финансы распределяет управляющая компания. Тогда как в краудинвестинге инвестор самостоятельно выбирает подходящий проект.

Ознакомиться с доступными вариантами вложений доступно на следующих страницах:

• AKTIVO – aktivo.ru;
• InveStore – investore.club.

Краудфандинг-площадки: топ-19 лучших российских и зарубежных платформ

Минимальные вложения – 50 тыс. рублей. Средняя доходность проектов составляет 10-17%. Прибыль зависит от типа и характеристик помещения, начальных инвестиций и основного арендатора. Средства начисляются пайщикам ежемесячно. Доход формируется также за счет арендных платежей и роста рыночной стоимости.

Выводы

Несмотря на относительную стабильность и надежность способа вложений, доходы с коммерческой недвижимости могут быть волатильными в определенных ситуациях. В периоды экономического спада, в кризис или, к примеру, во время пандемии прибыль с помещений может свестись к нулю. Однако это дает возможность войти новым инвесторам с минимальными вложениями за счет общего спада стоимости объектов.

Источник