Инвестиции в России: итоги 2019 года и прогноз на 2020 год от CBRE
По предварительным итогам 2019 года, которые подвела компания CBRE, объем инвестиций в недвижимость России может увеличится в 1,4 раза по сравнению со значением прошлого года (181 млрд руб.) и достигнуть порядка 250 млрд руб. ($3,8 млрд). Об этом рассказала Ирина Ушакова, старший директор, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций CBRE.
Устойчивый макроэкономический фон (ожидания по основным показателям оправдались, либо продемонстрировали более положительный результат) усилил мотивацию инвесторов к вложению средств в недвижимость России. Понижение Центральным Банком ключевой ставки до минимального с начала 2014 года уровня создает предпосылки для улучшения условий привлечения заемного финансирования, что также способствует мотивации инвесторов.
В 2019 году увеличится объем вложений в объекты недвижимости в инвестиционных целях. На такие сделки придется порядка 80% объема инвестиций, а средний размер такой сделки увеличится с 1,7 млрд руб. в 2018 году до 2,4 млрд руб. по итогам этого года.
В 2019 году инвесторы стали больше направлять вложения в объекты незавершенного строительства (участки с проектами, строящиеся объекты, объекты под редевелопмент). Объем инвестиций в такую недвижимость может достигнуть 80 млрд руб. (на 34% выше значения прошлого года).
Сегмент торговой недвижимости третий год подряд лидирует в структуре инвестиций с долей порядка 30%. Уже было закрыто и еще ожидается к закрытию до конца года несколько знаковых сделок с крупными торговыми центрами, за счет чего объем вложений в этот сегмент по итогам года может достигнуть почти 80 млрд руб. против 55 млрд руб. годом ранее.
Инвестиции в офисную недвижимость также превзойдут объем прошлого года (61 млрд руб. в 2019 году и 50 млрд руб. по итогам 2018 года), однако их доля по-прежнему остается относительно низкой и составляет 25% от всех вложений. Инвесторы проявляют большой интерес к этому сегменту, однако сказывается ограниченность предложения качественных офисных объектов.
Изменение законодательства в части долевого строительства продолжает оказывать влияние на активность инвесторов по приобретению участков под жилое строительство. Крупные девелоперы стараются воспользоваться ситуацией и усилить позицию на рынке, приобретая проекты у непрофильных игроков. Объем вложения в этот сегмент (51 млрд руб.) может увеличится почти на 60% по сравнению со значением прошлого года (33 млрд руб.), а его доля вырастет с 18% до 21%.
Вложения в складской и гостиничный сегменты составят по итогам 2019 года 13% и 7% в объеме инвестиций соответственно.
Доля рынка Санкт-Петербурга может увеличится на 13 п.п. по итогам 2019 года до 37%. Данное изменение во многом будет являться фактором закрытия нескольких крупных сделок, что не является показательным.
Объем вложений в объекты недвижимости Москвы увеличится на 16%, а доля рынка столицы составит 56%. Интерес инвесторов к региональным рынкам стабильно невысокий, их доля в объеме инвестиций составит порядка 7%.
Вложения со стороны российских компаний формируют основной объем инвестиций. В 2019 году на них придется порядка 70%.
Вложения со стороны иностранных компаний единичны, но как правило сделки с их участием достаточно крупные. В 2019 году ожидаются к закрытию сделки как с западными, так и с ближневосточными инвесторами.
По нашим прогнозам, до конца 2019 года ставки капитализации для премиальных объектов офисной недвижимости снизятся на 25 б.п. до 9%, для премиальных объектов торговой и складской недвижимости останутся на прежнем уровне и составят 9,5% и 11% соответственно. В сложившейся конъюнктуре рынка мы видим предпосылки для компрессии ставок капитализации в 2020 году.
Тренд на рост рынка инвестиций в недвижимость России может продолжится и в следующем году. По нашим ожиданиям, объем вложений в 2020 году превысит показатель этого года и увеличится до порядка 300 млрд руб., тем самым достигая уровня 2016-2017 годов.
Источник
Динамика инвестиций
Положительная динамика инвестиций повышает привлекательность инвестиционного актива, провоцирует рост всех его ключевых экономических и финансовых показателей, способствует повышению рентабельности.
При отрицательных значениях ситуация обратная. Недостаток финансирования приводит коммерческую деятельность к стагнации, а, в конечном счёте, и к банкротству.
Инвестиционная динамика это лакмусовая бумажку для инвестора при принятии решения об инвестировании в проект. Отследив историю изменения объёмов и периодов финансирования можно определить этап жизненного цикла идеи и существующий потенциал её дальнейшего развития.
Для того чтобы разобраться со всеми особенностями и нюансами данного термина обратимся к определению. Что называют динамикой и каковы её основные характеристики?
Слово динамика определяется толковыми словарями как движение, развитие.
Следовательно, динамика инвестиций это изменение объёмов и скорости осуществления вложений за конкретный промежуток времени. Основными количественными показателями будут выступать объём вкладываемых средств и продолжительность периода инвестиций.
Определяющие факторы
Характерной особенностью инвестиционной динамики является непостоянство и изменчивость. Существуют силы, воздействующие и побуждающие к этому. Следуя логике, причиной изменения является набор факторов, определяющих её поведение. Для удобства восприятия разделим их на микро и марко уровни.
- инвестиционные риски (наличие высокого уровня риска отпугивает большинство потенциальных инвесторов, что негативно отражается на динамике вложений, однако зачастую это нивелируется потенциально высокими уровнями доходности)
- инвестиционный климат (чем он благоприятнее, тем охотнее и в больших объёмах осуществляется инвестирование средств)
- инвестиционная политика (преференции для частных инвесторов в отдельных секторах экономики/сферах деятельности, налоговые льготы, высокие дивиденды. Всё это положительно влияет на объёмы прироста инвестиционного капитала)
- скорость и легкость в доступе к кредитным/заемным инструментам
- уровень развития отраслей пригодных и перспективных для инвестирования
- степень развитости сферы денежного обращения
- общий уровень и структура совокупного спроса
- наличие благоприятных условия для перехода денежных средств из величины сбережений в инвестиции.
Вышеуказанные факторы прямым образом оказывают влияние на изменение динамики инвестиций с глобальной точки зрения. Чем выше значение каждого из показателей, тем легче начать инвестиционную деятельность в отдельной стране и уровень ожиданий от результатов такой деятельности будет существенно выше.
- этап/стадия жизни инвестиционного проекта. Рост, застой либо спад (на этапе создания и расширения проекта рост притока объёмов инвестиций экономически обоснован, также как на этапе спада и застоя динамика инвестиций стремится к нулю)
- востребованность и конкурентоспособность производимой продукции (чем выше спрос на продукт/услугу, чем больше у данного продукта конкурентных преимуществ, тем он интереснее для инвесторов)
- степень развития рынка спроса и предложения на производимый продукт
- наличие и уровень развития инновационных технологий
- экономическая политика государства, в которой осуществляется деятельность.
Перечисленные показатели способны привлечь инвесторов к идее, тем самым стимулировать рост вложений. В такой ситуации инвестиционная динамика непременно принимает положительное значение.
Прослеживается прямая взаимосвязь между хорошими значениями экономических показателей инвестиционного актива и объёмами, а также темпами привлечения инвестиционных средств для его будущего развития.
При стабильно растущей экономики без резких скачков и колебаний, динамика инвестиций ведет себя предсказуемо и прямо пропорционально отражает общую экономическую ситуацию и растет постепенно.
В случае экономического кризиса объем инвестируемых денег и его динамика неминуемо падает.
Возможна и такая ситуация, когда объем вложений не растет, не падает. Это называют инвестиционной депрессией. Как правило, выходом из неё могут стать новые вложения в модернизацию и усовершенствование уже существующих производств, в создание новых инновационных отраслей. Объемы необходимого финансирования здесь существенны.
Однако, не стоит забывать о статистике.
Именно она доказала цикличный характер инвестиций. Для инвесторов это полезно тем, что обладая всей необходимой статистической информацией по динамике вложений в конкретный актив можно подготовиться к инвестиционному спаду, тем самым минимизировать собственные потери, и наоборот, извлечь максимум от их роста, путём выбора подходящего времени для входа.
Во времена инвестиционного кризиса, когда уровень финансирования находится на низких значениях, а прибыль от коммерческой деятельности не меняется и даже падает, роль доктора на себя берёт государство, используя набор антикризисных мер, экономическую и инвестиционную стратегии развития.
Динамика иностранных инвестиций в Россию
Рассматривая динамику прямых иностранных инвестиций в Россию с исторической точки зрения, были как взлёты, так и падения. Объясняется это наличием большого числа факторов и обстоятельств, оказывающих влияние на всю мировую экономику в целом, и на отечественную экономику в частности.
Анализируя график можно сделать вывод, что начиная с 2006 года динамику инвестиций в Россию можно охарактеризовать одним словом — непостоянство. Инвестиционная динамика в Российскую экономику то приобретает положительное качество, то резко идет на спад. Такой нестабильный приток средств иностранных инвесторов в РФ связан с
- введением западными странами санкций по отношению к России
- резкое и значительное снижению цен на нефть
- общее ослабление курса национальной валюты
- слабая инвестиционная политика в части привлечения иностранного инвестиционного капитала
- неудовлетворительная законодательная и нормативно-правовая база.
Однако предпосылки для положительной динамики иностранных инвестиций в Россию всё же существуют:
- создание территорий опережающего развития и специальных экономических зон
- разработка соглашений о разделе продукций
- крупный внутренний рынок/богатые природные ресурсы страны
- доступность рабочей силы
- потенциал развития наукоёмких и инновационных производств, наличие высококвалифицированных специалистов.
Источник
АНАЛИЗ СТРУКТУРЫ И ДИНАМИКИ ИНВЕСТИЦИЙ И СБЕРЕЖЕНИЙ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Инвестиции являются основой экономического развития страны. Инвестиции в основной капитал — совокупность затрат, направленных на строительство, реконструкцию (включая расширение и модернизацию) объектов, которые приводят к увеличению их первоначальной стоимости, приобретение машин, оборудования, транспортных средств, производственного и хозяйственного инвентаря, на формирование рабочего, продуктивного и племенного стада, насаждение и выращивание многолетних культур, инвестиции в объекты интеллектуальной собственности: оригиналы произведений развлекательного жанра, литературы и искусства; программное обеспечение и базы данных, изобретения, полезные модели, промышленные образцы, затраты на научно-исследовательские, опытно-конструкторские и технологические работы, разведка недр и оценка запасов полезных ископаемых, включая произведенные нематериальные поисковые затраты и т.д.
Динамика инвестиций и сбережений в Российской Федерации в 2010- 2015 гг. представлена в таблице 1. Доля инвестиций в основной капитал в ВВП в 2015 г. по сравнению с 2014 г. повысилась на 0,1%, инвестиции в основной капитал составили в 2015 г. 14556 млрд.руб., валовое сбережение в 2015 г. составило 16378 млрд.руб.
Таблица 1 — Динамика инвестиций и сбережений
Доля инвестиций в
основной капитал в ВВП
основной капитал в Российской Федерации, млрд.руб.
сбережение, млрд.руб. Российская Федерация, значение показателя за год
Источник: Инвестиции в России. 2015: Стат.сб./ Росстат. — М., И58 2015. – 190 с.
Данные об инвестициях в основной капитал приведены с учетом инвестиционной деятельности субъектов малого предпринимательства и досчетов объема инвестиций, не наблюдаемых прямыми статистическими методами.
Рисунок 1 – Динамика инвестиций в основной капитал
На рисунке 1 представлена динамика инвестиций в основной капитал в 2013-2015 гг. С 2014 г. наблюдается понижательный тренд, что связано с кризисными явлениями в экономике.
Инвестиции в здания (кроме жилых) и сооружения — расходы на строительство зданий и сооружений, которые складываются из выполненных строительных работ и приходящихся на них прочих капитальных затрат. При этом в затраты на строительство зданий включаются затраты на коммуникации внутри здания, необходимые для его эксплуатации.
Инвестиции в жилища — расходы на строительство жилых зданий, т.е. зданий, предназначенных для невременного проживания людей: жилые дома, входящие в жилищный фонд (общего назначения, общежития, спальные корпуса школ-интернатов, учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, приютов для престарелых и инвалидов), жилые здания (помещения), не входящие в жилищный фонд.
Инвестиции в машины, оборудование, транспортные средства — затраты на приобретение машин, транспортных средств, оборудования, производственного и хозяйственного инвентаря, а также затраты на монтаж оборудования на месте его постоянной эксплуатации, проверку и испытание качества монтажа.
В таблице 2 представлены инвестиции в основной капитал в Российской Федерации по видам основных фондов.
Таблица 2 — Инвестиции в основной капитал Российской Федерации по видам основных фондов
Инвестиции в основной
здания (кроме жилых) и
Инвестиции в основной
здания (кроме жилых) и
Источник: Инвестиции в России. 2015: Стат.сб./ Росстат. — М., И58 2015. – 190 с.
Таблица показывает, что инвестиции в основной капитал в 2015 г. увеличились и составили 14555,9 млрд. руб. по сравнению с 2014 г. – 13902,6 млрд. руб. Из них наибольший удельный вес составляют инвестиции в здания (кроме жилых) и сооружения 41,4%, на втором месте — инвестиции в машины, оборудование и транспортные средства – 34,7%, на третьем месте – инвестиции в жилища – 15%.
Инвестиции в основной капитал Российской Федерации по формам собственности представлены в таблице 3.
Таблица 3 — Инвестиции в основной капитал Российской Федерации по формам собственности
Инвестиции в основной капитал –всего
собственность субъектов Федерации
смешанная российская собственность
(без иностранного участия)
собственность общественных и религиозных
собственность государственных корпораций
совместная российская и иностранная
Источник: Инвестиции в России. 2015: Стат.сб./ Росстат. — М., И58 2015. – 190 с.
Как видно из таблицы 3, российская собственность составляет в 2015 г. 86,3% из общего объема инвестиций, из них наибольший удельный вес составляет частная собственность – 59,5%. Государственная собственность составляет 13,7%, в 2014 г. она составляла – 14,9%.
Инвестиции в основной капитал Российской Федерации по источникам финансирования представлены в таблице 4. В 2015 г. из общего объема инвестиций в основной капитал, которые составляют 10277,1 млрд.руб. , собственные средства – 5256,5 млрд. руб., привлеченные средства – 5020,6 млрд. руб.
Таблица 4 — Инвестиции в основной капитал Российской Федерации по источникам финансирования, млрд. руб.
Источник: Инвестиции в России. 2015: Стат.сб./ Росстат. — М., И58 2015. – 190 с.
Структура инвестиций в нефинансовые активы представлена в таблице
5. Как видно из таблицы, инвестиции в нефинансовые активы в 2015 г. составили 10425,5 млрд. руб. ( в 2014 г. — 10532,9 млрд. руб.).
Таблица 5 — Структура инвестиций в нефинансовые активы
инвестиции в основной капитал3)
Источник: Инвестиции в России. 2015: Стат.сб./ Росстат. — М., И58 2015. – 190 с.
В состав инвестиций в основной капитал включены затраты, осуществленные за счет денежных средств граждан и юридических лиц, привлеченных организациями-застройщиками для долевого строительства.
Затраты на приобретение объектов незавершенного строительства и основных средств на вторичном рынке в объеме инвестиций в основной капитал не учитываются.
Распределение инвестиций в основной капитал по видам экономической деятельности осуществляется в соответствии с классификатором ОКВЭД, исходя из назначения основных средств, т.е. той сферы деятельности, в которой они будут функционировать.
Инвестиции в основной капитал учитываются без налога на добавленную стоимость.
Индекс физического объема инвестиций в основной капитал рассчитан в сопоставимых ценах. В качестве сопоставимых цен приняты среднегодовые цены предыдущего года.
Инвестиции в реконструкцию – затраты на переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции.
Таким образом, можно сделать вывод, что валовые инвестиции в основной капитал в Российской Федерации в 2015 г. составили 14556 млрд. руб. (20,7% от ВВП). Из них наибольший удельный вес составляют инвестиции в здания (кроме жилых) и сооружения 41,4%, на втором месте — инвестиции в машины, оборудование и транспортные средства – 34,7%, на третьем месте – инвестиции в жилища – 15%. По формам собственности преобладает российская собственность, которая составляла в 2015 г. 86,3% из общего объема инвестиций, из них наибольший удельный вес составляет частная собственность – 59,5%. Государственная собственность составляет 13,7%, в 2014 г. она составляла – 14,9%. По источникам финансирования: собственные средства составили 5256,5 млрд. руб., привлеченные средства – 5020,6 млрд. руб.
Источник